一度因?qū)W區(qū)房過熱而引發(fā)關(guān)注的合肥，忽然升級(jí)樓市調(diào)控政策。4月5日晚間，合肥市發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（下稱《通知》），涉及學(xué)位制調(diào)整、二手房限購(gòu)、熱點(diǎn)樓盤“搖號(hào) 限售”等八條政策，這也成為合肥版的“史上最嚴(yán)調(diào)控”。

《通知》指出，在執(zhí)行合肥市現(xiàn)行義務(wù)教育招生入學(xué)政策基礎(chǔ)上，實(shí)行同一套住房，6年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)小學(xué)1個(gè)學(xué)位，3年內(nèi)只能享有學(xué)區(qū)內(nèi)初中1個(gè)學(xué)位。

同時(shí)，限制合肥市2套住房以上的戶籍家庭認(rèn)購(gòu)二手房；暫停企業(yè)購(gòu)房資格；將司法拍賣房納入限購(gòu)范圍。這些做法既有較強(qiáng)的針對(duì)性，也修補(bǔ)了原有的政策漏洞。

合肥新政頗受外界關(guān)注，因其既體現(xiàn)了因城施策的個(gè)案價(jià)值，又具有一定的普遍意義。

近幾個(gè)月來(lái)，針對(duì)部分區(qū)域的市場(chǎng)異動(dòng)，監(jiān)管層頻繁對(duì)樓市調(diào)控。在去年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和今年的政府工作報(bào)告連續(xù)提及后，“大城市住房突出問題”成為今年政策的重點(diǎn)之一。

作為一個(gè)東部二線城市，合肥樓市的升溫，被認(rèn)為是供應(yīng)不足、學(xué)區(qū)房周期、人才新政刺激、炒作氛圍濃厚等多個(gè)因素疊加的結(jié)果。有分析人士認(rèn)為，隨著一線城市在年初啟動(dòng)樓市調(diào)控并產(chǎn)生效果，市場(chǎng)熱點(diǎn)正在向二線城市轉(zhuǎn)移，合肥正是表現(xiàn)活躍的二線城市之一。

在調(diào)控路徑和調(diào)控手段上，二線城市均緊隨一線城市。在合肥此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經(jīng)陸續(xù)出手調(diào)控。其中，部分二線城市的一些條款，力度甚至超過了一線城市。

合肥樓市異動(dòng)始末

合肥樓市的異動(dòng)，從去年四季度就已出現(xiàn)。合肥當(dāng)?shù)胤科笕耸肯?1世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，在合肥濱湖、高新區(qū)等熱點(diǎn)區(qū)域，通過各種手段炒作房?jī)r(jià)的現(xiàn)象屢有發(fā)生，其中包括捂盤惜售、經(jīng)營(yíng)貸入市、散播恐慌情緒等。受此影響，部分樓盤的價(jià)格快速上漲，一些人通過倒賣房號(hào)獲利。

在此之前，合肥房?jī)r(jià)已維持3年多的平穩(wěn)。一些購(gòu)房者認(rèn)為，隨著上海、南京、蘇州等長(zhǎng)三角城市房?jī)r(jià)上漲，作為安徽省“單核城市”的合肥，很可能緊隨其后，并進(jìn)入一個(gè)新的上漲周期。

進(jìn)入2021年，隨著學(xué)區(qū)房周期到來(lái)，恐慌情緒蔓延至合肥政務(wù)區(qū)等熱點(diǎn)學(xué)區(qū)。前述人士表示，除了占學(xué)位外，購(gòu)房者還帶著資產(chǎn)保值的訴求，提前入手學(xué)區(qū)房，這也導(dǎo)致學(xué)區(qū)房供需關(guān)系驟然緊張。他表示，在一些熱門學(xué)區(qū)房小區(qū)，已經(jīng)出現(xiàn)坐地起價(jià)的現(xiàn)象。

為此，3月以來(lái)，合肥已經(jīng)多次出手打擊樓市亂象。3月2日，合肥出臺(tái)二手房網(wǎng)簽新規(guī)，意在避免虛假房源、限制交易情形房源被交易、出售，和一房多賣的現(xiàn)象發(fā)生；3月11日，合肥多部門對(duì)11家重點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及4家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人進(jìn)行約談；3月18日，合肥市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布“關(guān)于不得參與炒房”的公示；3月23日，合肥房管局再次約談了惡意炒房的業(yè)主。

此次出臺(tái)的新政，帶有極強(qiáng)的針對(duì)性。合肥對(duì)二手房劃定限購(gòu)范圍，包含了濱湖新區(qū)、政務(wù)文化新區(qū)、高新區(qū)等近期的熱點(diǎn)區(qū)域，同時(shí)還將幾乎所有熱門學(xué)區(qū)的二手房納入限購(gòu)。

新政還涉及了價(jià)格限制、住房貸款管理、打擊亂象等方面，均被認(rèn)為是切中當(dāng)下熱點(diǎn)的措施。

另一個(gè)值得注意的措施是增加供應(yīng)。按照計(jì)劃，合肥將在近年居住用地平均供應(yīng)量的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)10%，確保全市不少于9000畝，并單列租賃住房用地900畝。

