樓市調(diào)控標(biāo)兵長沙也宣布將司法拍賣房納入限購，業(yè)內(nèi)人士表示，這意味著長沙開始了對房源炒作的管控。

2021年一季度，全國商品房銷售面積3.6萬平方米，銷售額3.8萬億元，比2019年1～3月分別增長20.7%和41.9%。持續(xù)回暖之下，中央與各地方樓市調(diào)控政策頻發(fā)，從政策監(jiān)管、土地調(diào)控到金融監(jiān)管，都表現(xiàn)出了前所未有的決心，調(diào)控方式、力度及精準(zhǔn)度均出現(xiàn)了顯著升級。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者粗略統(tǒng)計(jì)，2021年以來，住建部先后13次派出督導(dǎo)組，分赴深圳、上海、北京、杭州、無錫、成都、西安等城市調(diào)研督導(dǎo)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控工作。除上述城市外，寧波、嘉興、深圳、武漢等城市各類樓市調(diào)控總計(jì)超過140次。

同策研究院高級分析師李霄霄對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示：“調(diào)控樓市的‘工具箱’相比往年已經(jīng)極大地豐富，也更精準(zhǔn)了。從早期全國統(tǒng)一的降準(zhǔn)降息，到核心城市限購、限貸，再到上一輪市場周期中的‘限價(jià)、限售、土地端的熔斷、搖號’等政策，再到近期熱點(diǎn)城市針對二手房交易的延長增值稅免征年限等，都成了常態(tài)化樓市調(diào)控工具之一。”

人才購房政策步步收緊

4月21日，廣州市連夜發(fā)文調(diào)控，通知明確將越秀區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)等9區(qū)個(gè)人銷售住房增值稅征免年限從2年提高至5年，并規(guī)定人才購房須提供連續(xù)12個(gè)月繳納社保證明，不得補(bǔ)繳。

事實(shí)上，廣州4月2日已經(jīng)出臺政策，規(guī)定通過享受人才政策新購買的住房（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓。半個(gè)月連發(fā)兩次政策，足見廣州對“人才炒房”現(xiàn)象的嚴(yán)控。

從政策細(xì)則上看，限購與限售的同步推進(jìn)顯示了管理層在政策制定中的優(yōu)化升級。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，“近期多地出現(xiàn)連續(xù)發(fā)文調(diào)控，說明各地政府意識加強(qiáng)，調(diào)控主動性增強(qiáng)，有助于及時(shí)發(fā)現(xiàn)政策漏洞，對于其他城市有積極的借鑒意義。”

對于區(qū)域間市場不均衡的城市，持續(xù)調(diào)整、精準(zhǔn)打補(bǔ)丁的政策，更顯示出平衡“調(diào)控”與去“庫存”的智慧。

以南京為例，4月18日促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室發(fā)布通知，對2個(gè)月前全面放寬落戶限制的浦口、六合、溧水、高淳四個(gè)區(qū)新落戶人群購買商品住房限購實(shí)行限購。要求自最近一次落戶之日起，兩年內(nèi)僅可在浦口、六合、溧水、高淳區(qū)（不含江北新區(qū)直管區(qū)）范圍內(nèi)購買商品住房和二手住房。

據(jù)同策數(shù)據(jù)顯示，浦口、六合、溧水、高淳截至3月底庫存分別為：208萬平方米、101萬平方米、83萬平方米和60萬平方米，區(qū)域庫存總量在全市范圍內(nèi)排名靠前，尤其是浦口區(qū)，庫存量超200萬平方米，且浦口區(qū)的五橋和城南板塊未來將有大批土地釋放，庫存壓力將加劇。

同策研究院分析師方玉鳳分析指出，“在此背景下，此次新落戶人員只能在落戶所在地購房，保障了落戶人員的購房權(quán)益，打擊一些借落戶到南京市區(qū)炒房的現(xiàn)象。同時(shí)，人才政策疊加此次限購政策，吸附外地客戶定向到四區(qū)購房，旨在降低外圍區(qū)域的庫存壓力。”

另一座熱點(diǎn)城市杭州，也從4月9日開始限定杭州高層次人才購房，無論單身還是家庭，都必須遵循現(xiàn)行限購政策。這意味著單身人才不再擁有購買二套房的資格，人才家庭則必須滿足落戶5年的要求。

調(diào)控政策向地級市、縣級市滲透

今年以來，長三角、廣東港澳等東部沿海地區(qū)的熱點(diǎn)城市樓市熱情明顯升溫，并且熱度不斷向三四線城市甚至縣城蔓延。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，3月份70城市中，二三線城市二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比分別上漲0.4%和0.3%，同時(shí)三線城市的二手房出現(xiàn)了漲幅擴(kuò)大趨勢。

長三角中的浙江，是縣市出臺調(diào)控最多的省份。衢州市下轄縣級市江山市和開化縣，在4月份出臺了新的樓市調(diào)控政策，對土地限價(jià)、商品住宅限售、預(yù)售制度等方面進(jìn)行了嚴(yán)格限定。

此次江山市新政規(guī)定，土地出讓前應(yīng)明確該住宅自網(wǎng)簽備案之日起5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，與衢州市限售政策達(dá)成了同步。對此，嚴(yán)躍進(jìn)指出，過去很多城市的限售針對房屋交易環(huán)節(jié)，而現(xiàn)在江山市前置到拿地環(huán)節(jié)，這樣使得限售政策不光對購房者有震懾力，對于房企拿地也是有震懾力的，有助于減少地塊炒作。

