氤氳多霧的重慶以魔幻著稱，近兩日，房企也在此上演了一場“殊死搏殺”。
4月29日晚，重慶首次集中供地落下帷幕，中心城區(qū)46宗地最終收金635億元，占去年重慶賣地金額的近六成。更讓市場啞然的是，此次土拍溢價率普超50%、樓面價頻頻過萬，房企“搶地”熱情空前高漲。
受土拍熱度影響，有臨近出讓地塊的樓盤甚至緊急“封盤”。“因為拍地的原因，渝北區(qū)有的樓盤都暫時停售了，主要針對一些較好的樓層。”當?shù)匾晃恢脴I(yè)顧問直言，開發(fā)商也想多賺錢，后續(xù)營銷策略或?qū)⒄{(diào)整。
一千多公里以外，無錫也在同步上演土拍大戰(zhàn)。截至4月29日20時，無錫兩天內(nèi)共成交10宗地塊，全部以最高限價成交，總成交價約154.34億元。剩下未成交的6宗地塊，將順延至4月30日9:30繼續(xù)競價。
與最先試水的長春相比，重慶無錫等地顯然熱度更高。但無一例外，資金雄厚的龍頭房企及央企，是土拍新政下的最大“贏家”。
在重慶，融創(chuàng)中國（01918.HK）及其聯(lián)合體斥資99.09億元競得8宗地塊，龍湖（00960.HK）96.64億元競得5宗地塊；在無錫，融創(chuàng)奪得4宗地塊，共涉及資金66.78億元，招商、萬科等房企同樣有所斬獲。
“每年年初時，房企手中資金較充裕，不用考慮修復報表。當年借錢買的地，當年也能開盤回款，所以第一次供地的好地方熱度肯定高。”億翰智庫研究總監(jiān)于小雨向第一財經(jīng)記者表示。
融創(chuàng)龍湖斥資百億奪地
“看著大房企和‘國家隊’大手筆拿地，中小民營房企太眼紅了。”就重慶近兩日的土拍盛況，一位業(yè)內(nèi)人士感慨稱。
今年以來頗為高調(diào)的融創(chuàng)，在土拍市場“戰(zhàn)斗欲”爆表。在重慶，融創(chuàng)單獨拿下3宗地塊，同時聯(lián)手海倫堡、大發(fā)地產(chǎn)、廈門象嶼(600057,股吧)、弘陽地產(chǎn)、中梁地產(chǎn)等房企拿下5宗地塊，加上無錫4宗地，共涉資165.87億元。
其中，融創(chuàng)單獨拍下的兩江新區(qū)兩路組團C標準分區(qū)C17-1、C19-1、C16-4地塊，成交價26.6億元，溢價率高達61.6%，樓面價13451元/平方米；與大發(fā)、象嶼分別聯(lián)手拿下的高新區(qū)地塊，溢價率均超60%。
在無錫，溢價率最高的兩幅地均由融創(chuàng)拿下，成交總價最高的也落入融創(chuàng)囊中，該集團以41.71億元的成交價拿下了錫國土（經(jīng)）2021-12地塊，溢價率為5.81%，成交樓面價達到18195元/平方米的高位。
龍湖也一改往日“佛系”作風，在重慶老本營攻城略地，斥資近百億將5宗地收入囊中。在大渡口區(qū)，龍湖先后拿下兩宗宅地，最高溢價達53.7%；在北碚區(qū)，龍湖還聯(lián)手頤天康養(yǎng)以底價9.94億元摘得一宗商住用地。
央企保利地產(chǎn)(600048,股吧)(600048.SH)不甘落后，在重慶以25億元競得21059號地塊，樓面價15711元/平方米，溢價率83.22%；還以16.6億元競得九龍坡區(qū)大楊石組團地塊，樓面價13082元/平方米，溢價率61.12%。
同樣高調(diào)的還有招商蛇口(001979,股吧)（001979.SZ），該集團以32.5億元競得沙坪壩區(qū)西永組團一商住地塊，溢價率高達129.98%，樓面價10459.88元/平方米。在無錫與早前的廣州市場，同樣有招商頻頻舉牌奪地的身影。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，招商拿下的沙坪壩地塊位于沙坪壩物流園，是重慶公路交通規(guī)劃的重要區(qū)域。同時，周邊萬科、融創(chuàng)均已打造住宅項目，居住氛圍逐步形成，可售部分起始樓面價僅5741元/平方米，形成價值洼地，吸引眾多房企參與競拍，最終可售部分成交樓面價可達13202元/平方米。
