深圳樓市正在經(jīng)歷前所未有的變局！

3月30日，市場(chǎng)公開消息指出，深圳近日加碼涉房地產(chǎn)類貸款資金監(jiān)管，要求商業(yè)銀行每季度將經(jīng)營貸、按揭、開發(fā)貸、消費(fèi)貸、信用卡等排查結(jié)果報(bào)送監(jiān)管機(jī)構(gòu)。按照銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發(fā)布的《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（下稱《通知》）要求，深圳銀保監(jiān)局第一時(shí)間聯(lián)合市住建局和人民銀行成立工作機(jī)制，制定排查方案，印發(fā)排查通知，組織全市銀行開展防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)ｍ?xiàng)排查。

據(jù)悉，此次專項(xiàng)排查范圍為截至3月末的所有存量企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人經(jīng)營性貸款、小微企業(yè)主貸款等經(jīng)營用途貸款，排查內(nèi)容包括貸款“三查”管理情況、銀行內(nèi)部管理情況、中介機(jī)構(gòu)管理情況、信貸資金流向情況等方面。

此前，為持續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸監(jiān)管，嚴(yán)守信貸資金不得違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管紅線，深圳銀保監(jiān)局建立了房地產(chǎn)信貸政策執(zhí)行情況及信貸資金流向按季滾動(dòng)排查機(jī)制。深圳銀保監(jiān)局表示，滾動(dòng)排查范圍為截至報(bào)告期末的所有存量業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)對(duì)公和個(gè)人信貸業(yè)務(wù)、經(jīng)營用途貸款、消費(fèi)類貸款、信用卡以及理財(cái)、投資等表內(nèi)外融資業(yè)務(wù)，其中經(jīng)營用途貸款是排查重點(diǎn)，排查結(jié)果于每季后5個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)。對(duì)于上述消息，記者嘗試聯(lián)系深圳銀保監(jiān)局，有工作人員表示暫不知情，但并未否認(rèn)上述消息。

就在3月26日，《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》發(fā)布，《通知》指出，將聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項(xiàng)排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對(duì)違規(guī)問題督促整改和處罰力度。建立房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，過去商業(yè)銀行對(duì)一些抵押充足的貸款，根本沒有去做實(shí)質(zhì)性的審查，造成了很多資金違規(guī)使用的情況。《通知》下發(fā)后，銀行嚴(yán)查貸款需求將成一項(xiàng)基本工作。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，對(duì)于貸后檢查本來就應(yīng)該常態(tài)化，需要定期去對(duì)借款人的資金使用狀況、償債能力等方面進(jìn)行檢查。

輿情洶涌之下，各地也陸續(xù)公布了自查結(jié)果。3月23日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布消息稱，轄內(nèi)銀行對(duì)2020年下半年以來發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的個(gè)人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，占業(yè)務(wù)總量的0.35%。廣東銀保監(jiān)局近期消息稱，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的問題貸款金額2.77億元，其中廣州1.47億元。而深圳銀保監(jiān)局最近的通報(bào)則顯示，自2020年4月以來審批的1771.73億元經(jīng)營貸中，僅有5180萬元涉嫌違規(guī)，占比約為0.03%。

深圳樓市情況如何？

那么，嚴(yán)厲的調(diào)控到底給深圳樓市帶來多大沖擊？

以二手房市場(chǎng)為例，距離深圳“2·8二手房參考價(jià)新政”已經(jīng)超過一個(gè)半月時(shí)間，整體市場(chǎng)有所降溫。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)最新公布的數(shù)據(jù)顯示，上周（3月22日至28日）深圳二手房網(wǎng)簽1049套（含自助網(wǎng)簽），環(huán)比上升2.2%。從連續(xù)4周的網(wǎng)簽量來看，深圳二手房每周的網(wǎng)簽量維持在1000套左右，3月份二手房網(wǎng)簽量大概維持在4600套左右，雖然與預(yù)期中的3月小陽春行情有較大落差，但從歷史數(shù)據(jù)對(duì)比來看，4600套的網(wǎng)簽量也并非很慘淡。

“現(xiàn)在感覺價(jià)格更難以摸透，要到門店才能問到業(yè)主實(shí)際的放盤價(jià)，我擔(dān)心不同中介經(jīng)理的報(bào)價(jià)會(huì)有出入，所以微信添加了好幾個(gè)平臺(tái)的中介經(jīng)理，發(fā)現(xiàn)價(jià)格還是會(huì)有些小差別。”王麗（化名）最近打算換房，但卻感覺頭疼，“不少業(yè)主的真實(shí)報(bào)價(jià)并沒有出現(xiàn)大幅下調(diào)，銀行發(fā)放的貸款卻大幅調(diào)低。此外，目前優(yōu)質(zhì)地段和優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的房價(jià)仍然非常堅(jiān)挺，一些業(yè)主的報(bào)價(jià)繼續(xù)上漲。”

