近年來，尤其是踏上5500億關(guān)口后，規(guī)模不再是融創(chuàng)發(fā)展的首要戰(zhàn)略，利潤、穩(wěn)健、降負(fù)債已成為其關(guān)鍵詞。

3月12日，融創(chuàng)中國披露2020年業(yè)績報告。從財報中不難發(fā)現(xiàn)，2020年，融創(chuàng)大力優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)“三道紅線”降至黃檔，并在地產(chǎn)主業(yè)保持均衡高質(zhì)量發(fā)展的同時，加速布局“地產(chǎn)+”多產(chǎn)業(yè)賽道，從而提升企業(yè)綜合競爭力。

優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，“三道紅線”降至黃檔

2020年，國家對房地產(chǎn)行業(yè)堅持“房住不炒”的調(diào)控目標(biāo)，并出臺“三道紅線”等長效調(diào)控機制。疫情后，房地產(chǎn)市場快速復(fù)蘇，土地市場保持較高熱度，同時，市場分化也在持續(xù)加劇，行業(yè)競爭轉(zhuǎn)變?yōu)榉科缶C合實力的較量。

在此背景下，綜合能力強的企業(yè)在鞏固既有優(yōu)勢的同時，亦迎來更大的發(fā)展機遇。以融創(chuàng)為例，2020年，其不僅實現(xiàn)了“三道紅線”換檔，而且各項業(yè)績表現(xiàn)較亮眼，展現(xiàn)出較強的綜合能力。

銷售業(yè)績方面，財報顯示，2020年，融創(chuàng)錄得合同銷售額5753億元，穩(wěn)居行業(yè)第四，核心城市保持領(lǐng)先優(yōu)勢。據(jù)悉，融創(chuàng)去年在55個城市中銷售金額排名前十，其中，12個城市（杭州、重慶、武漢、天津、無錫、青島等）排名第一、25個城市（上海、蘇州、昆明、合肥、鄭州、大連等）排2-5名、18個城市（北京、廣州、成都、南京、福州等）排6-10名。

財務(wù)水平上，融創(chuàng)主動“瘦身”，以降負(fù)債為首任，隨之，財務(wù)結(jié)構(gòu)明顯改善。財報顯示，2020年全年，融創(chuàng)錄得營業(yè)收入2305.9億元，同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，同比增長36.9%；每股盈利7.82元，同比增長30.6%。截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元，非受限制現(xiàn)金超額覆蓋短期債務(wù)，流動性充裕。

值得一提的是，融創(chuàng)三項資本結(jié)構(gòu)指標(biāo)有較大改善。2020年底，融創(chuàng)凈負(fù)債率同比下降76個百分點至96%；非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。按照“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，融創(chuàng)已降至黃檔。

對此，貝殼研究院認(rèn)為，2020年融創(chuàng)“三道紅線”成功“由紅變黃”主要做對了三件事：其一，控制拿地節(jié)奏，受益于早年逆周期拿地的紅利，2020年的融創(chuàng)更為謹(jǐn)慎；其二，處置非核心資產(chǎn)，將低效資產(chǎn)變現(xiàn)，以及提早撤出與金科的股權(quán)之爭等；其三，注重資本市場的積極操作，如分拆物業(yè)與配股融資等，全方位增收降負(fù)。

同策研究院資深分析師肖云祥指出，在主動降投資、促銷售、抓回款的背景下，融創(chuàng)的策略在今年年報上得到了體現(xiàn)，包括大量在手現(xiàn)金等，同時其債務(wù)壓力下降，按“三道紅線”的標(biāo)準(zhǔn)融創(chuàng)成功降檔。對融創(chuàng)而言，未來的有息債務(wù)規(guī)模增長空間變大。

實際上，新京報記者了解到，自2019年下半年起，融創(chuàng)就結(jié)合自身發(fā)展階段的要求，主動執(zhí)行“降杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”、更加均衡高質(zhì)量的發(fā)展戰(zhàn)略。

嚴(yán)控拿地節(jié)奏，堅定聚焦一、二線城市

回顧2020年，在地產(chǎn)主業(yè)上，主張逆周期拿地的融創(chuàng)，在競爭激烈的土地市場，嚴(yán)控拿地節(jié)奏。

財報顯示，截至2020年末，融創(chuàng)累計土儲約2.58億平方米，累計權(quán)益土儲約為1.61萬平方米，土儲權(quán)益占比約為62.4%，其中約78%位于一二線城市，平均土地成本約4270元/平方米。融創(chuàng)土儲面積前五的城市為：重慶、青島、武漢、眉山及天津。

