旭輝林中快吃到嘴里的“肉”，被融創(chuàng)孫宏斌“搶”了。
4月16日，融創(chuàng)中國(guó)（01918.HK）公告稱，融創(chuàng)西南集團(tuán)與彰泰集團(tuán)訂立合作框架協(xié)議，雙方將共同設(shè)立合資公司，接手彰泰所屬目標(biāo)公司100%權(quán)益，交易對(duì)價(jià)約99.1億元。交易完成后，融創(chuàng)西南與彰泰分別持有80%及20%的股權(quán)。
此前一天，旭輝控股（00884.HK）剛剛宣布，不再繼續(xù)與彰泰集團(tuán)的合作，雙方從1月初首次宣布合作至今，親密關(guān)系只維持了3個(gè)月。
彰泰是廣西“地產(chǎn)一哥”，已連續(xù)五年位于當(dāng)?shù)匕賰|銷售軍團(tuán)，2020年以224.5億的銷售額將“碧萬(wàn)恒融”的區(qū)域公司甩在身后。無(wú)奈，未上市的彰泰集團(tuán)，融資渠道狹窄，且面臨越來(lái)越多外來(lái)者的擠壓，被迫選擇賣身求生。
在收并購(gòu)市場(chǎng)“長(zhǎng)袖善舞”的孫宏斌，則快刀斬亂麻截了林中的胡。據(jù)悉，上述資產(chǎn)包項(xiàng)目主要為住宅業(yè)態(tài)，可售建筑面積約1162萬(wàn)平方米，未售建筑面積約825萬(wàn)平方米，截至2020年12月31日總資產(chǎn)約487.16億元。
融創(chuàng)在旭輝與彰泰宣布合作之后半路殺出，著實(shí)在行業(yè)意料之外。知情人士透露，彰泰在與旭輝的合作后期突然“跳價(jià)”，是導(dǎo)致雙方分手的原因之一，而對(duì)流量有著較大訴求的融創(chuàng)的出現(xiàn)，或許是彰泰放棄旭輝的主要原因。
去年未完成銷售任務(wù)的融創(chuàng)，今年銷售目標(biāo)確定為6400億，而集團(tuán)披露的全年可售貨值約為9000億，去化率需要超過(guò)70%，放到行業(yè)里，這個(gè)目標(biāo)并不算低。因此，繼續(xù)補(bǔ)貨對(duì)于融創(chuàng)來(lái)說(shuō)不可謂不迫切了。據(jù)悉，此番接手的彰泰資產(chǎn)包預(yù)計(jì)全年可貢獻(xiàn)銷售額有望超過(guò)250億。
廣西“地產(chǎn)一哥”
如果孫宏斌不出現(xiàn)，今年地產(chǎn)圈首場(chǎng)并購(gòu)大戲的主角將是林中。
今年1月7日，旭輝發(fā)布公告稱，擬與彰泰按65：35的股權(quán)比例成立平臺(tái)公司，整合彰泰及旭輝在廣西原有項(xiàng)目和團(tuán)隊(duì)，共同開(kāi)發(fā)廣西市場(chǎng)。公司總部設(shè)在廣西南寧，由彰泰集團(tuán)董事長(zhǎng)黃海濤出任董事長(zhǎng)，旭輝集團(tuán)現(xiàn)江蘇區(qū)域集團(tuán)副總裁胡翔出任總裁。
當(dāng)時(shí)，雙方都聲稱是“合作”，但因協(xié)議中有潛在收購(gòu)事項(xiàng)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為彰泰實(shí)則為賣股權(quán)。不過(guò)，旭輝與彰泰的合作未公布合作范圍、交易金額。“潛在收購(gòu)事項(xiàng)的代價(jià)，將參考平臺(tái)公司2020年末綜合經(jīng)審核財(cái)務(wù)報(bào)表后，再進(jìn)行厘定。”
在3月25日的業(yè)績(jī)會(huì)上，旭輝管理層還表示，公司財(cái)務(wù)、審計(jì)、法務(wù)團(tuán)隊(duì)還在進(jìn)行調(diào)研，財(cái)務(wù)審計(jì)和相關(guān)核算將在三月底完成。然而，盡調(diào)后的旭輝改變了注意，以一紙公告宣布交易結(jié)束，原因?yàn)?ldquo;進(jìn)一步合作所需的條件不能在短時(shí)間內(nèi)達(dá)成”。
