3月下旬，上市房企陸續(xù)披露2020年業(yè)績報告。自2020年下半年出臺“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)后，各大房企多措并舉降負債、降杠桿，從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉變。
“三道紅線”即房企剔除預收款后的資產(chǎn)負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。在“三道紅線”的緊箍咒下，此次發(fā)布年度業(yè)績報告，也是房企交出的一份“降檔”答卷。
頻頻“降檔”忙
具體來看，可以根據(jù)企業(yè)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)將其分為四檔：如果“三線”均超出閾值為“紅檔”，“二線”超出閾值為“橙檔”，“一線”超出閾值為“黃檔”，“三線”均未超出閾值為“綠檔”。根據(jù)2020年財報，大部分房企均有不同程度的降檔。
迪馬股份2020年凈負債率48.21%，扣除預收款后的資產(chǎn)負債率為69.14%，現(xiàn)金短貸比為1.25倍，是三項指標均在安全線內(nèi)的“綠檔”房企。
2020年寶龍地產(chǎn)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為69.9%，同比下降2.1個百分點；凈負債率為73.9%，同比下降7.3個百分點；現(xiàn)金短債比為122.6%，同比下降9.9個百分點，由“黃檔”降為“綠擋”，公司的負債情況持續(xù)改善。此外，世茂集團、招商蛇口等也都從“黃檔”降至“綠檔”。
截至2020年末，雅居樂剔除預收款后的資產(chǎn)負債率較2019年同期下降4個百分點至72%，凈負債率下降24個百分點至73%，非受限現(xiàn)金短債比為1.09，由“橙檔”降至“黃檔”。
融創(chuàng)中國從2019年末的三線全踩，連降兩檔至“黃檔”。2020年融創(chuàng)中國凈負債率同比下降76個百分點至96%，非受限現(xiàn)金短債比升至1.08，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率降至78%。
不過，并非所有的企業(yè)都能順利降檔。截至去年底，當代置業(yè)剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為82.0%，較上年同期下降約5個百分點，但仍超出70%的紅線。凈負債率上升為95.7%，較2019年末上升了約13個百分點，凈負債率連續(xù)兩年上升，逼近100%的融資監(jiān)管紅線。而另一項指標也不甚理想，公司現(xiàn)金及銀行結余（不含受限制現(xiàn)金）約為108.22億元，而短期債務則達到98.09億元，賬面可用資金并不算充裕。
增收不增利
“三道紅線”其對房企的影響表現(xiàn)在，若企業(yè)上述三項指標全部“踩線”，不能再到金融或者債券市場融資，有息負債不得增加；若指標中兩項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速不得超過5%；若只有一項“踩線”，有息負債規(guī)模年增速可放寬至10%；若全部符合要求，則有息負債規(guī)模年增速可放寬至15%。
從數(shù)據(jù)來看，過半房企凈利潤下滑，債券融資規(guī)模處于高位。有報告指出，2020年中國房地產(chǎn)百強企業(yè)營收與凈利潤保持增長態(tài)勢，但盈利能力持續(xù)下行。除了經(jīng)受疫情的影響以外，“三道紅線”融資新規(guī)提出后，房企多措并舉降低杠桿，一定程度上也影響了利潤。
在已經(jīng)陸續(xù)公布2020年全年業(yè)績報告的十多家規(guī)模房企中，除越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等營收和凈利均實現(xiàn)同步正向增長外，其他如瑞安房地產(chǎn)等規(guī)模房企均出現(xiàn)歸母凈利潤下滑的情況，其中跌幅最大的瑞安房地產(chǎn)去年全年營業(yè)總收入45.97億元，同比下滑56%，凈利潤虧損7.4億元，同比大幅下跌138.3%。
