隨著2020年財(cái)報(bào)陸續(xù)發(fā)布，房企線上業(yè)績發(fā)布會也在輪番舉行。除了業(yè)績、經(jīng)營指標(biāo)、盈利能力外，在業(yè)績發(fā)布會上，22個(gè)重點(diǎn)城市采用“集中供地”政策，也是各家房企管理層們被問及最多的問題之一。在業(yè)內(nèi)人士看來，與“三道紅線”一樣，“集中供地”必將加速房企的分化。
事實(shí)上，“集中供地”的推出，意味著調(diào)控收緊，土地市場的游戲規(guī)則變了，其對市場和房企影響幾何，一直是業(yè)內(nèi)不斷探討的問題。房企對此有何看法？又將采取怎樣的舉措應(yīng)對？
降低競拍熱度，引導(dǎo)市場回歸理性
今年2月，有市場消息稱，按照住宅用地分類調(diào)控文件要求，22個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施供地“兩集中”。所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動，而且2021年發(fā)布住宅用地公告不能超過三次。
消息顯示，22個(gè)重點(diǎn)城市除了北上廣深四個(gè)一線城市外，還有南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫18個(gè)二線城市。
3月27日，杭州市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布消息，杭州市區(qū)涉宅土地出讓將實(shí)行一年三次集中供地，首批土地使用權(quán)出讓信息預(yù)告同時(shí)發(fā)布，涉及57宗地塊，這些地塊計(jì)劃在4月進(jìn)行集中出讓。至此，杭州“集中供地”的靴子終于落地。
而比杭州早些時(shí)候，鄭州、天津、青島、南京等地“集中供地”的調(diào)控政策已陸續(xù)公布。
對此，很多房企高管在業(yè)績發(fā)布會上都表示，對“集中供地”的調(diào)控政策非常支持。其中，碧桂園常務(wù)副總裁程光煜表示，該政策使得房地產(chǎn)朝著更加平穩(wěn)健康的方向發(fā)展，有利于穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期；而且，這也是穩(wěn)定市場的很好的措施，有利于企業(yè)更好地安排投資節(jié)奏和相應(yīng)的資金安排。
“土地集中供應(yīng)對行業(yè)也是好事，在增加土地供應(yīng)量的同時(shí)，市場也更為透明，對于今年的供地量，大家也都有預(yù)期。”融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌如此表示。
在綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰看來，政策的初衷是提高土地市場的信息透明度，穩(wěn)定公眾預(yù)期，同時(shí)希望降低土地競拍熱度，引導(dǎo)市場回歸理性。
祥生控股執(zhí)行董事兼副總裁韓波也認(rèn)為，集中供地就是針對土地成本居高不下提出的針對性措施，也是政府為建立立體調(diào)控體系的操作方式。
此外，保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健表示，從趨勢上看，集中供地能穩(wěn)定市場預(yù)期，加大土地的供應(yīng)量，并且充分披露土地市場信息，這樣企業(yè)會對當(dāng)?shù)氐氖袌鲇懈鼫?zhǔn)確的判斷，對資金比較充沛、資信比較良好的上市房企是利好。
對房企影響不一，加速房企分化
由于集中供地政策新近出臺，在很多房企高管看來，現(xiàn)在還沒有完全實(shí)施，到底怎么樣操作、最終影響都要看具體情況。但是，目前各家房企高管對于企業(yè)影響預(yù)判不一。
程光煜表示，碧桂園的投資覆蓋了“22城”，但占公司總土地儲備大約是21%，銷售額也大約是21%，因此整體影響是比較有限。
與此同時(shí)，中梁控股執(zhí)行董事及聯(lián)席總裁李和栗也表示，22個(gè)城市中，中梁除了四個(gè)一線城市外，其他18個(gè)城市都已覆蓋，但其投資額的占比約20%，影響相對比較平穩(wěn)。
在正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事兼董事會副主席劉偉亮看來，在“集中供地”出臺的22個(gè)城市中，正榮地產(chǎn)進(jìn)入了14個(gè)城市，對于全國化布局的公司來講，受此拍地的影響不會太大。
由于城市更新項(xiàng)目的儲備，時(shí)代中國董事會主席、執(zhí)行總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄認(rèn)為，時(shí)代中國受“集中供地”新規(guī)影響不大。“時(shí)代中國目前有50%來源于城市更新項(xiàng)目，還有產(chǎn)城融合的項(xiàng)目。因?yàn)閷τ诠_市場招拍掛的依賴是比較低，所以應(yīng)該不會構(gòu)成大的影響。”岑釗雄如是說。
