自2016年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房住不炒”后，每年政府工作報(bào)告都會(huì)用來定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。受2020年熱點(diǎn)城市房價(jià)在高位出現(xiàn)較大幅度上漲影響，今年兩會(huì)對(duì)住房問題顯得格外注重：除政府工作報(bào)告提出“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”“解決好大城市住房突出問題”外，堅(jiān)持“房住不炒”還列入了“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要草案。
如此重視住房問題的直接原因，是2020年以深圳、上海、廣州、杭州為代表的熱點(diǎn)城市房價(jià)大幅上漲，并在今年1月開始蔓延到金華、泉州、揚(yáng)州等三線城市。如今，房地產(chǎn)行業(yè)非理性繁榮的負(fù)面影響日益明顯，一方面，房價(jià)接連上漲，引發(fā)大量資金涌入，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)形成了一定的擠壓效應(yīng)，并抑制居民消費(fèi)；另一方面，大城市房價(jià)畸高，對(duì)以年輕人為代表的新住民不友善，不利于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。
為何國人對(duì)購房如此熱衷？根本上還是對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期，而要遏制房價(jià)上漲、落實(shí)“房住不炒”，關(guān)鍵在消除這一預(yù)期。因?yàn)橐坏┬纬杀容^一致的上漲預(yù)期，將激發(fā)潛在購房者，引發(fā)交易量大增從而進(jìn)一步推升房價(jià)。目前雖然部分熱點(diǎn)城市及時(shí)出臺(tái)了嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但仍需全面消除房價(jià)上漲預(yù)期。
熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的主要驅(qū)動(dòng)力無疑是近年人口的凈流入。眾所周知，過去幾年各大城市紛紛認(rèn)識(shí)到人才對(duì)于城市發(fā)展的重要性，不斷放寬落戶門檻吸引高學(xué)歷年輕人，源源不斷的新住民帶來了購房需要。2020年人口凈流入的大城市房價(jià)漲幅靠前，很大原因是買房者認(rèn)為總有人會(huì)“接盤”。
對(duì)此，有必要對(duì)年輕人尤其是走出校門不久就遇上高房價(jià)的年輕人，加大公租房、租賃房以及人才折扣房的供應(yīng)，讓他們住有所居，不必為高房價(jià)而焦慮。今年政府工作報(bào)告就提出，安排專項(xiàng)資金、集中建設(shè)等辦法，切實(shí)增加保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房供給，規(guī)范發(fā)展長租房市場，降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。
至于引發(fā)此輪房價(jià)上漲的原因之一——流動(dòng)性寬松，需要在經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)之際有序退出“非常時(shí)期”貨幣政策，同時(shí)嚴(yán)格限制資金流入房地產(chǎn)市場，重點(diǎn)打擊企業(yè)經(jīng)營貸、個(gè)人消費(fèi)貸進(jìn)入樓市。低成本信貸資金進(jìn)入樓市被有效封堵之后，足以消減相當(dāng)部分的房價(jià)上漲動(dòng)力。
另一個(gè)房價(jià)的重要影響因素是地價(jià)。去年以來，熱點(diǎn)城市拍地溢價(jià)率開始回升，2020年，全國國有土地使用權(quán)出讓收入為84142億元，同比增長了15.9%。雖然沒有出現(xiàn)2016年“面粉貴過面包”的情況，但地價(jià)持續(xù)上漲無疑帶動(dòng)了房價(jià)上漲的預(yù)期。
換句話說，穩(wěn)房價(jià)要先穩(wěn)地價(jià)。近期部分熱點(diǎn)城市宣布將嚴(yán)格實(shí)行住宅用地“兩集中”同步公開出讓，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，全年將分3批次集中統(tǒng)一發(fā)布住宅用地的招拍掛公告并實(shí)施招拍掛出讓活動(dòng)，引導(dǎo)市場理性競爭。未來，房價(jià)上漲壓力過高城市，除了增加住宅用地的有效供應(yīng)，緩解剛需人群對(duì)于“房荒”的擔(dān)憂外，還有必要參考“兩集中”模式改變土地出讓方式，增加信息的透明度，綜合施策穩(wěn)定地價(jià)。
眾所周知，國人購房不僅僅用作居住，還是一項(xiàng)重要的固定資產(chǎn)，具有投資屬性。“房住不炒”的本質(zhì)是讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，無疑，減弱甚至去除房地產(chǎn)的投資屬性，關(guān)鍵還在于消滅房價(jià)上漲預(yù)期。
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