一位接近該收購(gòu)案的人士告訴第一財(cái)經(jīng)，此類股權(quán)層面的合作流產(chǎn)，要么是價(jià)格沒(méi)談攏，要么是盡調(diào)時(shí)發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)有問(wèn)題，例如表外負(fù)債，一般在盡調(diào)時(shí)才會(huì)發(fā)現(xiàn)。如今看來(lái)，給出近百億價(jià)格的融創(chuàng)，已成功將彰泰奪了過(guò)來(lái)。
具體而言，融創(chuàng)西南或其指定方將先設(shè)立一家平臺(tái)公司作為合資公司，彰泰及其關(guān)聯(lián)方通過(guò)將目標(biāo)股權(quán)全部轉(zhuǎn)入合資公司的方式，對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行重組。交易后，融創(chuàng)西南或其指定方持有合資公司80%的股權(quán)，彰泰及其關(guān)聯(lián)方共同持有合資公司20%的股權(quán)。
與此同時(shí)，融創(chuàng)再次發(fā)揮“財(cái)技”，選擇分期支付。2021年4月底前，融創(chuàng)需支付第一筆29.73億元款項(xiàng)，其余分別在2021年7月底、2022年1月支付。不過(guò)，所有分期款項(xiàng)均需額外支付8%的年利息。
截至2020年底，融創(chuàng)在手現(xiàn)金1326億元。2021年一季度，融創(chuàng)合同銷售金額達(dá)1162.8億元，同比增長(zhǎng)88%。此次收購(gòu)，對(duì)融創(chuàng)整體流動(dòng)性的影響較為有限。
再看彰泰集團(tuán)，作為廣西地產(chǎn)龍頭，何以走到賣身的地步？
數(shù)據(jù)顯示，2017~2020年，廣西全口徑銷售金額百億房企從4家增長(zhǎng)到8家，彰泰連續(xù)五年位居其中。彰泰官網(wǎng)信息也稱，該集團(tuán)剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為62%、凈負(fù)債率為15.7%、現(xiàn)金短債比為2.4，“三道紅線”全數(shù)達(dá)標(biāo)。
從上述信息看，彰泰仍穩(wěn)坐“廣西一哥”的位置，但實(shí)際上，危機(jī)已經(jīng)出現(xiàn)。這四年間，彰泰在廣西的銷售金額分別為128.35億元、215.73億元、225.90億元、224.50億元，但它正面對(duì)越來(lái)越多龍頭的擠壓。
2017年，與彰泰同位于廣西百億陣營(yíng)的有恒大廣西公司、碧桂園廣西區(qū)域、榮和集團(tuán)；2018年榮和出局，多了龍光地產(chǎn)、
陽(yáng)光城(000671,股吧)；2019年，大唐地產(chǎn)、萬(wàn)科入局；2020年，融創(chuàng)中國(guó)西南區(qū)域廣西公司上榜，銷售金額108.52億元。
面對(duì)“搶食者”的進(jìn)入，彰泰坐不住了，最終向融創(chuàng)給出的百億價(jià)碼妥協(xié)。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，在房地產(chǎn)行業(yè)融資新規(guī)，土地出讓新規(guī)等新的游戲規(guī)則之下，小企業(yè)生存的空間越發(fā)狹小，這或許是彰泰選擇依靠一棵大樹(shù)，自己退居小股東的主要原因。
融創(chuàng)的流量焦慮
低調(diào)已久的融創(chuàng)，已一年多未發(fā)起重量級(jí)的收購(gòu)案。
早在2019年底，融創(chuàng)宣布收購(gòu)云南城投(600239,股吧)集團(tuán)持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球51%股權(quán)，交易對(duì)價(jià)約152.69億元。此后的2020年，融創(chuàng)專心于降負(fù)債、謹(jǐn)慎拿地、分拆上市，以盡快符合“三道紅線”要求。
