見習(xí)記者張慧敏華夏時報記者李未來深圳報道
近日，廈門建發(fā)因為涉及高溢價拿地，被上海市普陀區(qū)政府約談，被要求做好充分的思想準備，合理調(diào)整預(yù)期。有專家表示，后續(xù)該項目的定價可能會受到限制，從而影響該項目的利潤。
值得注意的是，近年來建發(fā)房產(chǎn)在激進擴張的同時負債高企，據(jù)2020年上半年財報，建發(fā)房產(chǎn)的上市公司建發(fā)國際（股票代碼：01908HK）共踩中兩道紅線，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為79.24%，凈負債率為247.68%，凈負債率較2019年底提高71.9個百分點。
高溢價拿地被約談
據(jù)上海市普陀區(qū)人民政府新聞辦官方公眾號“上海普陀”消息，2月24日，針對近期上海某地塊高溢價成交的情況，普陀區(qū)政府約談了該地塊的受讓人融創(chuàng)和廈門建發(fā)，區(qū)規(guī)劃資源局和區(qū)房管局相關(guān)負責(zé)人主持了本次約談。
據(jù)了解，該地塊為普陀區(qū)石泉社區(qū)W060402單元B3-2地塊（下稱“洵陽新村地塊”），位于普陀區(qū)石泉路街道，東至旬陽路，南至石泉路，西至嵐皋路，北至嵐皋路300弄小區(qū)，緊鄰7號線嵐皋路站。經(jīng)過300余輪競價，該地塊由融創(chuàng)和廈門建發(fā)共同成立的項目公司（上海兆顥企業(yè)管理有限公司）以64.52億元成功競得，溢價率36.15%，成交樓面價84345.6元/平方米。
值得注意的是，該地塊東側(cè)的石泉社區(qū)W060402單元B4-1地塊，去年12月18日競拍，大華集團以總價30.6億元競得，溢價率17.56%，樓面價僅47434元/平方米，差不多僅為上述地塊的一半。
約談中，區(qū)政府要求受讓人充分認識到政策的嚴肅性，做好充分的思想準備，合理調(diào)整預(yù)期。約談明確表示，受讓人必須嚴格按照合同約定進行開發(fā)建設(shè)，在該項目土地出讓年限內(nèi)，嚴格落實全生命周期管理要求，并接受相關(guān)部門的監(jiān)管，確保項目品質(zhì)，依法合規(guī)開展經(jīng)營活動。
約談還強調(diào)，區(qū)有關(guān)職能部門將嚴格監(jiān)管該地塊的開竣工等事項，未按期開工的，將依法合規(guī)、嚴格按閑置土地管理要求處置。此外，區(qū)有關(guān)職能部門還將嚴格執(zhí)行房價地價調(diào)控聯(lián)動機制要求，嚴格按照規(guī)定審批項目預(yù)（銷）售方案備案和“一房一價”。
記者以投資者身份撥打了建發(fā)國際官方網(wǎng)站上的電話，建發(fā)國際相關(guān)工作人員對《華夏時報》記者表示該項目被約談后的預(yù)期利潤調(diào)整“還在測算當(dāng)中”。同時，對方還表示，該項目預(yù)計定位為高端的產(chǎn)品，建發(fā)對保持原來的利潤率有一定的信心。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波對《華夏時報》記者表示，從該地塊的出讓價格來看，溢價率較高，該地塊樓面價格雖然低于周邊二手房價格，但已經(jīng)超過了同等地塊的樓面價。因此，要保證該項目不虧本，未來房價應(yīng)該會明顯超過目前周邊二手房價格。
張波還表示，此次約談可以視為一個明確的信號，即房地產(chǎn)調(diào)控不但要平穩(wěn)當(dāng)下房價，同時還要從土地側(cè)入手進行調(diào)控。此外，該地塊未來被嚴格限價的可能性較大，也就是說，相關(guān)部門不會允許通過各種炒作的方式來提高房價預(yù)期。拿到該地塊的房企需要通過產(chǎn)品本身的優(yōu)勢來提升競爭力，同時在成本控制上也需進一步強化，合理控制項目的投資收益預(yù)期。
知名地產(chǎn)分析師嚴躍進也對《華夏時報》記者表示，類似約談體現(xiàn)了上海今年樓市政策升級的導(dǎo)向，后續(xù)該項目的定價可能會受到限制，從而影響該項目的利潤。
地產(chǎn)“飆規(guī)模”之路是否可行？