中國金茂、招商蛇口、葛洲壩等2020年的營收雖然超過千億，但卻面臨增收不增利的尷尬局面。而在今年3月以前，有近70家上市房企陸續(xù)發(fā)布2020年全年的業(yè)績預告或快報，其中凈利潤同比下滑的多達45家，占比超過了6成。
值得注意的是，A股超半數(shù)地產(chǎn)公司發(fā)行了債券，合計債券余額接近6600億元，其中金地集團、首開股份和保利地產(chǎn)債券余額規(guī)模最大，均超過了400億，短期1年內(nèi)到期需兌付的房企中，保利地產(chǎn)和金地集團的規(guī)模最高，招商蛇口、萬科A、
陽光城等同樣位居前列。
而從一季度上市地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的速度來看，融資規(guī)模也同樣不小，今年以來共有30家上市地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，發(fā)行規(guī)模682.13億元，其中1月發(fā)債數(shù)量和規(guī)模最大，2月則大幅減少，3月以來已達到232.1億元，如果按照目前的發(fā)行速度，今年全年發(fā)行規(guī)模將超過2000億，高于今年的兌付規(guī)模。
倒逼企業(yè)進步
年初以來，自然資源部、央行、銀保監(jiān)會等多個部門先后從土地、金融、市場等領域出臺政策措施，釋放政策收緊信號。住建部副部長倪虹在成都、西安兩地調(diào)研督導房地產(chǎn)工作時強調(diào)，要保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，確保實現(xiàn)“三穩(wěn)”目標。
面對層層加碼的樓市調(diào)控，今年房地產(chǎn)行業(yè)形勢不容樂觀。
陽光城集團執(zhí)行副總裁吳建斌表示，在這種情況下，企業(yè)應該好好順應時代的發(fā)展，隨著土地紅利和融資紅利的消失，房企很多方面都要進行調(diào)整，這正好倒逼企業(yè)進步。
“三道紅線”的出臺限制了房企有息負債的增長，自身造血能力的重要性更加凸顯，報告期內(nèi)，雅居樂加快了銷售回款，強化了資金及預算管理，并通過多種融資渠道優(yōu)化財務結構。
寶龍地產(chǎn)總裁許華芳也明確表示：“公司2021年要實現(xiàn)合約銷售額突破千億，定為1050億，保持近三成的增速。同時繼續(xù)提升財務穩(wěn)健度，優(yōu)化債務結構，降低短債比例。”此外，寶龍地產(chǎn)在拿地策略上深耕長三角和粵港澳大灣區(qū)促使銷售額爆發(fā)增長，對于溢價率的控制又為企業(yè)贏得了利潤空間。
“公司到了這個階段，規(guī)模和增長不是最重要的，未來要的是整體綜合競爭力。從自身來說必須在未來兩年持續(xù)保持整個集團財務指標和資產(chǎn)結構，包括負債指標持續(xù)優(yōu)化，這是一個非常明確的事。”行政總裁汪孟德說。從配股開始，到提前償還融資成本高的信托借款，同時回購并注銷部分美元票據(jù)，再到與GIC牽手，融創(chuàng)在降負債上的努力有目共睹。
應對當前的房地產(chǎn)調(diào)控，吳建斌給出了幾點建議：在投資方面，要向流量快的城市傾斜；土地儲備方式要加快調(diào)整；順應地方“供地節(jié)點”的安排；管好源頭，處理好投資的機會主義與長期主義的關系；當下必須做好“經(jīng)營型”現(xiàn)金流管理；33種融資工具,房企做好“適配”。
3月22日，全國24家主要銀行信貸結構優(yōu)化調(diào)整座談會重申“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，預示著下一步在開發(fā)貸、個貸將進一步收緊，房企融資環(huán)境不容樂觀。
誠如吳建斌說：“‘三道紅線’只是第一步，繼續(xù)降負債率，高質(zhì)量的發(fā)展，這樣調(diào)整優(yōu)化下來的房企才有未來。”
免責聲明：凡本站注明 “來自：XXX（非家在臨沂網(wǎng)）”的新聞稿件和圖片作品，系本站轉載自其它媒體，轉載目的在于信息傳遞，并不代表本站贊同其觀點和對其真實性負責。如有新聞稿件和圖片作品的內(nèi)容、版權以及其它問題的，請聯(lián)系本站新聞中心，郵箱：405369119@qq.com