“融創(chuàng)去年拿地明顯減少，2020年業(yè)內(nèi)投資排列中，融創(chuàng)投資金額和面積排位創(chuàng)其歷史新低，此舉有利于降低投資，加速去化，也有助于公司‘降檔’”。肖云祥稱。

時至2021年，融創(chuàng)方面表示，在充足土地儲備支持下，該公司將繼續(xù)加速推貨并堅決去化，保持銷售增長，釋放經(jīng)營現(xiàn)金流。而在土地市場上，在把握公開市場機會的同時，充分發(fā)揮并購、合作等方面的拿地優(yōu)勢，審慎獲取優(yōu)質(zhì)土地。與此同時，在加速產(chǎn)品創(chuàng)新，保持產(chǎn)品競爭力之外，推動資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)優(yōu)化，滿足央行的指標(biāo)管控要求。

“橫向比較來看，融創(chuàng)目前土儲貨值在業(yè)內(nèi)排名居首，因此，融創(chuàng)在保證當(dāng)前的開發(fā)需求下，合理擴充土儲即可，從加速去化、產(chǎn)品創(chuàng)新等動作來看，公司今年的發(fā)展策略側(cè)重于質(zhì)量發(fā)展。”肖云祥稱。

“地產(chǎn)+”賽道布局，提升綜合競爭力

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)影響投資和消費，事關(guān)民生和發(fā)展。中央對房地產(chǎn)的定位與方向是要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持租購并舉、因城施策，完善長租房政策，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

在此背景下，自2018年起，融創(chuàng)中國進行企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和結(jié)構(gòu)調(diào)整工作，與實體經(jīng)濟、金融行業(yè)協(xié)同發(fā)展。2020年，融創(chuàng)將企業(yè)定位升級為“美好城市共建者”，在地產(chǎn)主業(yè)之外，將業(yè)務(wù)拓展至更廣的民生及消費領(lǐng)域，比如物業(yè)服務(wù)、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)，從而打開未來增長空間。

值得一提的是，2020年11月，融創(chuàng)服務(wù)分拆登陸港交所。上市以來，融創(chuàng)服務(wù)市值增長了近1倍，近三年收入和凈利潤復(fù)合增長率達58%和152%。財報顯示，截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)物業(yè)管理服務(wù)收入在總收入中的占比提升至60%；同時，社區(qū)生活服務(wù)多元發(fā)力，業(yè)績逐步顯現(xiàn)。截至2020年底，融創(chuàng)服務(wù)在管建筑面積約1.35億平方米，同比增長155.1%；合約建筑面積約2.64億平方米，同比增長67.2%；考慮母公司土地儲備面積后的合約建筑面積近4億平方米。

對此，貝殼研究院指出，2020年融創(chuàng)分拆旗下物業(yè)板塊“融創(chuàng)服務(wù)”獨立上市，抓住了物業(yè)高估值的輪動周期，增益母公司。未來，融創(chuàng)服務(wù)將依托于母公司的支持與自身不斷增強的外拓能力，長期可持續(xù)發(fā)展，預(yù)計2021年內(nèi)將增加物業(yè)領(lǐng)域的收并購操作。

除融創(chuàng)服務(wù)外，融創(chuàng)文旅各業(yè)態(tài)亦展現(xiàn)出較強的發(fā)展活力。新京報記者了解到，2020年，融創(chuàng)文旅通過開放式經(jīng)營、主題夜游、業(yè)態(tài)權(quán)益互通、構(gòu)建“融創(chuàng)文旅俱樂部”線上會員平臺等經(jīng)營策略，在疫情后業(yè)績得到快速恢復(fù)，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年客流超1億人次。2020年全年，融創(chuàng)文旅的收入約為38.8億元，同比增長36%；管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。

而在融創(chuàng)文化方面，目前，融創(chuàng)文化已完成七大動畫工作室的布局，同時在影視領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)頭部內(nèi)容項目的穩(wěn)定輸出。旗下Base首部原創(chuàng)動畫電影《許愿神龍》2021年1月上映后收獲超1.6億票房；2021年春節(jié)檔，融創(chuàng)文化參投的影片《刺殺小說家》和《熊出沒·狂野大陸》，分別收獲超10億和5.75億的票房。

“融創(chuàng)的多元化，其核心策略是通過收并購形式，快速獲取公司在某一領(lǐng)域的能力，例如文旅、康養(yǎng)、會展等業(yè)務(wù)的布局均采用了這樣的策略。而通過產(chǎn)業(yè)能力的構(gòu)造，也提升了公司多樣化的拓展能力。”肖云祥稱。