值得關(guān)注的是，本次被約談的閩系房企建發(fā)，近年來在房地產(chǎn)擴張的道路上一路狂飆。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2020年，建發(fā)房產(chǎn)的銷售總額為1232.0億元，排名第23位，這是建發(fā)房產(chǎn)首次進入千億房企的行列?！度A夏時報》記者翻閱資料發(fā)現(xiàn)，2016年、2017年、2018年、2019年、建發(fā)房產(chǎn)的銷售額分別為200.9億元、341.3億元、544.8億元、694.2億元、五年時間便將銷售額從200多億拉升至千億，排名從第60名升至第23名，幾乎每年一個臺階，穩(wěn)步上升。
除了在銷售業(yè)績上進行趕超，在房企物業(yè)分拆上市潮來臨之時，建發(fā)也沒落下。2020年的最后一天，建發(fā)物業(yè)（股票代碼：02156.HK）在港交所上市，截至2021年3月5日，建發(fā)物業(yè)的收盤價為2.89港元/股，較其首日上市的收盤價3.10港元/股跌6.8%。此外，建發(fā)物業(yè)的招股書顯示，其還存在毛利和續(xù)約率下降的情況。
在闊步前進的同時，建發(fā)房產(chǎn)的負債也維持在高位。2017年、2018年、2019年，建發(fā)房產(chǎn)的上市公司建發(fā)國際（股票代碼：01908HK）的凈負債率分別為319.95%、242.08%、175.74%，盡管有所下降，但是一直維持在高位。根據(jù)2020年上半年財報，建發(fā)共踩中兩道紅線，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率為79.24%，凈負債率為247.68%，凈負債率較2019年底提高71.9個百分點。
無可質(zhì)疑的是，在三道紅線和個人房貸受限的大背景下，房企利用金融杠桿做大規(guī)模的方式已經(jīng)成為過去式，那么建發(fā)的規(guī)模發(fā)展模式是否可持續(xù)呢？
針對文中涉及的問題，《華夏時報》記者給建發(fā)國際的官方郵箱發(fā)去了采訪提綱，并多方聯(lián)系建發(fā)集團的相關(guān)工作人員，截至發(fā)稿，未收到回復(fù)。
當(dāng)記者以投資者身份電話采訪時，建發(fā)國際相關(guān)工作人員對《華夏時報》記者表示“大股東的無限支持是建發(fā)國際發(fā)展房地產(chǎn)的優(yōu)勢，而大股東的支持代表著建發(fā)集團在四大行里得到的資金借貸優(yōu)勢會直接體現(xiàn)在建發(fā)國際（的經(jīng)營中）。”上述建發(fā)國際的工作人員對《華夏時報》記者表示，建發(fā)集團作為地方性國企，融資成本相對較低，所以，盡管踩中了兩條紅線，但是建發(fā)國際并不認為會因此大幅度調(diào)整發(fā)展的策略。
張波對《華夏時報》記者表示，對于負債水平偏高的房企，2021年的融資成本和難度都面臨持續(xù)提升。目前以規(guī)模制勝已并非房企的最優(yōu)路徑，降低負債水平，并回歸產(chǎn)品本身，同時保證合理的盈利水平，才更有效實現(xiàn)長遠發(fā)展。
“三道紅線以及其他方面的約束使得企業(yè)經(jīng)營更為被動，所以企業(yè)更要謹防拿地王的風(fēng)險。”嚴躍進對《華夏時報》記者表示，過去單個房企拿地王容易被約談，而現(xiàn)在聯(lián)合體拿地王也被約談，這警示房企后續(xù)對溢價拿地需要有充足的認識，以化解企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和外部調(diào)控風(fēng)險。
此外，《華夏時報》記者發(fā)現(xiàn)，建發(fā)在深圳的樓盤銷售情況不甚樂觀。據(jù)悉，其深圳項目建發(fā)璟悅軒位于光明區(qū)，項目分為A、B兩棟開發(fā)，共960戶商務(wù)公寓。該商務(wù)公寓在2019年11月開盤，一年過去，至今仍然在售賣。
對此，上述建發(fā)的工作人員對《華夏時報》記者表示，建發(fā)在全國的四區(qū)域中，華南區(qū)域的銷售比例較低，盡管華南區(qū)域去化速度沒有其他三個區(qū)域快，但是這不會對集團整體的盈利和股價帶來較大影響。此外，他還表示，建發(fā)璟悅軒項目是建發(fā)進入深圳市場的嘗試，由于深圳本地房企在深圳房地產(chǎn)市場的優(yōu)勢非常大，因此建發(fā)后續(xù)可能會采取與深圳本地房企合作拿地的方式進入深圳房地產(chǎn)市場。
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