綠城中國執(zhí)行董事、行政總裁郭佳峰則坦言，“集中供地”短期對綠城投資會帶來變數(shù)，尤其階段性的資金安排和投資布局節(jié)奏，會有一定影響，但是整體影響可控。“因?yàn)?，綠城在50個(gè)城市有縱深發(fā)展，總布局上可以有一些平滑的辦法；綠城融資上有優(yōu)勢，資金成本低，而拍地需要大量的保障金，綠城的成本比其它公司更有優(yōu)勢；綠城會在重點(diǎn)城市提高拿地的質(zhì)量；這兩年，綠城拓寬了收并購等拿地渠道。所以，集中供地對綠城的影響不會非常大。”郭佳峰說。
不過，從行業(yè)來看，孫宏斌認(rèn)為，今年熱點(diǎn)城市的土地競爭比較激烈，集中供地政策短期不會造成土地市場降溫，但長期會有影響。
招商蛇口（001979）董事總經(jīng)理蔣鐵峰則稱，22個(gè)集中供地城市之外，其他城市的土地市場競爭力度會抬高，但是有資金、有實(shí)力的開發(fā)商會在土地市場中獲得更優(yōu)質(zhì)的資源。
“土地兩集中讓企業(yè)的資金安排更明確，對公司的運(yùn)作更有利。在土地儲備上，企業(yè)也回歸理性，大多數(shù)房企趨于穩(wěn)定。基本上，未來很難再有‘黑馬’房企。”新城控股（601155）公司董事長王曉松如此稱。
綜合房企高管的觀點(diǎn)來看，22城“集中供地”對于相對聚焦一二線的企業(yè)更為關(guān)鍵，在土地供應(yīng)集中期，能否有充足的現(xiàn)金流籌備“糧草”至關(guān)重要。此外，集中供地有望加速房企的分化，雖然對大型房企拿地策略沒有太大的影響，但對中小房企影響會更大，促使更多的企業(yè)聯(lián)合拿地成為必然。
拓寬拿地渠道，關(guān)注收并購的機(jī)會
面對正在實(shí)施的集中供地土地政策，各家房企也做好應(yīng)對的準(zhǔn)備。保利置業(yè)董事總經(jīng)理王健表示，在集中供地的競爭比較激烈的情況下，將加強(qiáng)在公司招拍掛以外獲取土地的能力。此外，王健認(rèn)為，市場將會有更多、更好的收并購機(jī)會，保利置業(yè)也會積極地關(guān)注。
對于“集中供地”，中國海外發(fā)展行政總裁張智超認(rèn)為，中海面臨著更多的機(jī)會和機(jī)遇，未來將充分利用財(cái)務(wù)的穩(wěn)健和保障力度，把握住市場的機(jī)會，無論是在投資空間，還是在收并購上，都會積極關(guān)注市場和行業(yè)的機(jī)會。
從目前來看，房企對于拿地預(yù)算仍未出現(xiàn)減少的跡象。其中，中海今年全年新增土地權(quán)益投資額預(yù)算達(dá)到1650億元，同比增長25.2%；碧桂園今年的土地投資計(jì)劃與2020年相若。據(jù)悉，碧桂園去年權(quán)益投資額為2092億元。
“今年計(jì)劃買地金額將達(dá)到520億以上，繼續(xù)保持較大的投資力度。” 越秀地產(chǎn)副董事長、執(zhí)行董事兼總經(jīng)理林峰表示。
而據(jù)郭佳峰透露，綠城預(yù)計(jì)2021年的拿地資金在800億元左右，新增土地貨值在3000億元之上，“這個(gè)數(shù)值不是固定數(shù)，會根據(jù)現(xiàn)金流狀況以及項(xiàng)目好壞等因素，對拿地資金模型做合理調(diào)配。”
除了拿地規(guī)模不減外，更多企業(yè)開始追求有質(zhì)量的土地儲備，并且合作拿地趨勢進(jìn)一步加強(qiáng)。其中，劉偉亮表示，正榮地產(chǎn)更加看中權(quán)益銷售規(guī)模，2020年其權(quán)益銷售比例提升到55%，預(yù)計(jì)2021年權(quán)益銷售比例能達(dá)到60%左右；去年正榮地產(chǎn)的40多宗地中，有接近一半以上是合作項(xiàng)目，未來可能會選擇兩家最多三家公司合作拿地。
與此同時(shí)，蔣鐵峰則表示，招商蛇口將根據(jù)成本理智出價(jià)，追求的是有利潤、有回款的銷售，追求有質(zhì)量的增長，所以繼續(xù)保持對土地市場的客觀和冷靜，做好對每一個(gè)城市的研究，積極關(guān)注22城的土地供應(yīng)，持續(xù)低價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)資源。而招商蛇口的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、郵輪產(chǎn)業(yè)，也將帶來很多優(yōu)質(zhì)低價(jià)土地機(jī)會，所以在集中土地供地政策上，綜合片區(qū)獲得土地開發(fā)力度會進(jìn)一步加大。
在土地市場熱度居高不下的背景下，22城“集中供地”無疑是要給市場降溫，最大化地避免“搶地潮”出現(xiàn)。而對于在22城深耕的房企來說，將面臨前所未有的考驗(yàn)，而機(jī)遇也將并存。隨著土地新政落地，房企大佬們新的拿地模式或?qū)⑸涎荨?/div>
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