上海、杭州經(jīng)過(guò)年初一輪調(diào)控之后，市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整，二線熱點(diǎn)城市合肥的調(diào)控升級(jí)也來(lái)了，目前看來(lái)，另一個(gè)熱點(diǎn)城市南京今年尚未有調(diào)控升級(jí)的動(dòng)作。

4月5日晚間，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（簡(jiǎn)稱“《通知》”），出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控八條措施和12條對(duì)政策的官方解讀。

《通知》從加大土地供應(yīng)、企業(yè)購(gòu)房納入限購(gòu)、熱點(diǎn)搖號(hào)樓盤(pán)三年限售，到關(guān)注度較高的學(xué)位房、嚴(yán)查房貸資金來(lái)源、嚴(yán)查茶水費(fèi)，可謂近期各地調(diào)控措施之“集大成者”，調(diào)控力度之大，措施覆蓋面之廣實(shí)屬罕見(jiàn)。合肥業(yè)內(nèi)人士稱此次調(diào)控“拿捏住了房地產(chǎn)的‘七寸’”，彰顯了合肥對(duì)貫徹”房住不炒”毫不動(dòng)搖的堅(jiān)決，對(duì)解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題無(wú)比堅(jiān)定的決心。

一家剛進(jìn)入合肥的房企相關(guān)人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，合肥此次調(diào)控是因?yàn)樽罱蟀肽瓴糠謪^(qū)域漲得有點(diǎn)狠，以學(xué)區(qū)房和二手房為主，因此，新房市場(chǎng)還是有上漲空間的，只是不能再有“暴漲”。其表示，房企也逐漸接受了各地調(diào)控高頻的狀態(tài)，整個(gè)行業(yè)其實(shí)已經(jīng)進(jìn)入盤(pán)整階段。

地方政府強(qiáng)力確保合肥房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，背后是合肥樓市連漲9個(gè)月的房?jī)r(jià)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從2020年6月開(kāi)始，合肥的新房已連漲9個(gè)月，累計(jì)環(huán)比上漲5.3個(gè)百分點(diǎn)；二手房同比、環(huán)比已連漲12個(gè)月。

合肥調(diào)控樣本

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，合肥新政體現(xiàn)的是大城市房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)的導(dǎo)向。

近年來(lái)，隨著產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，合肥日漸成為國(guó)內(nèi)人口凈流入的“明星城市”，隨之帶來(lái)常住人口和剛需住房量的驟增，這直接導(dǎo)致了市內(nèi)個(gè)別片區(qū)房產(chǎn)資源存在供不應(yīng)求情況。近一年來(lái)，合肥面臨著嚴(yán)峻的熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲壓力，樓市一度處于緊繃狀態(tài)，呈現(xiàn)出階段性和密集性的喧囂與震蕩。

同策研究院高級(jí)分析師李霄霄指出，合肥新房市場(chǎng)的主要問(wèn)題是市場(chǎng)回暖帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，各類購(gòu)房群體爭(zhēng)先入市，現(xiàn)在現(xiàn)金全款買房依然一房難求，加劇房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。開(kāi)發(fā)商及中介面對(duì)市場(chǎng)購(gòu)房熱情，通過(guò)收取茶水費(fèi)、捆綁銷售、全款優(yōu)先的方式獲取利潤(rùn)，市場(chǎng)亂象迭出。新房市場(chǎng)供不應(yīng)求帶動(dòng)二手房市場(chǎng)成交火熱，具有獨(dú)特資源優(yōu)勢(shì)的學(xué)區(qū)房成為二手房?jī)r(jià)格上漲的突破點(diǎn)。

合肥調(diào)控升級(jí)的一個(gè)背景是：對(duì)房地產(chǎn)的強(qiáng)力調(diào)控已經(jīng)是一場(chǎng)全國(guó)性的戰(zhàn)役。此前，成都限制“假離婚”購(gòu)房，杭州等地限制企業(yè)購(gòu)買住房，南京嚴(yán)懲囤積房源倒賣“房號(hào)”，海南嚴(yán)查“騙取購(gòu)房資格”，長(zhǎng)沙掀起“反炒房”攻堅(jiān)戰(zhàn)，?？?、三亞住建部門(mén)通過(guò)嚴(yán)查嚴(yán)打騙取購(gòu)房資格行為，深圳市多部門(mén)出臺(tái)“三價(jià)合一”政策，力求遏制“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象。

