今年的年報季，“三道紅線”與降負債成為房企大佬們討論較多的熱詞之一。
自從去年下半年出臺“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)后，各大房企開始了主動降負債、降杠桿。如今，2020年已經(jīng)收官，房企在降負債上展現(xiàn)一定成效，從三線全踩的“紅檔”、踩線兩條的“橙檔”降至踩線一條的“黃檔”，更有房企成功降至“綠檔”安全線。隨著業(yè)績發(fā)布會的召開，各大房企對于未來降負債有哪些策略與目標？房企大佬們對于“三道紅線”又有哪些新鮮看法？
各大房企不同程度降檔“三道紅線”
去年下半年，“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)出爐，迅速引爆輿論，對于普遍高負債、高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)形成一定威懾力。
“三道紅線”即剔除預收款后的負債率不超過70%，凈負債率不超過100%，現(xiàn)金短債比不低于1。以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，“三道紅線”分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。
具體來看，如果“三線”均超出閾值為“紅檔”，有息負債規(guī)模不得增加；“二線”超出閾值為“橙檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；“一線”超出閾值為“黃檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%；“三線”均未超出閾值為“綠檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。
“三道紅線”融資新規(guī)發(fā)布后，倒逼各大房企積極主動降負債、降杠桿。縱觀2020年各大房企財報，大部分房企在“三道紅線”上均有不同程度的降檔。
TOP10的房企中，融創(chuàng)中國從2019年末的三線全踩，連降兩檔至“黃檔”。截至2020年末，融創(chuàng)中國凈負債率同比下降76個百分點至96%，非受限現(xiàn)金短債比升至1.08，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率降至78%。
綠地控股（600606）今年3月初曾表示，截至今年2月底，順利實現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過1，“一條紅線”提前“轉(zhuǎn)綠”達標，整體由“紅檔”降至“橙檔”。
世茂集團、招商蛇口（001979）從“黃檔”降至“綠檔”。截至2020年末，世茂集團剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為68.1%，凈負債率為50.3%，現(xiàn)金短債比1.16；招商蛇口剔除預收款后的資產(chǎn)負債率58.84%，凈負債率 28.81%，現(xiàn)金短債比1.23。
TOP10之外的大中房企中，佳兆業(yè)、中梁控股、雅居樂、中國奧園由“橙檔”降至“黃檔”，中國金茂由去年年中的“黃檔”降至“綠檔”。
相比2019年末，佳兆業(yè)2020年的凈負債率由144%降至98%，現(xiàn)金短債比由1.1提升至1.56，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率降至70.3%；中梁控股剔除預收款后的資產(chǎn)負債率79.9％，凈負債率65.8％，現(xiàn)金短債比1.1。
截至2020年末，雅居樂剔除預收款后的資產(chǎn)負債率較2019年同期下降4個百分點至72%，凈負債率下降24個百分點至73%，非受限現(xiàn)金短債比為1.09，較2019年同期改善提升約0.3至達標。
當然，也有降負債壓力較大的房企，諸如富力地產(chǎn)，雖然負債指標調(diào)整，但是仍處于“紅檔”。截至2020年底，富力地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為76.7%，同比下降2.8個百分點；凈負債率同比下降69個百分點至130%；非受限現(xiàn)金短債比為0.4，同比微增0.03。
現(xiàn)金短債比最易改善、資產(chǎn)負債率最難調(diào)整
具體分析“三道紅線”降檔中，達標最快是的現(xiàn)金短債比和凈負債率。
