推動(dòng)開發(fā)投資增長的主要因素，就是新開工和竣工。去年一季度，受疫情影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多處于停工狀態(tài)，當(dāng)季度開工、竣工分別下降27.2%和15.8%，形成“低基數(shù)”效應(yīng)。去年二季度后，防疫紓困和“擴(kuò)內(nèi)需”的推動(dòng)下，供地明顯增加，全年土地成交價(jià)款增長17.4%，助力新開工和竣工。今年一季度，房地產(chǎn)新開工、竣工分別增長28.2%、22.9%，為近10年來的最高峰。

目前，各地正在編制“十四五”住房發(fā)展規(guī)劃，熱點(diǎn)城市住宅類用地供應(yīng)增長將是主旋律。而且，“兩個(gè)集中”的供地模式下，供地計(jì)劃的明細(xì)向全社會(huì)公開，接受上級(jí)自然資源主管部門監(jiān)督和考核，計(jì)劃的剛性增強(qiáng)，過去供地計(jì)劃經(jīng)常完不成的情況將改觀。

3月份，70個(gè)城市中新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)65個(gè)，只有5個(gè)城市下跌，同比漲幅有所擴(kuò)大。對(duì)于近期商品房市場(chǎng)回升的趨勢(shì)，調(diào)控政策更加著力于供給側(cè)，即熱點(diǎn)城市大規(guī)模增加供地，以更大的供應(yīng)對(duì)沖需求，讓商品房市場(chǎng)在高位上保持平衡、保持穩(wěn)定。因此，在去年全年開發(fā)投資增長基數(shù)較低（7%）的情況下，今年開發(fā)投資仍有望保持同比正增長的態(tài)勢(shì)。

當(dāng)然，制約開發(fā)投資增長的因素也還存在。首先，土地溢價(jià)率會(huì)明顯走低。去年疫情后，為提振市場(chǎng)預(yù)期，很多城市“穩(wěn)地價(jià)”政策有所松動(dòng)，“競(jìng)配建”政策退出，土地價(jià)格明顯增長，熱點(diǎn)城市誕生了很多高價(jià)地。供地“兩個(gè)集中”、地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)控制，今年出高價(jià)地的概率降低，土地溢價(jià)率會(huì)明顯降低，加上各地要求住宅租賃地塊單列，占新增地塊比重不低于10%，這將對(duì)開發(fā)投資增長形成制約。

其次，“三道紅線”和貸款集中度管理明顯影響了房企融資結(jié)構(gòu)，房企更加倚重于銷售回款。與2019年同期相比，今年一季度房企資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，定金及預(yù)收款占比從31.59%升至37.41%，而國內(nèi)貸款從18.32%降至15.22%，“三道紅線”和貸款集中度管理取得一定效果。今年，“三道紅線”將擴(kuò)大房企施行的范圍，列入的開發(fā)商紛紛啟動(dòng)“降杠桿”戰(zhàn)略。同時(shí)，貸款集中度管理更加嚴(yán)格，中小微貸款要增長30%，各地嚴(yán)打經(jīng)營貸流入樓市，房企資金面會(huì)更緊張，對(duì)后續(xù)拿地、開工形成制約，可能將影響開發(fā)投資的增速。

再次，商品房需求端的調(diào)控比較嚴(yán)厲，將沖擊商品房銷售，并影響新開工。近期，調(diào)控政策日益明朗，凡是房?jī)r(jià)上漲較快、預(yù)期不穩(wěn)的城市，調(diào)控動(dòng)作就不會(huì)停止。住建部約談、地方發(fā)布調(diào)控新政、調(diào)控政策不斷“打補(bǔ)丁”，樓市強(qiáng)力調(diào)控的新邏輯已經(jīng)形成。目前，調(diào)控的效果已開始顯現(xiàn)，3月份一線城市新房環(huán)比漲幅降至0.4%，同比漲幅也在收窄。

很明顯，調(diào)控的目的就是要阻止樓市熱度從一線城市蔓延至二三線城市乃至全國。今年一季度，樓市迎來最火“小陽春”，全國商品房銷售面積3.6億平方米，銷售金額3.8萬億元，同比分別增長63.8%和88.5%，較2019年一季度分別增長20.7%和41.9%。交易金額漲幅明顯大于交易面積，意味著房?jī)r(jià)在明顯上漲，特別是東部熱點(diǎn)區(qū)域，房?jī)r(jià)再創(chuàng)新高，倒逼調(diào)控越來越嚴(yán)。

一季度，商品房銷售面積和金額都創(chuàng)歷史新高，3月份新建商品房成交1.86億平方米，創(chuàng)歷年同期最高。但很可能，商品房市場(chǎng)階段性的歷史頂部已到來，商品房市場(chǎng)可能將見頂后緩慢回落，這對(duì)于開發(fā)商拿地、加快開工等，都將形成制約。綜合來看，2021年開發(fā)投資將繼續(xù)保持正增長，但增幅不會(huì)明顯高出2020年。不過，在“三道紅線”、房貸額度收緊、需求端政策越來越緊的制約下，開發(fā)商將加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)。同時(shí)，巨大的施工面積，加上地方政府供地增加，竣工高峰期到來，總體上仍將保持開發(fā)投資高位運(yùn)行，這也是各方希望看到的。