到2020年底，融創(chuàng)成功降檔，僅踩中一條紅線。融創(chuàng)中國(guó)行政總裁汪孟德表示，2020年公司的三個(gè)指標(biāo)得到大幅度優(yōu)化；到2023年，公司的債務(wù)指標(biāo)還會(huì)持續(xù)優(yōu)化，最后一個(gè)指標(biāo)會(huì)在2022年提前完成。
但是，在銷售業(yè)績(jī)達(dá)成上，融創(chuàng)沒(méi)有這么順利。數(shù)據(jù)顯示，去年融創(chuàng)銷售金額5753億元，未完成6000億元銷售目標(biāo)，同比漲幅約3.4%。相較而言，同臺(tái)競(jìng)技的恒大、萬(wàn)科、保利期內(nèi)銷售業(yè)績(jī)漲幅分別20.3%、11.6%、8.88%。
“2021年，地產(chǎn)行業(yè)銷售規(guī)模會(huì)突破18萬(wàn)億元，突破20萬(wàn)億元也只是時(shí)間問(wèn)題。”孫宏斌認(rèn)為，地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了好公司和頭部公司的“盛世年華”，遠(yuǎn)不是大家想象的已無(wú)發(fā)展空間?？炊嘈袠I(yè)前景的孫宏斌，決定繼續(xù)沖刺一把。
去年底，為了實(shí)現(xiàn)降杠桿回現(xiàn)金的目標(biāo)，融創(chuàng)下半年拿地動(dòng)作較為謹(jǐn)慎，但2021年伊始，畫(huà)風(fēng)突變，融創(chuàng)便加大了拿地力度。
比如今年2月20日，融創(chuàng)聯(lián)合建發(fā)在上海普陀區(qū)以64.52億元摘得一宗地塊，溢價(jià)率36.15%，成交樓面價(jià)為8.43萬(wàn)元/平方米。最近的4月13日，融創(chuàng)經(jīng)過(guò)377輪競(jìng)價(jià)、溢價(jià)率90.62%，以10.16億元競(jìng)得徐州銅山區(qū)一宗住宅用地，樓面價(jià)11839元/平方米，同樣刷新當(dāng)?shù)貥敲鎯r(jià)新高。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，融創(chuàng)新增貨值704.1億元，其積極性遠(yuǎn)超去年第三、四季度，多個(gè)城市土拍現(xiàn)場(chǎng)，頻繁閃現(xiàn)融創(chuàng)奪地身影。
公開(kāi)市場(chǎng)拿地的同時(shí)，融創(chuàng)此番收編土儲(chǔ)貨值達(dá)700億的彰泰集團(tuán)，則是再度祭出了自己的并購(gòu)必殺技，快速擴(kuò)充土儲(chǔ)規(guī)模。
公告顯示，彰泰注入與融創(chuàng)合作的平臺(tái)公司的項(xiàng)目為57個(gè)，包含54個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及3個(gè)代建項(xiàng)目。截至2020年末，目標(biāo)公司計(jì)容未售建筑面積約為825萬(wàn)平方米。
融創(chuàng)表示，彰泰是廣西領(lǐng)先的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，且在云南、江蘇、江西、湖北等地均持有房地產(chǎn)項(xiàng)目。本次合作有助于與彰泰集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，進(jìn)一步鞏固其在廣西壯族自治區(qū)的領(lǐng)先地位及市場(chǎng)影響力。
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