“土地端、資金端、政策端是住房租賃REITs推出需要考慮的三方面因素。土地端目前已具備多元化供給，拓寬了租賃住房用地來(lái)源。擴(kuò)大租賃住房建設(shè)資金來(lái)源方面，支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入租賃住房市場(chǎng)。另外，政策端積極探索對(duì)租賃住房企業(yè)的稅費(fèi)支持。住房租賃REITs推出條件日趨成熟。”近日，中國(guó)飯店協(xié)會(huì)公寓專業(yè)委員會(huì)執(zhí)行秘書長(zhǎng)、ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然表示。

要求項(xiàng)目成熟穩(wěn)定

“截至2020年底，國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)規(guī)模達(dá)2.52萬(wàn)億元。盡管公募REITs沒(méi)有真正落地，但近幾年已有一些關(guān)于類REITs項(xiàng)目的探索。截至2019年底，相繼推出了30多只住房租賃類REITs產(chǎn)品。我國(guó)住房租賃REITs時(shí)代即將到來(lái)，預(yù)計(jì)國(guó)內(nèi)住房租賃REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到3024億元。”趙然說(shuō)。

趙然指出，區(qū)別于從銀行借款等融資渠道，住房租賃REITs是從公開市場(chǎng)直接募資，將租金證券化，獲取持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。通過(guò)這種方式，讓住房租賃企業(yè)“輕裝上陣”。住房租賃REITs發(fā)行的核心要求之一是項(xiàng)目成熟穩(wěn)定，至少運(yùn)營(yíng)三年以上。同時(shí)，現(xiàn)金流穩(wěn)定，運(yùn)營(yíng)主體是合格的運(yùn)營(yíng)商。收益率要達(dá)到一定水平，即凈現(xiàn)金流分派率不低于4%。

目前，租賃住房有四類，包括商品住房、青年公寓、人才公寓以及在專項(xiàng)租賃用地上建設(shè)的租賃式社區(qū)。商品住房和青年公寓兩類租賃住房獲取成本較高。同等租金水平下，成本端的原始資產(chǎn)價(jià)格較高，導(dǎo)致這兩類租賃住房業(yè)態(tài)收益率通常達(dá)不到4%的門檻線。人才公寓和租賃式社區(qū)獲取成本相對(duì)較低，在同等租金水平下，有望達(dá)到住房租賃REITs對(duì)收益率的最低要求。

對(duì)于發(fā)展住房租賃REITs的意義，趙然預(yù)計(jì)，住房租賃REITs將引發(fā)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性重塑。一旦公募REITs在住房租賃市場(chǎng)放開，住房租賃企業(yè)將輕裝上陣，實(shí)現(xiàn)由開發(fā)、運(yùn)營(yíng)到金融退出的低金融杠桿運(yùn)行模式，形成可持續(xù)發(fā)展的商業(yè)閉環(huán)。REITs是長(zhǎng)期的投資和運(yùn)營(yíng)策略工具。REITs通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)管理，有助于促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)專業(yè)化發(fā)展，緩解市場(chǎng)波動(dòng)。住房租賃REITs有望通過(guò)租金分紅的邏輯，改變房?jī)r(jià)、租金價(jià)格上漲過(guò)快的情況，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的穩(wěn)定器。

土地供應(yīng)持續(xù)增加

2021年，按照自然資源部等部委的部署要求，住房租賃專項(xiàng)用地將單獨(dú)列入土地出讓計(jì)劃。在22個(gè)長(zhǎng)效試點(diǎn)城市，住房租賃專項(xiàng)用地整體出讓比例不低于10%。預(yù)計(jì)這些地區(qū)租賃專項(xiàng)用地可新增70萬(wàn)間租賃住房。未來(lái)三至五年，利用住房租賃專項(xiàng)用地新建住房將達(dá)到122.5萬(wàn)套，有效擴(kuò)充租賃式社區(qū)的整體規(guī)模。

據(jù)ICCRA數(shù)據(jù)，截至2020年12月底，18個(gè)重點(diǎn)城市共出讓了512宗住房租賃專項(xiàng)用地，對(duì)應(yīng)建筑面積約2600萬(wàn)平方米。按照戶均50平方米計(jì)算，可提供52.5萬(wàn)套房源。

從近期熱點(diǎn)城市出讓土地掛牌情況看，人才租賃住房用地占據(jù)了較重要地位。

4月14日，深圳掛牌2021年第一批集中出讓的6宗地塊，預(yù)計(jì)將于5月13日拍賣，部分地塊要求配建租賃式人才住房。如編號(hào)為A822-0422地塊的土地出讓文件顯示，本次出讓宗地建設(shè)住宅類型為出售的人才住房，競(jìng)配建只租不售的人才住房。

多元化退出途徑

針對(duì)租賃市場(chǎng)的現(xiàn)狀，趙然表示，當(dāng)前租房市場(chǎng)資產(chǎn)管理主要分為重資產(chǎn)和輕資產(chǎn)兩種模式。重資產(chǎn)模式主要存在經(jīng)營(yíng)收益、翻新改造帶來(lái)的收益提升、在合適的時(shí)點(diǎn)出售資產(chǎn)獲得資產(chǎn)增值收益三個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)，對(duì)應(yīng)長(zhǎng)期持有的資產(chǎn)通過(guò)發(fā)行權(quán)益型REITs實(shí)現(xiàn)退出、出售資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)退出兩條退出途徑。輕資產(chǎn)模式則存在經(jīng)營(yíng)收益和提供咨詢服務(wù)收益兩個(gè)利潤(rùn)點(diǎn)，退出途徑對(duì)應(yīng)的只能是公司上市或被并購(gòu)。資產(chǎn)管理“投融管退”四個(gè)環(huán)節(jié)缺一不可。目前，我國(guó)租房市場(chǎng)資產(chǎn)管理的退出環(huán)節(jié)較缺失，應(yīng)該倡導(dǎo)多元化的退出模式。

“對(duì)于一線及新一線城市而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)不斷帶來(lái)就業(yè)機(jī)會(huì)，帶動(dòng)大量城市新居民涌入，刺激住房租賃需求增加。這些因素將為行業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。”趙然指出。

趙然指出，對(duì)于租賃產(chǎn)業(yè)鏈而言，專項(xiàng)用地獲取的新機(jī)制及稅收優(yōu)惠減免，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)的出現(xiàn)及運(yùn)營(yíng)能力提升，租賃市場(chǎng)品牌價(jià)值的強(qiáng)化，對(duì)于REITs企業(yè)的評(píng)估以及投資者教育，都將是較為漫長(zhǎng)的過(guò)程。