房企境內(nèi)融資成本有走高趨勢(shì)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度，房企境內(nèi)債券利率中位數(shù)為4.4%，環(huán)比上季度上升16個(gè)基點(diǎn)，同比上升48個(gè)基點(diǎn)。
借錢越來(lái)越難，已在房企身上有所體現(xiàn)。4月份，國(guó)內(nèi)一家TOP5房企發(fā)債成本達(dá)到7.00%，高于去年平均水平；還有多家企業(yè)，實(shí)際發(fā)債額度大幅縮水。“年報(bào)季后，房企融資需求上揚(yáng)，票面利率短期易升難降。”上述研究院稱。
年報(bào)季期間，“降檔”成為主旋律，在已公布“三道紅線”數(shù)據(jù)的房企中，近半數(shù)已降至“綠檔”，余下多數(shù)只踩中一條紅線。綠檔，意味著房企的債務(wù)規(guī)?？梢酝仍鲩L(zhǎng)15%，然而，今年以來(lái)攀高的融資成本，揭開(kāi)了房企真實(shí)的融資現(xiàn)狀——即便財(cái)務(wù)達(dá)到“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)，房企的融資前景也不會(huì)變的輕松。
房企融資成本走高
4月6日，龍頭房企融創(chuàng)中國(guó)(01918.HK)于深交所公布了一筆發(fā)債情況。
公告顯示，4月1日~2日，融創(chuàng)面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行2021年公司債券(第二期)，最終發(fā)行規(guī)模20億元，票面利率7.00%，債券4年期，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)。
募集說(shuō)明書(shū)披露，本期債券上市前，融創(chuàng)近三個(gè)會(huì)計(jì)年度實(shí)現(xiàn)的年均可分配利潤(rùn)為172.81億元(2017年、2018年及2019年合并報(bào)表中歸屬于母公司所有者的凈利潤(rùn)平均值)，足夠支付本期債券一年的利息。
不過(guò)，7%的發(fā)債成本，仍較其2020年平均水平有所走高。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，融創(chuàng)2020年新增有息負(fù)債加權(quán)平均成本，同比下降2.1百分點(diǎn)。此前2017年~2019年，融創(chuàng)該項(xiàng)指標(biāo)分別為6.24%、6.82%、8.56%。
由此可見(jiàn)，融創(chuàng)去年平均借貸成本未超7%。去年5月，融創(chuàng)發(fā)行2020年第二期33億公司債，票面利率5.6%；4月份，融創(chuàng)發(fā)行40億元公司債，票面利率4.78%。今年1月，融創(chuàng)發(fā)行15.8億元公司債，票面利率6.8%。
在近期業(yè)績(jī)報(bào)告會(huì)上，融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德估計(jì)，未來(lái)2~3年，融創(chuàng)的融資利率至少有2~3個(gè)百分點(diǎn)的下降空間。降低融資成本，有助于財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，也是融創(chuàng)未來(lái)幾年利潤(rùn)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)。
單家企業(yè)的融資表現(xiàn)，與行業(yè)環(huán)境息息相關(guān)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，房企境外債券利率下降，境內(nèi)利率則呈上升趨勢(shì)。一季度境內(nèi)債券利率中位數(shù)為4.4%，環(huán)比上一季度上升16個(gè)基點(diǎn)。
房企境內(nèi)發(fā)債期限也有所收縮。“今年一季度，房企境內(nèi)債平均發(fā)行期限下降至3.1年，較2020年一季度下降0.5年；境外債平均發(fā)行期限達(dá)3.2年，與2020年一季度基本持平。”上述研究院表示。
一些意欲發(fā)債補(bǔ)血的企業(yè)，實(shí)際融資額度大幅縮水。如珠江投資，今年前3月發(fā)行了三期公司債券，擬發(fā)行規(guī)模分別不超過(guò)15億元、40億元和23億元，實(shí)際發(fā)行規(guī)模分別為9.7億元、16.91億元和10.03億元。
融信中國(guó)(3301.HK)也遭遇了上述情形。2月8日，融信公布2021年面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券(第一期)的發(fā)行結(jié)果，該債券擬發(fā)行規(guī)模不超13.18億元，實(shí)際發(fā)行規(guī)模10億元，票面利率為6.5%。
“整體上房企融資環(huán)境是趨緊的，尤其是相較于2020年一季度疫情之下的貨幣寬松環(huán)境，今年同期融資收緊的趨勢(shì)會(huì)更加明顯。”貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩告訴第一財(cái)經(jīng)，近期房企債券融資票面利率有所走高。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)直言，從當(dāng)前宏觀層面看融資和金融環(huán)境，實(shí)際上都有利率上升的預(yù)期，這也是很多房企融資成本略有增加的原因。
