61歲的老陳剛剛退休，長期居住工作在四川的他，退休后的夢想就是環(huán)游全國，尤其是四季如春或者靠海的地方，比如海南、云南等地。
最近老陳聽到一種“換住計劃”模式，感覺很新穎，即購買一個公司旗下一套文旅地產(chǎn)物業(yè)后，可以換住到這家公司旗下其他地區(qū)文旅地產(chǎn)物業(yè)居住一段時間。但老陳同時也擔心，這是不是一種營銷噱頭？
記者了解到，目前，雅居樂、榮盛發(fā)展旗下榮盛康旅都在文旅地產(chǎn)項目主推“換住計劃”。
有文旅專家在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示，換住計劃本質(zhì)類似于之前盛行的分時度假，換住計劃本身的經(jīng)營方向不存在什么問題，關(guān)鍵是看如何監(jiān)管。
升級版分時度假
分時度假起源于國外，最初是指人們在度假地購買房產(chǎn)時，只購買部分時段的產(chǎn)權(quán)，幾戶人家共同擁有一處房產(chǎn)，共同維護、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產(chǎn)使用權(quán)，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產(chǎn)的使用權(quán)進行交換。
換住計劃可以算是分時度假的另一種演變。景鑒智庫創(chuàng)始人周鳴岐告訴記者，換住計劃其實嚴格來說不算什么創(chuàng)新的營銷方式，其本質(zhì)類似于分時度假，主要都是應(yīng)用在旅游地產(chǎn)。
榮盛康旅相關(guān)負責人表示，其換住模式是基于旗下APP會員體系來運營的，即業(yè)主只要將其持有的旅居度假物業(yè)加入這一換住體系，就可以將自身持有的旅游度假物業(yè)與其他會員進行換住共享，以實現(xiàn)候鳥式生活。
雅居樂云海大區(qū)策劃負責人顧廣洲告訴記者，雅居樂選擇推出換住計劃也是基于文旅地產(chǎn)業(yè)主購房時一些抗性，比如這類房屋空置期比較長、家具等容易老化，還需要定期打掃等等，所以為了讓業(yè)主消除這些顧慮，我們推出了換住計劃。
就緣何選擇推行換住模式，榮盛康旅相關(guān)負責人告訴記者，換住運營模式的建立，一方面使階段性閑置資產(chǎn)得到了合理利用，也為康養(yǎng)旅居生活創(chuàng)造了更多可能性；另一方面打破了所持物業(yè)的房型壁壘，換住運營模式可以通過預約實現(xiàn)房型定制化，根據(jù)出行人數(shù)選擇最適合的房型。
監(jiān)管是換住計劃的關(guān)鍵
除了雅居樂、榮盛這類開發(fā)商，還有很多中小旅游地產(chǎn)項目一直將分時度假、換住計劃作為營銷手段，打出“8%～10%投資回報率”、“XX天全年旅居權(quán)”等口號，購房者需要謹慎選擇。
這些中小旅游地產(chǎn)項目往往要求業(yè)主先一次性交付一筆會員費/權(quán)益費/居住權(quán)費用，將房委托給開發(fā)商或者第三方經(jīng)營，并承諾一定的投資回報率，同時業(yè)主每年可以有十幾二十天的物業(yè)居住權(quán)。但等業(yè)主交錢后，要么這些旅游地產(chǎn)項目的承諾、服務(wù)、回報遠不及預期，要么有的直接暴雷跑路。
2020年9月，北京市東城區(qū)人民法院一份旅游合同糾紛一審民事判決書顯示，張女士2009年與一家度假公司簽訂合同，支付了46800元成為分時度假卡會員，該度假公司承諾在未來的15年每年為張女士一定的度假村網(wǎng)絡(luò)金冠級和銀冠級酒店/度假村免費入住的權(quán)益。但合同簽訂后，度假公司以沒有房源、酒店為由拒不履行。2019年，該度假公司已被吊銷營業(yè)執(zhí)照。后法院判決雙方解除合同。
因此，周鳴岐也提醒，換住計劃本身的經(jīng)營方向不存在什么問題，關(guān)鍵是看如何監(jiān)管。因為之前有不少開發(fā)企業(yè)把類似的分時度假做成了一種高風險金融產(chǎn)品，比如要求業(yè)主一次性支付購買價格，然后承諾較高的回報率，以及短期的自由居住權(quán)等等，這就很容易成為一種變相的高風險融資計劃，很可能出現(xiàn)資金鏈斷裂。因此需要相關(guān)部門的嚴格監(jiān)管，以及開發(fā)商自己在商業(yè)模式上去控制這類風險。
“盛行天下?lián)Q住運營模式建立至今，其實并沒有遇到什么阻礙，但精品度假地產(chǎn)項目開發(fā)周期較長是一個不可避免的客觀因素，所以我們的康養(yǎng)旅居項目需要相對較長的時間來不斷完善生活配套和各種業(yè)態(tài)。”榮盛康旅相關(guān)負責人指出。
對于未來，他們相信這種以相對較小投入、體驗不同生活的方式會得到越來越多認可，其現(xiàn)有業(yè)主會員會逐步固定。
目前，對于換住計劃，顧廣洲表示，雅居樂面臨的困難一是需要給業(yè)主詳細解釋業(yè)主積分兌換機制；二是因為業(yè)主需要給第三方運營公司支付一定的維護費、管理費之類，但同時也有一些福利；三是也會有業(yè)主擔心第三方運營公司的穩(wěn)定性，但我們選擇的是品牌合作開發(fā)商，其維護難度也不高，這方面風險我們是有穩(wěn)定把控的。
周鳴岐指出，換住計劃對于旅游地產(chǎn)類項目來說，是較為常見的一種銷售手段。因為旅游地產(chǎn)對很多購房者來說實際上多是作為旅居之所，居住周期不長，反而空置期較長，有閑時進行出租運營的需求。
周鳴岐補充道，有些開發(fā)商由于不擅長這類文旅、度假的運營，也會選擇由第三方運營公司來執(zhí)行換住計劃、或者分時度假計劃。對于這種，開發(fā)商、業(yè)主就需要謹慎選擇第三方運營公司，以免出現(xiàn)第三方運營公司暴雷、跑路等情況。
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