一名房企合肥分公司人士指出，此次合肥樓市調(diào)控升級(jí)主要針對(duì)學(xué)區(qū)房和二手房的政策補(bǔ)漏，同時(shí)對(duì)投資客而言，也是一次較為直接的打擊，因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲勢(shì)將被控制。樓市調(diào)控的目標(biāo)不是打壓房地產(chǎn)，而是避免樓市大起大落對(duì)房地產(chǎn)業(yè)乃至宏觀經(jīng)濟(jì)造成破壞性沖擊，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

合肥此次的房產(chǎn)新政就沒(méi)有采用“一刀切”的調(diào)控政策，沒(méi)有對(duì)全市范圍內(nèi)都限購(gòu)、限貸、限售，而是以“熱點(diǎn)學(xué)區(qū)、熱點(diǎn)區(qū)域、熱點(diǎn)樓盤(pán)”為主要調(diào)控內(nèi)容。新政中關(guān)于增加居住用地供應(yīng)量，熱點(diǎn)區(qū)域二手房限購(gòu)，熱點(diǎn)樓盤(pán)“搖號(hào) 限售”政策，加強(qiáng)住房貸款審慎管理，加大加快租賃住房建設(shè)，嚴(yán)厲打擊哄抬房?jī)r(jià)等房地產(chǎn)市場(chǎng)亂象等一系列條款。

合肥此次通過(guò)各種手段減少房地產(chǎn)的投機(jī)和投資屬性，降低金融杠桿等，在需求端加強(qiáng)保障，政府以強(qiáng)有力的措施對(duì)剛需住房提供保障。新政中的諸多精細(xì)化調(diào)整，都在致力于將有限的房源精準(zhǔn)對(duì)接剛需人群。

但李霄霄也提醒到，為應(yīng)對(duì)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格上漲問(wèn)題，合肥實(shí)行“一套住房，6年內(nèi)1個(gè)小學(xué)學(xué)位，3年內(nèi)1個(gè)初中學(xué)位”政策，可能造成短期有學(xué)位的學(xué)區(qū)房供應(yīng)更加稀缺。

與此前金華此前宣布擬集中供應(yīng)3000畝土地類似，《通知》顯示，合肥今年將增加10%居住用地供應(yīng)，確保全市不少于9000畝，單列租賃住房用地900畝。

合肥此次調(diào)控細(xì)化到一定程度，覆蓋面也比較廣：對(duì)于市區(qū)熱點(diǎn)樓盤(pán)，合肥將實(shí)行“搖號(hào) 限售”政策。登記購(gòu)房人數(shù)與可售房源數(shù)比例大于（含等于）1.5的熱點(diǎn)樓盤(pán)，均應(yīng)實(shí)行搖號(hào)銷售，并由公證機(jī)構(gòu)及相關(guān)部門(mén)監(jiān)督；公證搖號(hào)銷售商品住房時(shí)，不低于30%比例的房源將用于剛需購(gòu)房。合肥對(duì)新房的限售期限從取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起3年內(nèi)。

此外，為了從源頭抑制投資需求，合肥在市區(qū)范圍內(nèi)暫停向法人、非法人組織出售新建商品住房和二手住房（經(jīng)批準(zhǔn)的人才公寓、重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目除外）；同時(shí)將“法拍房”納入了限購(gòu)范圍。

調(diào)控高頻

合肥調(diào)控動(dòng)作頻仍，從3月15日約談房企、中介，到3月底下架部分二手成交的數(shù)據(jù)，到3日預(yù)熱調(diào)控新政，再到5日晚出臺(tái)細(xì)則，從次日?qǐng)?zhí)行，沒(méi)有商量余地。

放眼全國(guó)樓市，合肥調(diào)控樣本反映了全國(guó)部分二三線熱點(diǎn)城市的調(diào)控高頻，總體看來(lái)，近期各地高頻調(diào)控的共同點(diǎn)在于，都將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策，強(qiáng)化借款人資格審查，同時(shí)全面加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管、管控工程質(zhì)量等納入了調(diào)控范圍。

3月31日，佛山發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金抵押貸款政策的通知》，收緊公積金貸款；3月31日，西安市發(fā)布《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，此前住建部對(duì)杭州、成都、西安等大城市督導(dǎo)后，各地紛紛出臺(tái)政策，進(jìn)一步體現(xiàn)了解決大城市住房問(wèn)題的導(dǎo)向。