3月下旬，全國(guó)24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，加大住房租賃金融支持力度。
同時(shí)，堅(jiān)持市場(chǎng)化、法治化原則，前瞻性地綜合考量資金投放、資產(chǎn)負(fù)債、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)等因素，持續(xù)增強(qiáng)金融服務(wù)實(shí)體的能力。
綜合運(yùn)營(yíng)能力面臨考驗(yàn)
房企融資成本高低，除去宏觀環(huán)境影響，與企業(yè)的信用資質(zhì)也息息相關(guān)。
從財(cái)務(wù)情況看，截至2020年末，諸多房企負(fù)債指標(biāo)有所改善，達(dá)到“三道紅線”標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)第一財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，截至4月13日，已有超百家房企發(fā)布2020年年報(bào)，其中超70家房企公布“三道紅線”數(shù)據(jù)。
這其中，碧桂園、萬(wàn)科A、融創(chuàng)中國(guó)、雅居樂(lè)、中梁控股、時(shí)代中國(guó)、美的置業(yè)、旭輝控股等約四成房企處于“黃檔”；龍湖集團(tuán)、中海地產(chǎn)、華僑城、招商蛇口、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂等近半房企處于“綠檔”。
祥生地產(chǎn)、中洲控股、首創(chuàng)置業(yè)、金融街、億達(dá)中國(guó)、銀城控股處于“橙檔”。中國(guó)恒大、富力地產(chǎn)、陽(yáng)光100、國(guó)瑞置業(yè)仍處于“紅檔”。
值得注意是，近期融資“遇冷”的融信、融創(chuàng)，2020年均實(shí)現(xiàn)降檔，融信更是實(shí)現(xiàn)“零踩線”。但4月12日，惠譽(yù)將融信長(zhǎng)期外國(guó)貨幣發(fā)行人默認(rèn)評(píng)級(jí)(IDR)的展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負(fù)面”，并確認(rèn)評(píng)級(jí)為“BB-”。
惠譽(yù)下調(diào)評(píng)級(jí)，主要考慮到融信2020年的利潤(rùn)表現(xiàn)?；葑u(yù)表示，受商品銷售成本(COGS)資本化利息增加、以及應(yīng)占合同銷售額與總債務(wù)比保持不變影響，融信的EBITDA利潤(rùn)率(扣除資本化利息后)有所下降。
實(shí)際盈利狀況不樂(lè)觀，是“降檔”房企信用情況受影響、融資“遇冷”的原因之一。放眼到整個(gè)行業(yè)，利潤(rùn)空間下滑也已是普遍困境。
標(biāo)普預(yù)計(jì)，至少在未來(lái)兩年內(nèi)，國(guó)內(nèi)房企利潤(rùn)率將繼續(xù)下滑，行業(yè)整體毛利率將較2018年中的高峰期下降至少8個(gè)百分點(diǎn)?？紤]到政府調(diào)控政策和市場(chǎng)因素等重重阻礙，毛利率仍有比其低預(yù)期更壞的風(fēng)險(xiǎn)。
標(biāo)普還表示，由于土地供應(yīng)更趨集中，即便是大型開(kāi)發(fā)商也難以獲得全部?jī)?yōu)質(zhì)地塊。部分地方政府在公開(kāi)拍賣之前收取保證金，因此對(duì)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)運(yùn)資金提出更高要求，這將勢(shì)必加劇行業(yè)的強(qiáng)弱分化。
由此可見(jiàn)，即便“三道紅線”短期內(nèi)達(dá)標(biāo)，房企也不能高枕無(wú)憂。“對(duì)一些負(fù)債降低的企業(yè)來(lái)說(shuō)，短期似乎回到綠檔，但仍有不確定性。隨著融資壓力增大，后續(xù)需研究宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，真正促進(jìn)企業(yè)健康發(fā)展。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
除此之外，“降檔”房企實(shí)際含金量如何，也有待商榷。過(guò)去一年，房企降負(fù)債的普遍操作包括分拆子公司上市、增加少數(shù)股東投入、發(fā)行永續(xù)債增加凈資產(chǎn)、通過(guò)財(cái)務(wù)投資充盈利潤(rùn)等，多數(shù)為操作空間大的財(cái)務(wù)手段。
潘浩告訴記者，“三道紅線”主要是針對(duì)房企負(fù)債規(guī)模和結(jié)構(gòu)的監(jiān)管政策，“綠檔”標(biāo)簽具有一定的限定條件，并不能說(shuō)明房企所有指標(biāo)的均好性。“降檔”是結(jié)果，“降檔”的過(guò)程則更為關(guān)鍵。
他還表示，對(duì)于已成功降檔與一直處于安全檔位的房企來(lái)說(shuō)，“發(fā)展性指標(biāo)”同樣需要關(guān)注。若出現(xiàn)盈利能力大幅下降、權(quán)益占比較低、業(yè)績(jī)?cè)鏊傧禄⒋尕浿苻D(zhuǎn)效率較低、土儲(chǔ)規(guī)模收縮等問(wèn)題，或表明企業(yè)存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。
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