另據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，截至3月28日深圳全市二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，部分片區(qū)二手住宅掛牌價(jià)呈現(xiàn)上浮趨勢(shì)，但基本處于合理的漲跌幅度。有市場(chǎng)人士認(rèn)為，目前樓市陷入觀望期只是政策作用，深圳實(shí)際住房需求只是被短暫壓制而已。

此外，對(duì)于購房者來說，公積金是不少人選擇的貸款方式之一。

3月30日，深圳市公積金中心就《深圳市靈活就業(yè)人員繳存使用住房公積金管理暫行規(guī)定（征求意見稿）》（以下簡稱《規(guī)定》），向社會(huì)公開征求意見。《規(guī)定》表示，在深圳市就業(yè)的個(gè)體經(jīng)營者、自由職業(yè)者以及其他靈活就業(yè)人員可以申請(qǐng)自愿繳存住房公積金。靈活就業(yè)人員繳存住房公積金的，應(yīng)當(dāng)與公積金中心簽訂自愿繳存協(xié)議，約定住房公積金繳存基數(shù)、繳存比例、繳存使用方式、雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任等內(nèi)容。

據(jù)悉，靈活就業(yè)人員的住房公積金繳存比例不得低于10%，不得高于24%；繳存基數(shù)不得低于深圳市人力資源和社會(huì)保障部門公布的上一年度職工最低工資標(biāo)準(zhǔn)，不得超過國家規(guī)定的住房公積金繳存基數(shù)最高限額。

此外，靈活就業(yè)人員繳存住房公積金的，自住房公積金存入個(gè)人賬戶之日起按照國家規(guī)定的住房公積金利率計(jì)息外，在制度施行兩年內(nèi)，其繳存住房公積金符合自愿繳存協(xié)議約定，并且未辦理提取和貸款業(yè)務(wù)的，可以按照0.5%的年利率再給予一次性利息補(bǔ)貼；可依據(jù)國家統(tǒng)一規(guī)定的稅收政策，在其應(yīng)納稅所得額中扣除。靈活就業(yè)人員如需在深圳購買住房，申請(qǐng)住房公積金貸款前首先要滿足已連續(xù)、按時(shí)、足額繳存住房公積金12個(gè)月(含)以上，并且累計(jì)繳存時(shí)間不低于36個(gè)月，且申請(qǐng)時(shí)個(gè)人賬戶處于正常繳存狀態(tài)，則可以向深圳市住房公積金管理中心申請(qǐng)住房公積金貸款，享受低息貸款利率。

深圳市住房公積金管理中心表示，考慮到靈活就業(yè)人員的就業(yè)和收入的相對(duì)不穩(wěn)定，擬訂《暫行規(guī)定》時(shí)充分賦予該部分群體更多的自主選擇權(quán)，靈活就業(yè)人員繳存住房公積金的繳存比例和繳存基數(shù)由其在上限和下限之間自主確定；《深圳市住房公積金管理暫行辦法》規(guī)定繳存范圍之外單位的職工通過單位代扣代繳的方式繳存住房公積金的，職工可以在規(guī)定限額內(nèi)與單位協(xié)商確定住房公積金繳存基數(shù)和繳存比例。

不過，多位購房者對(duì)記者表示，靈活就業(yè)人員可繳存使用住房公積金在一定程度上減輕了這部分人的購房壓力，但深圳家庭申請(qǐng)公積金貸款最高額目前為90萬元，而且已經(jīng)是多年前的規(guī)定，在如今高房價(jià)的深圳顯得有些“力不從心”。

近日，《深圳市住房公積金2020年年度報(bào)告》公布。2020年，深圳661.77萬人繳存住房公積金812.27億元；359.94萬名繳存職工提取住房公積金620.86億元；5.49萬戶繳存職工家庭申請(qǐng)住房公積金貸款372.65億元。近3年，深圳市住房公積金個(gè)貸率穩(wěn)步提高，2020年個(gè)貸率達(dá)70.70%，比2019年末增加5.39個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)貸率是個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比，是體現(xiàn)住房公積金支持個(gè)人貸款買房力度的重要指標(biāo)。深圳于2012年正式上線住房公積金貸款業(yè)務(wù)以來，僅僅八年時(shí)間個(gè)貸率超七成。