前述人士表示，這一措施十分重要，因?yàn)楹戏蕵鞘械耐恋亻_發(fā)速度和庫(kù)存規(guī)模均不足，難以消化驟然釋放的需求。尤其是在大量引進(jìn)人才后，這種缺口更為凸顯。

去年9月，合肥發(fā)布人才引進(jìn)政策，對(duì)于重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)人群，通過提供人才免費(fèi)租房、補(bǔ)貼購(gòu)房以及發(fā)放崗位補(bǔ)貼、柔性引才獎(jiǎng)補(bǔ)等措施，讓各類人才“邊安居、邊就業(yè)”。其中，租賃補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼和首套房不限購(gòu)等優(yōu)惠政策，在吸引人才落戶的同時(shí)，也對(duì)樓市形成了刺激。

根據(jù)上海易居研究院的統(tǒng)計(jì)，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化周期僅有2.8個(gè)月，在全國(guó)100個(gè)熱點(diǎn)城市中，僅高于浙江湖州。

二線城市全面加碼調(diào)控

合肥樓市的上漲軌跡，頗能代表二線城市的一些共同特征。上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期很多二線樓市的升溫，都有著長(zhǎng)期平穩(wěn)后的看漲心態(tài)、信貸資金大量進(jìn)入樓市、學(xué)區(qū)房交易周期到來(lái)等因素，部分城市還有著人才新政的刺激。

他還表示，在此之前，不少二線城市的庫(kù)存偏低，供需基本面較為緊張。

貝殼研究院則認(rèn)為，隨著一線城市調(diào)控的效果逐步顯現(xiàn)，樓市熱點(diǎn)正在向重點(diǎn)二線城市轉(zhuǎn)移。其中，今年2月，二線城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均在前十名，市場(chǎng)溫度較高。

市場(chǎng)熱點(diǎn)從一線城市向二三線城市蔓延，從東部城市向中西部城市蔓延，歷來(lái)是樓市上漲周期中的共同特征。樓市調(diào)控政策的出臺(tái)，也大多沿著這一路線。

今年以來(lái)，上海通過“滬十條”的發(fā)布打響了2021年樓市調(diào)控“第一槍”，此后又以幾乎“一天一新政”的節(jié)奏，堵住了假離婚、贈(zèng)與房產(chǎn)等小漏洞，給炒房客以沉重打擊。北京、廣州、深圳也通過各種“打補(bǔ)丁”的方式，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控。

二線城市的調(diào)控?zé)岢?，則出現(xiàn)在今年3月，并在全國(guó)“兩會(huì)”結(jié)束后持續(xù)升溫。在合肥推出此次新政之前，武漢、西安、成都、南京等城市已經(jīng)陸續(xù)出手調(diào)控。

從住建部的督導(dǎo)路線上，也不難看出這種趨勢(shì)。今年1月下旬至2月，住建部副部長(zhǎng)倪虹帶隊(duì)先后在上海、深圳、北京等城市調(diào)研督導(dǎo)。3月初，督導(dǎo)組奔赴杭州、無(wú)錫。“兩會(huì)”剛結(jié)束，督導(dǎo)組奔赴成都、西安。3月末，住建部又督導(dǎo)了南昌的房地產(chǎn)調(diào)控。

從調(diào)控內(nèi)容上，二線城市也在向一線城市全面看齊，在某些方面甚至有過之而無(wú)不及。比如，合肥對(duì)新出讓的土地實(shí)施住房均價(jià)控制，與部分一線城市實(shí)施的“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策有相似之處。而對(duì)于二手房的“定向限購(gòu)”，則屬于合肥首創(chuàng)。

多數(shù)分析人士指出，隨著樓市傳統(tǒng)“小陽(yáng)春”的到來(lái)，以及市場(chǎng)熱點(diǎn)的轉(zhuǎn)移，越來(lái)越多的二線城市將加碼調(diào)控，前期已經(jīng)啟動(dòng)調(diào)控的一線城市，則會(huì)進(jìn)一步對(duì)政策進(jìn)行鞏固。

盡管合肥的調(diào)控政策有著因城施策的個(gè)案性質(zhì)，但仍然不會(huì)突破大城市調(diào)控的總體框架。國(guó)務(wù)院參事特約研究員、原國(guó)家統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師姚景源近日表示，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域存在著一些深層次的問題，比如炒作，金融屬性越炒越強(qiáng)，房?jī)r(jià)漲幅過高過快。而“大城市住房突出問題”有兩個(gè)，一是房?jī)r(jià)過高，二是還有相當(dāng)數(shù)量的人買不起房子。

他在“2021中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究成果發(fā)布會(huì)”上表示，針對(duì)這些問題，過去更多是從需求角度來(lái)解決，比如限購(gòu)、限貸等，下一步要在供給側(cè)上想辦法。一方面要加大供給，另一方面，加大保障型住房的力度，完善住房的保障體系。