近年來(lái)房地產(chǎn)金融政策整體偏緊，市場(chǎng)對(duì)于資金監(jiān)管逐漸升級(jí)，行業(yè)融資正面臨發(fā)展難題。

2020年，面對(duì)新冠肺炎疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的沖擊，中央堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向。在相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境下，中央進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，加大對(duì)于金融行業(yè)的管控，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。

自2013年納入證監(jiān)會(huì)監(jiān)管以來(lái)，私募基金行業(yè)取得快速發(fā)展并發(fā)揮著重要作用。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，已登記私募基金管理人2.46萬(wàn)家，已備案私募基金9.68萬(wàn)只，管理規(guī)模15.97萬(wàn)億元。

今年證監(jiān)會(huì)重申和強(qiáng)化私募基金行業(yè)執(zhí)業(yè)的底線行為規(guī)范，形成了私募基金管理人及從業(yè)人員等主體的“十不得”禁止性要求。

隨著監(jiān)管部門對(duì)于私募基金的監(jiān)管不斷趨嚴(yán)，一方面，地產(chǎn)基金主動(dòng)提高風(fēng)險(xiǎn)把控能力，完善風(fēng)險(xiǎn)控制體系；另一方面，地產(chǎn)基金調(diào)整投資策略，更加關(guān)注具有長(zhǎng)期穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)資產(chǎn)。

2020年，隨著重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則的試點(diǎn)實(shí)施，受限于房企有息負(fù)債規(guī)模，房地產(chǎn)基金順應(yīng)政策趨勢(shì)，加快從債券投資向股權(quán)投資轉(zhuǎn)變，并不斷創(chuàng)新發(fā)展模式，推動(dòng)企業(yè)更高質(zhì)量發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)基金管理人主動(dòng)提升資產(chǎn)、運(yùn)營(yíng)管理能力，加強(qiáng)對(duì)各地市場(chǎng)的周期性研判和項(xiàng)目的價(jià)值辨別能力，尋找風(fēng)險(xiǎn)與收益間的平衡。

房地產(chǎn)基金繼續(xù)拓展投資領(lǐng)域，持續(xù)發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資，探索城市更新、老舊小區(qū)改造等領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)。2020年，為應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情的影響，一方面，國(guó)家及各級(jí)政府出臺(tái)了一系列引導(dǎo)、扶持政策，包括加強(qiáng)新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、鼓勵(lì)重點(diǎn)行業(yè)積極創(chuàng)新、進(jìn)一步推動(dòng)城市群發(fā)展等多個(gè)方面。地產(chǎn)基金把握政策紅利，持續(xù)發(fā)力產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資。

另一方面，中央加大對(duì)于城市更新的支持力度，《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》亦明確提出實(shí)施城市更新行動(dòng)，推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展。地產(chǎn)基金順應(yīng)政策指引，積極布局和探索城市更新等領(lǐng)域投資機(jī)會(huì)。

隨著房地產(chǎn)企業(yè)“三道紅線”的落地實(shí)施，部分踩線房企為降低負(fù)債率出讓項(xiàng)目權(quán)益，房地產(chǎn)基金收并購(gòu)機(jī)會(huì)有所增加。2020年8月，房地產(chǎn)“三道紅線”新規(guī)的試點(diǎn)實(shí)施，部分踩線房企為盡快盤活資產(chǎn)回籠資金，股權(quán)出讓項(xiàng)目權(quán)益，為基金參與房企收并購(gòu)和項(xiàng)目不良資產(chǎn)處置等方面帶來(lái)了投資機(jī)會(huì)。

此外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)等領(lǐng)域也有望納入公募REITs底層資產(chǎn)。未來(lái)，公募REITs將進(jìn)一步拓寬房地產(chǎn)基金退出渠道，優(yōu)化資本效率，使地產(chǎn)基金更好的服務(wù)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

“三道紅線”給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了新的考驗(yàn)，行業(yè)環(huán)境變化莫測(cè)，除了“無(wú)形”的市場(chǎng)規(guī)律之外，那雙“有形的手”同樣不能忽視。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)有了哪些新的走向，宏觀政策仍遵循著何種原則，未來(lái)又將出現(xiàn)哪些新的抓手？

調(diào)控之下，房地產(chǎn)被扼住了融資的“咽喉”，銀行貸款、信托計(jì)劃等融資渠道面臨沖擊，這份影響力甚至通過(guò)資本傳導(dǎo)至地產(chǎn)基金領(lǐng)域。與此同時(shí)，關(guān)于“債性”和“股性”的爭(zhēng)論隨之出現(xiàn)突破口，債性基金仍存在多大市場(chǎng)？新形勢(shì)下，真股權(quán)基金面臨著哪些機(jī)遇和困難，地產(chǎn)私募基金又將何去何從？

4月8日，“2021觀點(diǎn)地產(chǎn)基金圓桌”將在上海揭開(kāi)序幕，屆時(shí)邀請(qǐng)來(lái)自房企、銀行、證券、保險(xiǎn)、信托、房地產(chǎn)基金、不良資產(chǎn)基金、并購(gòu)基金、資管機(jī)構(gòu)、境內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)等業(yè)內(nèi)標(biāo)桿，以金融和房地產(chǎn)基金為焦點(diǎn)，探討新形勢(shì)下地產(chǎn)基金的挑戰(zhàn)與未來(lái)。