（龐無(wú)忌）正值房企年報(bào)密集發(fā)布季，各大企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和經(jīng)營(yíng)動(dòng)向形成觀察樓市的最佳窗口之一。今年，頭部房企傳遞出哪些行業(yè)新趨勢(shì)？
2020年，碧桂園、恒大、萬(wàn)科依然是內(nèi)地賣(mài)房最多的三家房企。按全口徑銷(xiāo)售額計(jì)算，碧桂園去年合同銷(xiāo)售額約7888億元人民幣(多家機(jī)構(gòu)測(cè)算得出)，連續(xù)四年“規(guī)模第一”；恒大居于第二位，實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額7232.5億元；萬(wàn)科居第三，合同銷(xiāo)售金額7041.5億元。恒大和萬(wàn)科均為首次邁入“7000億元俱樂(lè)部”。
降負(fù)債成為行業(yè)重點(diǎn)
在被稱(chēng)為“三道紅線”的房企融資管理新規(guī)要求下，各大房企均將降負(fù)債作為未來(lái)幾年的重點(diǎn)任務(wù)。
萬(wàn)科年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年底，萬(wàn)科剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率70.4%，現(xiàn)金短貸比1.8倍，凈負(fù)債率18.1%，僅剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率一項(xiàng)略微超標(biāo)。萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華表示，萬(wàn)科有信心在一季度回到“綠檔”。
中國(guó)恒大集團(tuán)總裁夏海鈞表示，自去年3月底以來(lái)，恒大有息負(fù)債大幅下降2000億元。同時(shí)，恒大還宣布了未來(lái)三年降負(fù)債目標(biāo)：2023年6月30日，有息負(fù)債降至3500億元以下；2022年12月31日，全面達(dá)到“三道紅線”的監(jiān)管要求。
碧桂園2020年年度指標(biāo)中剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率有所改善。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，碧桂園剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為80.5%，較上年同期下降約2.2個(gè)百分點(diǎn)仍超出閾值，繼續(xù)保持“黃檔”行列。
盈利能力下滑
三家龍頭房企去年的利潤(rùn)率水平均出現(xiàn)下滑。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)及相關(guān)業(yè)務(wù)毛利率為22.6%，較上年同期下降4.6個(gè)百分點(diǎn)。同期，恒大毛利率24.2%，較2019年同期下降3.6個(gè)百分點(diǎn)。碧桂園的營(yíng)收和利潤(rùn)出現(xiàn)了多年未見(jiàn)的同比雙下滑。2020年碧桂園毛利約1009.1億元，同比下降約20.3%；毛利率21.8%，較上年同期下降約4.3個(gè)百分點(diǎn)。
龍頭房企的盈利能力下滑一定程度上映射行業(yè)的整體情況。近年來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)率出現(xiàn)持續(xù)下滑跡象。中指研究院此前發(fā)布的一份報(bào)告顯示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)、各類(lèi)成本居高不下等因素影響，疊加企業(yè)周轉(zhuǎn)速度的下降，2020年百?gòu)?qiáng)房企凈利潤(rùn)率均值、凈資產(chǎn)收益率均值分別為11.1%、15.9%，同比降低0.4、0.8個(gè)百分點(diǎn)。
萬(wàn)科總裁祝九勝近期表示，過(guò)往幾年地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例是明顯上升的，這體現(xiàn)在未來(lái)結(jié)算上。短期來(lái)看，房地產(chǎn)利潤(rùn)率仍存在下降趨勢(shì)。
開(kāi)發(fā)第二增長(zhǎng)曲線
隨著新房開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)見(jiàn)頂、行業(yè)利潤(rùn)率下滑，開(kāi)發(fā)第二增長(zhǎng)曲線已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)，這也是近兩年房企熱衷“搞副業(yè)”的重要原因。
2020年，碧恒萬(wàn)三家巨頭均在這方面有所布局。
萬(wàn)科年報(bào)顯示，除了傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)，公司在物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓、酒店及冰雪度假等業(yè)務(wù)上的布局已見(jiàn)成效。
祝九勝表示，經(jīng)過(guò)6年多的努力，萬(wàn)緯物流已經(jīng)搭建了全國(guó)性的倉(cāng)儲(chǔ)物流網(wǎng)絡(luò)，“華東地區(qū)每?jī)深w費(fèi)列羅巧克力就有一顆出自萬(wàn)緯冷鏈物流園。”
恒大則是在多元化的路上繼續(xù)前行。恒大董事局主席許家印在2020業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上宣布“新恒大”到來(lái)，恒大由單純地產(chǎn)業(yè)務(wù)向“多元產(chǎn)業(yè) 數(shù)字科技”轉(zhuǎn)型。此外，許家印透露，恒大汽車(chē)今年年底將進(jìn)行試生產(chǎn)，明年會(huì)大量交付。
碧桂園總裁莫斌也表示，有信心建筑機(jī)器人和機(jī)器人餐廳，在明年全面實(shí)現(xiàn)盈利。
但是房企改換賽道并不容易。在2020年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，三家企業(yè)都花了相當(dāng)?shù)钠U述其新業(yè)務(wù)。但目前，對(duì)任何一家企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍然是收入的絕對(duì)主要來(lái)源。萬(wàn)科、恒大、碧桂園三家房企收入的95%以上均來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
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