西安新政提及“房地聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，與此前北京、成都、湖州等提出“房地聯(lián)動(dòng)”的概念一樣，這也成為今年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要變化：長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制導(dǎo)向。

西安“房地聯(lián)動(dòng)”機(jī)制包括三方面內(nèi)容：第一、供地規(guī)模要增長(zhǎng)，尤其是要結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫(kù)存等因素進(jìn)行供地安排，真正吻合住房需求；第二、品質(zhì)要求成為土拍中需要導(dǎo)入的內(nèi)容，在強(qiáng)調(diào)限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)等內(nèi)容上，定品質(zhì)成為當(dāng)前政策關(guān)注點(diǎn)；第三、落實(shí)集中供地政策，尤其是踩中“三道紅線”的房企將沒(méi)有拍地機(jī)會(huì)。

長(zhǎng)三角另一座強(qiáng)三線城市—金華也于近日出臺(tái)了調(diào)控政策。3月19日，金華市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)出通知，決定從優(yōu)化土地供應(yīng)、完善土地出讓方式、組合運(yùn)用政策措施、加大市場(chǎng)整頓力度、加強(qiáng)市場(chǎng)運(yùn)行分析等方面綜合施策，進(jìn)一步加強(qiáng)市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

通知提到，為穩(wěn)市場(chǎng)穩(wěn)預(yù)期，金華市區(qū)將加大住宅用地供應(yīng)量，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大城郊、集鎮(zhèn)低價(jià)地塊供應(yīng)。2021年市區(qū)住宅用地出讓總量較去年翻番，力爭(zhēng)達(dá)到3000畝以上。二環(huán)以外計(jì)劃出讓住宅用地達(dá)到1500畝以上。

就在同一天，金華發(fā)布通知集中供地630畝，其中市區(qū)兩塊地在出讓文件中都約定了住宅限價(jià)以及車位限價(jià)要求，一環(huán)外項(xiàng)目目前也屬于隱性限價(jià)階段，因此在一位浙江系房企金華區(qū)域營(yíng)銷總看來(lái)，未來(lái)金華土拍市場(chǎng)大概率趨于穩(wěn)定，不會(huì)再出現(xiàn)地王項(xiàng)目，但也因如此市區(qū)熱門(mén)板塊則會(huì)出現(xiàn)一二手房?jī)r(jià)格倒掛明顯情況。

隨后，金華義烏與永康也相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，從土地市場(chǎng)調(diào)控、限制轉(zhuǎn)讓政策、金融領(lǐng)域監(jiān)管、預(yù)售條件提高等多個(gè)方面規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。義烏將加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控。加大住宅用地供應(yīng)力度，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，視情采用住宅用地 “限房?jī)r(jià)、限地價(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”“帶方案出讓”等出讓方式。定期公開(kāi)土地出讓計(jì)劃和已出讓土地開(kāi)工情況，接受社會(huì)監(jiān)督。

與其他打壓投資需求的城市一樣，義烏將實(shí)行“限制轉(zhuǎn)讓”政策。 自2021年10月1日起購(gòu)買的 新建商品住房（以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn)），自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后 滿2年方可轉(zhuǎn)讓。

但值得一提的是，地方樓市調(diào)控遵循了“因城施策”的大原則，比如四川達(dá)州、浙江溫州、湖南張家界(5.470, 0.00, 0.00%)等城市也出現(xiàn)了調(diào)控個(gè)別地方溫和放寬的政策：溫州于4月1日發(fā)布《溫州市區(qū)新購(gòu)住房安家補(bǔ)助實(shí)施細(xì)則（試行）》公開(kāi)征求意見(jiàn)的公告，此次政策明確，到溫州落戶和購(gòu)房的，將享受5萬(wàn)的安家補(bǔ)助；張家界在3月底房交會(huì)新聞發(fā)布會(huì)上明確，在房交會(huì)期間購(gòu)買普通住宅或公寓的，每套可享受不超過(guò)2萬(wàn)元契稅補(bǔ)貼。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，相關(guān)政策有助于房地產(chǎn)交易行情的活躍，也可以看作這些城市在人口導(dǎo)入和去庫(kù)存方面，有相對(duì)迫切的需求。但他也提醒，釋放各類補(bǔ)貼政策的同時(shí)，也要做好炒作政策進(jìn)而變相漲價(jià)的防范。