克而瑞研報稱，最易改善的現(xiàn)金短債比，僅涉及貨幣資金和短期有息負債，一般來說，房企可通過加快資金回籠、適度調(diào)整債務結(jié)構(gòu)的方式增加貨幣資金和減少短期有息負債，快速改善該指標。比如，不少房企借助各大營銷節(jié)點加大折扣和營銷力度，促銷售、抓回款，最終成功降檔。
其次是凈負債率，主要涉及貨幣資金、總有息負債和所有者權(quán)益，除了加快資金回籠，房企還可通過控制并降低總有息負債規(guī)模、擴大盈利增加權(quán)益等方式改善。
最難調(diào)整的則是剔除預收款后的資產(chǎn)負債率。截至2020年末，包括融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)、旭輝控股、中梁控股、綠城中國、正榮地產(chǎn)、時代中國、中國奧園、雅居樂等房企的剔除預收款后資產(chǎn)負債率，仍超過70%的紅線。
綠城中國執(zhí)行總裁耿忠強就曾表示，剔除預收款項后資產(chǎn)負債率的優(yōu)化有一定的難度，但是綠城也處于向好的態(tài)勢，因為去年初這一指標值是73%。
“預收賬款的提升，考驗房企銷售、周轉(zhuǎn)、產(chǎn)品等多方面的綜合運營管控能力，非‘立竿見影’之舉，因此該指標的改善相對其他兩個指標而言所需時間更長。”克而瑞分析人士稱。
房企定下1-3年降至“綠檔”目標
值得一提的是，去年8月份，住建部曾召開重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會，并指出形成了重點房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。據(jù)報道，參會的房企包括碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)、中梁、保利、新城、中海、華僑城、綠地、華潤和
陽光城（000671）等12家房企。
后續(xù)，有媒體報道稱，監(jiān)管部門要求12家試點房企在2023年中前完成降負債目標。在各大房企召開的2020年度業(yè)績發(fā)布會上，其相關(guān)負責人也給出了降負債的時間表。
“按照監(jiān)管要求，到2023年完成降負債目標，這給企業(yè)留了緩沖的空間，更有利于行業(yè)平穩(wěn)過渡。”佳兆業(yè)首席財務官吳建新說，佳兆業(yè)在內(nèi)部非常重視，下了苦功，預計到今年末“三道紅線”將全部達標。
綠城中國高層表示，目標是2023年進入“綠檔”。富力地產(chǎn)高層說，截至2020年末，富力地產(chǎn)庫存現(xiàn)貨有約600億元，未來將會積極變現(xiàn)，目標是在2021年的未來9個月會降1到2道紅線，到2022年底，“三道紅線”完全達標。
正榮地產(chǎn)董事會主席兼行政總裁黃仙枝在業(yè)績發(fā)布會上透露，爭取明年上半年把三道線全部“轉(zhuǎn)綠”。中梁控股首席財務官游思嘉稱，目前公司僅有一條紅線尚未達標，未來2-3年會逐步完成“三道紅線”降檔任務，成為“零踩線”房企。
時代中國董事會主席、執(zhí)行總裁岑釗雄聲稱，一到兩年內(nèi)會把剔除預收款后的資產(chǎn)負債率這條紅線解決掉。
中國奧園執(zhí)行董事、聯(lián)席總裁陳志斌則表示，下一階段將通過促回款、調(diào)節(jié)奏、降成本，未來三年達到降低負債（每年不低于5%降幅）、增厚凈資產(chǎn)（年復合增長率在15%或以上），預計在2022年之前達成“三道紅線”目標。
從房企自身來說，積極降檔“三道紅線”不僅有利于降低自身的償債風險，對于后續(xù)的投資拿地等將形成資金緩沖。從行業(yè)來看，“三道紅線”是國家建立房地產(chǎn)長效調(diào)控機制的一部分，有利于降低行業(yè)杠桿率、防范系統(tǒng)風險。
中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，房企和金融企業(yè)的相關(guān)紅線政策，對于高杠桿發(fā)展模式進行抑制和規(guī)范，若干年前可能有一些企業(yè)的發(fā)展依賴于高杠桿的模式，但到了目前，這種模式蘊涵一定風險，為了規(guī)范行業(yè)健康發(fā)展，在這個背景下出臺了相應的政策，體現(xiàn)出國家對于房住不炒政策的全面性和系統(tǒng)性，有利于房地產(chǎn)行業(yè)長期、穩(wěn)健發(fā)展。
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