“土地金融紅利結(jié)束了”、“不能再掙大錢快錢”、“要踏踏實實向制造業(yè)學習”……年報季期間，地產(chǎn)老大哥郁亮帶頭焦慮。“2020年是一個時代的落幕，也是一個時代的開啟。”萬科（000002.SZ）在致股東函中如是說。
所謂落幕，即那種“黑馬”頻出、欣欣向榮的行業(yè)環(huán)境已然消逝，房地產(chǎn)不再是躺著就能賺錢的好賽道。2020年，規(guī)模房企集體降速、甚至盈利負增長，徹底打消了行業(yè)的激進之風。萬科曾大喊的“活下去”，一語成讖。
站在世紀新十年，房企怎么活下去？如今看來，各家的打法并不相同。在中小房企還疲于生存時，超級龍頭已開始四處搶食，將資本觸角伸到各行各業(yè)，造車、醫(yī)美、機器人……一場轟轟烈烈的多元投資再次啟幕。
在近期業(yè)績會上，碧桂園（02007.HK）稱建筑機器人明年會盈利，萬科除了物業(yè)、物流還在養(yǎng)豬，恒大（03333.HK）把資本之網(wǎng)織得更大，物業(yè)、汽車、大健康、飲用水…各個都要大肆收購擴張，方便向資本市場講個好故事。
對具備資金實力的房企來說，這無異于一場“降維”打擊。拋開沒有技術(shù)壁壘的行業(yè)不說，在機器人、汽車、醫(yī)美等板塊，房企的慣用手法也是借助資本運作迅速切入。哪里是風口，哪里就有它們搶食的身影。
單靠地產(chǎn)開發(fā)行不通了
隨著年報季步入尾聲，市場對地產(chǎn)高歌猛進的期待已化為泡影。
據(jù)中達證券研究數(shù)據(jù)，2020年受疫情、拿地成本偏高等因素影響，41家典型房企整體營收增速下滑8.1pct至16.5%，整體歸母凈利潤增速下滑11.7pct至2.8%，歸母凈利增速低于營收增速，房企整體盈利能力有所下滑。
龍頭房企也無一幸免，萬科房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的毛利率同比下降4.6個百分點，恒大不僅利潤縮水、還面臨三道紅線考驗，融創(chuàng)則沒有完成6000億元的銷售目標。
“歸母凈利增速低于營收增速，主要系房企在2016~2018年獲取的低毛利項目集中進入結(jié)算期。”中達證券稱。同時，在32家已公布2021銷售目標的房企中，24家增速小于2020年實際增速，未來房企平均銷售增速或?qū)⒗^續(xù)放緩。
行業(yè)現(xiàn)狀的變化，讓郁亮不禁感嘆：房地產(chǎn)不能再靠土地金融賺錢，管理紅利時代已明確到來。“如果說‘房住不炒’剛提出時，市場上還有些僥幸心理，那么過去4年的調(diào)控，讓市場清醒地認識到政策的穩(wěn)定性。”
在郁亮看來，管理紅利時代，房地產(chǎn)將回歸實業(yè)屬性，行業(yè)的回報水平會逐漸向社會平均水平靠攏。房地產(chǎn)要轉(zhuǎn)向開發(fā)與經(jīng)營并重，開發(fā)業(yè)務(wù)向制造業(yè)靠攏，經(jīng)營業(yè)務(wù)向服務(wù)業(yè)靠攏，住房將越來越像耐用消費品。
單憑地產(chǎn)支撐百年基業(yè)，已經(jīng)行不通了，行業(yè)將面臨一場廝殺，只有為數(shù)不多的巨頭能“活得好”。郁亮甚至類比到家電行業(yè)，十多年前，后者也曾遭遇天花板，經(jīng)過殘酷洗牌，只有美的、格力等龍頭存活下來。
“宇宙房企”碧桂園也要改變曾經(jīng)的打法。“隨著土地和金融紅利消失，管理紅利越來越強，未來誰競爭力越強，誰的市場占有率就越大，碧桂園一直在進行全周期綜合競爭力的提升。”碧桂園總裁莫斌近期表示。
恒大則迫不及待想撕下舊標簽。在2020年業(yè)績發(fā)布會上，“新恒大”一詞成為絕對主角。恒大董事會主席許家印表示，今天的恒大，已不是過往單一做地產(chǎn)業(yè)務(wù)的恒大，而是“多元產(chǎn)業(yè) 數(shù)字科技”的新恒大。
巨頭紛紛意識到，舊時代正在逝去，想靠房開躺贏，已是天方夜譚。
多元化路徑出現(xiàn)分歧
在危機感驅(qū)動下，多元化再次成為房企的戰(zhàn)略焦點。隨著新房市場逐步見頂，是坐等被時代淘汰？還是主動尋找新的增長點？有余力跨界的房企，必須做出選擇。
不過，在多元探索過程中，房企已出現(xiàn)明顯分野。以碧桂園、恒大為代表的企業(yè)，大跨步進入機器人、汽車等與地產(chǎn)沒有關(guān)聯(lián)的行業(yè)；以萬科、龍湖等為代表的房企，仍圍繞地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)做深耕，出走半徑較小。
在近期業(yè)績會上，碧桂園詳細介紹了博智林機器人的研發(fā)和應(yīng)用狀況，并宣布建筑機器人已從自主研發(fā)制造階段邁向商業(yè)應(yīng)用階段。
莫斌表示，新業(yè)務(wù)的投資對集團利潤有影響，資金投入中有90%是用在建筑機器人。但今年下半年，建筑機器人有望批量生產(chǎn)，碧桂園有信心在明年實現(xiàn)建筑機器人和機器人餐廳的盈利。