此前金華、義烏、麗水、永康等地的調(diào)控，也大多因疫情后的復(fù)蘇，房價(jià)、地價(jià)均強(qiáng)勁反彈，出現(xiàn)過熱風(fēng)險(xiǎn)，從而觸發(fā)了調(diào)控。

但長三角的熱度一如既往，高溢價(jià)地塊和地區(qū)地王頻繁出現(xiàn)，4月14日金華周邊的蘭溪金角路南側(cè)B-2#地塊，經(jīng)過477輪激戰(zhàn)，以溢價(jià)率88.9%、成交總價(jià)10.11億元、樓面價(jià)9633元/平方米打破了多年土地成交紀(jì)錄，市場人士均認(rèn)為，如果熱度持續(xù)高漲，長三角經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域的調(diào)控政策可能會頻繁發(fā)生。

成都此次房地產(chǎn)新政在金融、土地、房地產(chǎn)市場等多維度綜合施策，在保障居民合理住房需求的同時(shí)，對擾亂市場秩序的行為進(jìn)行精準(zhǔn)糾偏與堵漏，清晰地向開發(fā)商、購房者傳遞出了穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo)。

多地法拍房納入限購

政策的補(bǔ)丁越打越細(xì)，繼2017年北京法拍房實(shí)施限購之后，上海也在2021年初悄然將法拍房列入限購范圍。這是上海法拍房首次被納入限購范圍，數(shù)月后，杭州、合肥、成都等地接連跟進(jìn)限購法拍房。

最新消息是，4月21日，樓市調(diào)控標(biāo)兵長沙也宣布將司法拍賣房納入限購。嚴(yán)躍進(jìn)表示，“這意味著長沙開始了對房源炒作的管控。”

“此次長沙雖然沒有明確發(fā)文，但其實(shí)和此前上海類似，在具體的司法拍賣房房源中，會明確限購的相關(guān)條款，所以可以理解為是政策收緊的導(dǎo)向。從實(shí)際情況看，長沙這兩年房地產(chǎn)調(diào)控總體到位，但一些司法拍賣房因?yàn)椴幌拶彛渤霈F(xiàn)了價(jià)格炒作等現(xiàn)象。政策進(jìn)一步表明了依然從緊從嚴(yán)的導(dǎo)向，預(yù)計(jì)后續(xù)全國其他城市在司法拍賣房方面也會有收緊的動作。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

嚴(yán)查違規(guī)信貸流入房地產(chǎn)市場

2020年末，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)、村鎮(zhèn)銀行，共5檔機(jī)構(gòu)分類分檔設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限、個(gè)人住房貸款占比上限。

2月，多城市上調(diào)了中小銀行的房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比上限，提高的幅度在1～2.5個(gè)百分點(diǎn)不等，各地調(diào)整的指標(biāo)類型亦有所不同。

中指研究院報(bào)告指出，一方面，在“房住不炒”的定調(diào)下，當(dāng)前政策充分體現(xiàn)了因城施策的靈活性，各地根據(jù)實(shí)際情況合理調(diào)整上限；另一方面，中小銀行房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比上限的提升亦有利于保障合理購房貸款的發(fā)放，保障剛需群體置業(yè)需求。預(yù)計(jì)短期內(nèi)將有更多省市出臺相關(guān)政策，引導(dǎo)市場預(yù)期的穩(wěn)定。

隨后，一線城市及多個(gè)熱點(diǎn)城市開展了違規(guī)信貸嚴(yán)查工作，僅3月份，深圳、廣州、上海、北京、杭州密集開展專項(xiàng)檢查。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，目前上海地區(qū)135家商業(yè)銀行已經(jīng)完成個(gè)人住房信貸管理專項(xiàng)自查工作，查出主要存在四類問題，包括貸款資金用途違規(guī)，部分個(gè)人消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金流入房地產(chǎn)市場，首付款來源核實(shí)不審慎，少量首付款資金來源為非自有資金等。目前，各銀行正制定整改方案。

廣東省各銀行機(jī)構(gòu)開展自查，發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的問題貸款金額1.47億元，共有305戶被罰。針對上述違規(guī)現(xiàn)象，銀行機(jī)構(gòu)對違規(guī)貸款將進(jìn)行終止額度、一次性全額結(jié)清、分期提前還款等處理。

北京銀保監(jiān)局轄內(nèi)銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個(gè)人經(jīng)營性貸款等業(yè)務(wù)合規(guī)性開展自查，自查發(fā)現(xiàn)涉嫌違規(guī)流入北京房地產(chǎn)市場的個(gè)人經(jīng)營性貸款金額約3.4億元，約占經(jīng)營貸自查業(yè)務(wù)總量的0.35%，其中部分涉及銀行辦理業(yè)務(wù)不審慎，部分涉及借款人刻意規(guī)避審查。

3月26日，銀保監(jiān)會、住建部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，從加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理等方面，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)要求進(jìn)一步加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理，建立違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責(zé)力度并定期披露。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示：“經(jīng)營性貸款流入房地產(chǎn)市場隱患重重，加大了房地產(chǎn)市場的杠桿，不利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。”