作為金融化傾向較強(qiáng)，但仍為城鎮(zhèn)化提供強(qiáng)勁動(dòng)能的行業(yè)，房地產(chǎn)的走勢(shì)攪動(dòng)著各方的敏感情緒。隨著全國(guó)兩會(huì)進(jìn)入尾聲，今年地產(chǎn)的發(fā)展基調(diào)也漸漸明晰。調(diào)控會(huì)松動(dòng)嗎？一線樓市如何走？新時(shí)期房企的機(jī)會(huì)在哪里？
政府工作報(bào)告的簡(jiǎn)短表述，撥開了上述問題的迷霧。“房住不炒”仍將是地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健基調(diào)，在穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的基礎(chǔ)上，今年要著力解決大城市住房突出問題、規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，緩解新市民、青年人的住房困難。
多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，兩會(huì)相關(guān)表述再次確認(rèn)了住房的民生屬性。與此同時(shí)，城鎮(zhèn)化將繼續(xù)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)行穩(wěn)致遠(yuǎn)的重要?jiǎng)恿?，城市群和都市圈將成為新一輪發(fā)展主體，城市更新、住房租賃，也在“十四五”新時(shí)期迎來發(fā)展機(jī)遇。
實(shí)際上，從2016年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“房住不炒”至今，此輪樓市調(diào)控已走過四年多時(shí)間。幾年間，房地產(chǎn)調(diào)控政策愈發(fā)精細(xì)化，熱點(diǎn)城市趨高的房?jī)r(jià)漲幅被壓制住，開發(fā)商“躺著賺錢”的日子也一去不復(fù)返。
寄希望于調(diào)控松動(dòng)“賭一把”的心態(tài)，已在房企身上漸漸消失。一位房企副董事長(zhǎng)對(duì)第一財(cái)經(jīng)坦言，房子作為滿足基本居住需求的載體，首先應(yīng)該解決國(guó)民的居住需要，滿足其幸福感、獲得感、安全感，不應(yīng)該作為投資品被過度金融化。
“房住不炒”仍是頂層設(shè)計(jì)
驚蟄已過，房地產(chǎn)市場(chǎng)卻未見“去寒轉(zhuǎn)暖”的跡象。
3月8日，據(jù)海南省人民政府網(wǎng)站信息，2021年海南將全面清理整治房企和中介違法違規(guī)行為，嚴(yán)厲打擊規(guī)避限購(gòu)政策騙購(gòu)、變相漲價(jià)、違規(guī)銷售等行為。重點(diǎn)對(duì)在建、在售以及群眾投訴舉報(bào)較多的商品住宅項(xiàng)目開展排查整治。
無錫市則對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，競(jìng)拍公司需承諾除該競(jìng)拍主體公司外，無“母公司及母公司其他下屬控股子公司”，或“我公司下屬控股子公司”參與競(jìng)拍。簡(jiǎn)言之，無錫將嚴(yán)禁馬甲公司參拍，違者將一年內(nèi)禁入無錫土地市場(chǎng)。
再往前，杭州法拍房限購(gòu)，嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸；上海實(shí)施住房限售，對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓；無錫規(guī)范二手房信息發(fā)布行為，建立二手住房?jī)r(jià)格信息發(fā)布機(jī)制。
三月伊始，熱點(diǎn)城市的調(diào)控政策便接踵而至。若從年初算起，據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，各地房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控已近百次。從土地市場(chǎng)、信貸政策、到加碼限售，樓市調(diào)控的顆粒度越來越精細(xì)，“房住不炒”的長(zhǎng)效預(yù)期也愈發(fā)穩(wěn)固。
備受市場(chǎng)關(guān)注的全國(guó)兩會(huì)，再給房地產(chǎn)市場(chǎng)注入一針“穩(wěn)定劑”。今年政府工作報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期。
祈福集團(tuán)副董事長(zhǎng)孟麗紅在接受第一財(cái)經(jīng)采訪時(shí)稱，國(guó)家一直強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，堅(jiān)持租購(gòu)并舉、因城施策，完善長(zhǎng)租房政策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。“十四五”規(guī)劃提出要“推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。
因此，房子作為滿足基本居住需求的載體，首先應(yīng)解決國(guó)民的居住需要，滿足居民的幸福感、獲得感、安全感，不應(yīng)該作為投資品被過度金融化。房企在打造地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，要“配套先行”，充分考慮居住者的各類需求。
值得注意的是，一線城市住宅價(jià)格居高不下，嚴(yán)重影響了居民的消費(fèi)和創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力，新市民和青年人的生活品質(zhì)得不到保證，生活的幸福感低。這是戴德梁行在研報(bào)中發(fā)表的觀點(diǎn)。
針對(duì)上述問題，今年政府工作報(bào)告稱，要解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供給、安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