恒大則更像深諳資本規(guī)則的老手，旗下八大產(chǎn)業(yè)包括恒大地產(chǎn)、恒大汽車、恒大物業(yè)、恒騰網(wǎng)絡(luò)、房車寶、恒大童世界、大健康產(chǎn)業(yè)、恒大冰泉。每個業(yè)務(wù)板塊，不是已經(jīng)在資本市場騰飛，就是在上市的路上。
以恒大汽車為例，在新能源汽車風口催化下，目前其總市值已高達5995.27億港元，而恒大地產(chǎn)板塊市值僅1896.40億港元。再看房車寶，該平臺最快將于今年四季度上市，對標貝殼，后者市值約等于2.86個恒大。
恒騰網(wǎng)絡(luò)對標奈飛，后者是坐擁2.04億用戶的流媒體之王，借助電影《李煥英》熱度，恒騰網(wǎng)絡(luò)2月份股價漲幅達295%，目前總市值近千億港元。曾被許家印賣掉的恒大冰泉也要“回歸”，后續(xù)準備籌劃上市，大概率是對標去年資本市場上的新貴農(nóng)夫山泉。
不管哪個業(yè)務(wù)板塊，恒大都在對標行業(yè)頭部，這無疑是市場喜歡聽的故事。對“三道紅線”壓頂?shù)暮愦髞碚f，將多元業(yè)務(wù)推向資本市場，除了著眼長遠發(fā)展，短期更重要的是助力集團做大權(quán)益、降低負債指標。
相較而言，轉(zhuǎn)型多年的萬科更為保守，目前其多元板塊包括商業(yè)不動產(chǎn)開發(fā)、長租公寓、物流倉儲、酒店度假、食品、教育。“把業(yè)務(wù)做大賣掉，不是我們的目的。要把業(yè)務(wù)做好做長，短期資本市場熱點不是萬科的選擇。”
至于讓外界啞然的養(yǎng)豬業(yè)務(wù)，郁亮稱不是因“豬肥房地產(chǎn)瘦”，而是萬科物業(yè)平臺做得不錯，很多人想到這里買東西，比如米、面、油等。萬科便想著，要不自己試試看。實際上，相當于萬科產(chǎn)業(yè)配套體系的一部分。
有風口就有搶食身影
碧萬恒頻頻發(fā)力，某種程度上也是對未來的投資。上述多元領(lǐng)域，有的是科技助力下的新興產(chǎn)業(yè)，有的則是高頻、剛需的基礎(chǔ)行業(yè)，不管是追逐風口還是降維下沉，巨頭轉(zhuǎn)型的目的都是活得好、活得久。
“從房企布局的產(chǎn)業(yè)來看，盡管行業(yè)差距較大，但是都是跟AI高度相關(guān)的，不管是碧桂園的機器人，還是恒大的汽車、萬科養(yǎng)豬，都跟互聯(lián)網(wǎng)和人工智能有很大關(guān)系，這是未來行業(yè)發(fā)展趨勢。”同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)稱。
以碧桂園為例，機器人可與地產(chǎn)主業(yè)互相協(xié)同。宋紅衛(wèi)表示，AI和建筑業(yè)深度融合，將大大提高建筑領(lǐng)域的勞動生產(chǎn)率，節(jié)約大量成本，繁重、危險性較高的勞動將由機器人完成，改善建筑環(huán)境中工人的安全狀況。
再看恒大房車寶，目前該平臺擁有全民經(jīng)紀人會員2129萬，門店4.3萬家，預(yù)計在2021年底通過房車寶的交易額將達到2.2萬億。盡管貝殼處于線上化交易的龍頭地位，但這一市場蛋糕巨大，仍有分食空間。
礦泉水消費市場也較為廣闊。數(shù)據(jù)顯示，2014年至2019年，我國天然礦泉水的復(fù)合年增長率在18.4%左右，按零售額計算，2019年市場規(guī)模達到151億元。被稱為“水中茅臺(600519)”的農(nóng)夫山泉，目前市值約4515億港元。
被萬科認真對待的養(yǎng)豬事業(yè)，目前行業(yè)排名前20的企業(yè)占有率不到10%，仍是一片藍海，“養(yǎng)殖第一股”牧原股份(002714,股吧)市值比萬科高530億元。阿里巴巴、京東、百度、美團、華為等公司，都在風口下積極養(yǎng)豬。
更重要的是，房企具有較強的資金實力，這是其轉(zhuǎn)型的優(yōu)勢所在。地產(chǎn)商可通過收購直接切入，以各領(lǐng)域頭部或腰部企業(yè)為跳板，分食市場紅利；其投資模式類似互聯(lián)網(wǎng)巨頭，選中賽道后，整合產(chǎn)業(yè)鏈資源，實現(xiàn)迅速布局。
不過宋紅衛(wèi)認為，汽車、養(yǎng)豬等屬于傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)，均有原有的產(chǎn)業(yè)巨頭，后者也在向人工智能方向發(fā)展，并積累了多年的經(jīng)驗、客群及渠道。所以，房企進入這些跨界較大的行業(yè)，面臨的競爭更為強烈，風險也更高。
另一方面，跟動輒千億銷售的房地產(chǎn)比起來，這些多元業(yè)務(wù)體量更小、來錢更慢。習慣躺著享受地產(chǎn)紅利的開發(fā)商，需要適應(yīng)新時期的賺錢節(jié)奏。
郁亮直言，面對新時代的淘汰賽，必須摒棄傳統(tǒng)的規(guī)模擴張思路，重視增長質(zhì)量，踏踏實實向制造業(yè)學習，通過勞動掙加工制造、創(chuàng)造和服務(wù)的錢。雖然現(xiàn)在不能掙大錢、掙快錢，但仍然可以掙慢錢、長錢和老實錢。
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