雅居樂銷售395.3億元，同比增長153%；花樣年銷售103.24億元，同比增長129.68%；中國奧園銷售300.2億元，同比增長110%；德信中國銷售190億元，同比增長255%……進入4月，房企陸續(xù)發(fā)布一季度業(yè)績報告，“同比增長”成為多頻詞。
克而瑞數據也顯示，從今年一季度的累計銷售操盤金額來看，百強房企整體的業(yè)績規(guī)模同比增長83%，較2019年同期增長46.2%。尤其是3月，百強房企單月實現銷售操盤金額10918.3億元，較去年同期同比增長60.8%，較2020年月均銷售金額增長14.1%。
58安居客房產研究院分院院長張波向《每日經濟新聞》記者分析認為，去年一季度受疫情影響市場成交量明顯下降，今年一季度雖然調控政策不斷趨嚴，但房價上漲趨緩，市場成交量依然保持了明顯增長。“同時，由于‘雙集中’供地新規(guī)落地，對房企資金要求更高，這將變相催動房企的銷售，通過加速去化回款來補充資金庫。所以，第二季度的房市地市預計都會趨熱”。
一季度迎來出貨窗口期
今年3月，房地產市場喜迎“小陽春”行情，克而瑞監(jiān)測的28個重點城市商品住宅成交面積較2019年同期增長24%，北京、杭州、南京等多城成交顯著放量，較2019年同期均實現翻倍增長。
而房企也紛紛加大供貨力度，成交呈明顯回升的態(tài)勢。從房企業(yè)績表現來看，3月百強房企中81%的企業(yè)單月銷售業(yè)績好于去年月均水平，其中超過四成房企業(yè)績增幅在20%以上，整體業(yè)績提升明顯。
克而瑞研究中心總經理林波告訴《每日經濟新聞》記者，今年融資難度較大，房企盡量把銷售節(jié)點往前提，所以往年一季度可能比較淡，但今年是出貨窗口期。
以中國恒大為例，今年一季度累計實現合約銷售金額1531.5億元，同比增長3.9%；合約銷售面積1788萬平方米，同比增長7.8%。以恒大今年銷售目標7500億元計算，目前已經完成了目標的20.42%。
再看融創(chuàng)中國，截至2021年3月底累計實現合同銷售金額約1162.8億元，同比增長88%；銷售面積約769.6萬平方米，合同銷售均價約15110元/平方米。2021年融創(chuàng)的合約銷售目標為6400億元，照此計算，前3月已完成銷售目標的18.17%。
此外，中南建設一季度累計合同銷售金額484.2億元，比上年同期增長124.3%。而且在3月份，中南建設新增6個項目，總占地面積達88.18萬平方米，規(guī)劃建筑面積147.72萬平方米，土地價款達27.85億元。
“一季度對于房企來說就是搶時間，在市場向好的情況下，房企抓緊時間去化回款。”一位TOP30房企營銷負責人告訴記者，這就使得房企一季度業(yè)績相較去年有明顯提升。
張波也認為，由于“三道紅線”對房企影響明顯，不少房企明顯加快了出貨速度，不但在一二線熱點城市的出貨保持節(jié)奏，同時通過加大對三四線城市的優(yōu)惠力度來達到快速回籠資金的目的。可以看出，在不斷加快銷售背景下，大中型房企的財務狀況整體逐步變得更為穩(wěn)健。
別外值得關注的是，在剛剛過去的3月，各大房企還密集開展戰(zhàn)略合作，促進優(yōu)勢互補，實現共同發(fā)展。
如萬科集團與中交集團將在土地開發(fā)、城市綜合體、產業(yè)園區(qū)等領域開展深入合作，補齊產業(yè)鏈；融創(chuàng)中國與華住成立合資公司，共同布局高端酒店市場；世茂海峽與上坤集團達成戰(zhàn)略合作，就粵港澳大灣區(qū)及廣西市場的投資拓展展開合作。
此外，綠地集團與南昌市政府、江西國控集團簽署協議，擬打造千億級規(guī)模的大基建產業(yè)投資集團；平安不動產與俊發(fā)集團將重點圍繞城市更新這一新型城市發(fā)展命題發(fā)揮優(yōu)勢、資源互補。
加速去化應對集中供地潮
一季度是房企重要的銷售窗口期，也是集中補倉期。
億翰智庫監(jiān)測的16家典型房企，雖然在一線城市的拿地規(guī)模下降，但在其他能級城市的投資力度均大幅上升。這也使得一季度房企拿地面積雖然同比微降0.9%，但拿地金額同比上升24.4%，達2601.9億元。
億翰智庫認為，房企在經過疫情及嚴格監(jiān)管后，傾向于投資更高能級的城市以及區(qū)域內的核心地段，這類地塊的成本相對較高，拉高了投資金額的增速，總體的投資力度依舊呈現上升趨勢。
不過張波認為，今年在城市“兩集中”供地新規(guī)之下，在一些供地區(qū)域形成了集中熱度。但整體上，房企的投資力度從去年下半年開始在往下降。
《每日經濟新聞》記者注意到，目前各地已在陸續(xù)執(zhí)行供地新政，長春已在3月15日率先掛牌了首批51宗集中出讓地塊。此后，北京、天津、廣州、無錫、長沙、杭州、重慶等城市也陸續(xù)公布了今年第一批集中供地計劃。而且在4月份，還會有更多城市開始大規(guī)模集中供地。
“集中供地意味著對房企資金要求更高，而一線城市和熱點二線城市集中出讓土地，則意味著更高的資金門檻。”上述房企營銷負責人告訴記者，他們公司已經備了近200億元資金用以迎接正在到來的集中供地潮。
對于中小房企而言，在融資受限的情況下，要想獲得資金，除了戰(zhàn)略拿地，就是向內要利潤，降本增效。同時，找管理紅利，加強內部的優(yōu)勝劣汰。該營銷負責人表示，“在三道紅線的壓力下，大家對資金的渴求明顯增加。而且三道紅線卡脖子，對于房企來說，左口袋裝的是融資，右口袋是回款，融資受限的情況下，只有出貨才有回款。”
“集中供地提高了房企的拿地難度，一定程度上會對銷售起到催化作用。”張波分析認為，因為房企需要更快去化、變現來回籠資金，同時強化資金的統(tǒng)籌能力、深化市場戰(zhàn)略布局，在眾多城市的優(yōu)質地塊上如何做好取舍。
張波表示，今年不少房企還成立了專門的營銷公司，核心邏輯就是把所有指標前置，一方面為應對“雙集中”供地新規(guī)，一方面快速回流資金。“實力房企已經在為4月份的集中供地潮存儲資金，但還有很多企業(yè)的資金緊張，根本無法參與拿地。很多企業(yè)沒錢不是短期就能緩解，不止一季度手上沒預算，可能接下來也捉襟見肘”。
事實上，在加快回款方面，一些房企已經在付諸實施。如卓越集團4月2日通過官方微信發(fā)布消息稱，3月份實現銷售、回款雙破百億元。
對于今年二季度及未來市場走勢，克而瑞認為，聯系到近期三部委嚴打經營貸，房地產信貸政策或將全面趨緊，投機炒作需求將得到有效遏制，房地產市場有望逐漸回歸穩(wěn)態(tài)。
值得一提的是，從目前已公布2021年銷售目標的房企看，業(yè)績增長預期明顯放緩，漲幅普遍集中于20%以內。且不同房企之間分化明顯，頭部房企的業(yè)績漲幅多維持在個位數，TOP30房企的業(yè)績漲幅訴求都在兩位數。
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