從各地調(diào)控動(dòng)作，到兩會(huì)相關(guān)定調(diào)，均印證了針對(duì)大城市的樓市監(jiān)管不會(huì)松動(dòng)。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，土地供應(yīng)兩集中、融資三道紅線、房貸“五類分檔”，都是在源頭上增加供應(yīng)的同時(shí)，控制房?jī)r(jià)過快上漲。
3月2日，中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹清表示，房地產(chǎn)金融化、泡沫化傾向還比較強(qiáng)，但去年投向房地產(chǎn)的貸款增速第一次降到了平均貸款增速之下，這個(gè)成績(jī)來之不易。
盡管如此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域。預(yù)計(jì)未來房地產(chǎn)行業(yè)將全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長(zhǎng)效機(jī)制，有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐漸回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的政策底線。
在李宇嘉看來，“房住不炒”依然是頂層設(shè)計(jì)，不可動(dòng)搖的制度之綱，“三穩(wěn)”是政策的出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，也是各地“一城一策”長(zhǎng)效機(jī)制的目標(biāo)。2021年房地產(chǎn)調(diào)控將保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。
新型城鎮(zhèn)化機(jī)遇在都市圈
雖然地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)不動(dòng)搖，但從我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程看，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍有空間。
戴德梁行表示，截至2019年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)到60.6%，過去十年中，中國(guó)平均每年有1786.5萬人從農(nóng)村進(jìn)入到城市。十四五期間，城鎮(zhèn)化進(jìn)程雖然將會(huì)放緩，但按照城市發(fā)展規(guī)律，要達(dá)到城市化率70%的穩(wěn)定比例，仍有增長(zhǎng)空間。
“在此前提下，城市更新，跨省域的城市群、都市圈、城市帶的有序發(fā)展將會(huì)更加重要。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，農(nóng)村人口進(jìn)駐到城市會(huì)增加住宅市場(chǎng)的需求，激發(fā)消費(fèi)，從而利好區(qū)域零售物業(yè)市場(chǎng)。”該機(jī)構(gòu)認(rèn)為。
貝殼研究院也稱，城鎮(zhèn)人口保持增長(zhǎng)，將帶來住房需求的增長(zhǎng)。人口加快向京津冀、粵港澳、長(zhǎng)三角、成渝等核心城市群流動(dòng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)份額同步向核心城市群集聚，這些區(qū)域有較強(qiáng)的住房需求支撐，市場(chǎng)表現(xiàn)將優(yōu)于其他。
房企人士也對(duì)未來發(fā)展心存希望。孟麗紅告訴第一財(cái)經(jīng)，居住需求必然會(huì)拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈條，如基建、商業(yè)、學(xué)校等各個(gè)鏈條的需求，從而拉動(dòng)內(nèi)需，加快構(gòu)建以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。
“十四五期間是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展由‘高速增長(zhǎng)’階段轉(zhuǎn)向‘高質(zhì)量’發(fā)展階段，這也會(huì)刺激房地產(chǎn)向‘高質(zhì)量’的新趨勢(shì)邁進(jìn)，人們買的不僅僅是房子本身，更看重的是與之相匹配的生活品質(zhì)和生活方式。”她表示。
對(duì)房企而言，隨著新型城鎮(zhèn)化深入推進(jìn)，企業(yè)對(duì)高能級(jí)城市住宅用地爭(zhēng)奪激烈，地價(jià)上漲壓力較大。同時(shí)，政府提出大城市完善住房保障體系和增加租賃住房，房企的盈利模式、業(yè)務(wù)布局也會(huì)迎來相應(yīng)的調(diào)整和機(jī)遇。
貝殼研究院表示，租賃住房用地供給增加，將倒逼房企從開發(fā)延伸到運(yùn)營(yíng)。未來在各城市建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃中，將加大租賃住房用地供給，推動(dòng)房企重點(diǎn)提升項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力，打通租賃住房項(xiàng)目定位、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)的全產(chǎn)業(yè)鏈條。
光大證券也稱，未來房企將從“產(chǎn)銷模式”向“資管模式”轉(zhuǎn)變，從“買地造房賣房”向“資產(chǎn)整合優(yōu)化運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)變。 優(yōu)秀開發(fā)商逐步切入存量運(yùn)營(yíng)和生活服務(wù)業(yè)務(wù)板塊，探索“空間建造”和“生活服務(wù)”統(tǒng)一發(fā)展，形成產(chǎn)業(yè)鏈協(xié)同效應(yīng)。
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