除去上述地產(chǎn)巨頭，中交地產(chǎn)(000736,股吧)（000736.SZ）、佳源國際(02768.HK)、綠地控股(600606,股吧)(600606.SH)、佳兆業(yè)(01638.HK)、旭輝控股(00884.HK)、花樣年(01777.HK)、朗詩地產(chǎn)(00106.HK)、大悅城(000031,股吧)（000031.SZ）等均在重慶有所收獲。
“本次重慶集中供地熱度居高，一方面是地塊品質(zhì)較好的因素，另外重慶主城區(qū)地塊本就稀缺，房企在重慶的土儲也處于不足水平，帶動了本次土拍熱度。”諸葛找房數(shù)據(jù)中心分析師陳霄對第一財經(jīng)表示。
機構數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)、龍湖近12個月住宅成交量都超過了土地儲備量，土地儲備日益緊張，去化周期較短，拿地意愿強烈。加上此次推出的多為中央公園、西永等熱門板塊，開發(fā)節(jié)奏較快的企業(yè)年前便可推售。
值得注意的是，為防止溢價率過高，本次拍賣中有20宗地塊對付款要求進行設定。若地塊溢價率達到50%，出讓價款支付時間將在原有時間的基礎上進行減半，即在土地出讓合同簽訂之日起15日內(nèi)付清土地出讓價款。
盡管如此，重慶此次拍地多宗地塊仍高溢價成交，刷新了樓面價水平。陳霄表示，未來項目上市時房企或?qū)⒚媾R盈利空間被壓縮，將會面臨較大的挑戰(zhàn)和壓力，這對房企的運營能力和操盤能力都提出了更高的要求。
“兩集中”下城市分化加劇
隨著集中供地鋪開的范圍越來越廣，各城市間的分化也日益顯著。
表現(xiàn)最“慘淡”的長春，日前集中推出42宗地塊，成交40宗(涉宅地塊38宗)，流拍2宗，整體流拍率為4.8%，僅一宗地觸發(fā)限競。溢價率最高的地塊位于寬城區(qū)，溢價率為29.4%，成交總價為8.5億元。
券商研報認為，長春所處的吉林近年人口持續(xù)凈流出，2018年以來長春樓市進入低谷，截至2020年成交地塊整體溢價率下滑至5.0%；且本輪供地質(zhì)量整體不高，龍頭房企參與意愿較低，資金調(diào)配時間也相對較短。
隨后吃到“螃蟹”的廣州，則是內(nèi)部分化、冷熱不均，48宗供地中，有4宗地塊因達最高限價需進行搖號，同時有6宗地塊流標。越秀地產(chǎn)（00123.HK）是廣州此次土拍的最大贏家，共計拿地8宗，成交總價達177.53億元。
無錫作為長三角集中供地的“先鋒”選手，引來房企熱情競拍，不過因限價機制溢價率得到控制。此次無錫共供應16宗地塊，已成交的10宗地塊全部以最高限價成交，9宗地塊溢價率超過10%，不過最高也僅20%。
其中，成交樓面價最高為19511元/平方米，該地塊由仁恒以32.21億元、56400平方米競租賃住房建筑面積的代價競得，溢價率約11.04%。這也是仁恒首次進入無錫。
成交樓面價位于第二位的，是招商蛇口拿下的錫國土（經(jīng)）2021-9地塊。招商蛇口以上限價9.6億元、1200平方米競租賃住房建筑面積競得，溢價率為14.54%，成交樓面價則達19500元/平方米。
“無錫首次集中供地，從成交情況來看，房企拿地積極性高漲，熱門板塊高質(zhì)素地塊受追捧，同時，觸頂競租賃住房建筑面積成為常態(tài)；從成交房企來看，頭部房企依然占據(jù)優(yōu)勢，重倉優(yōu)質(zhì)地塊。”克而瑞分析認為。
與上述城市相比，重慶土拍溢價率高企顯得頗為“另類”。要知道，2020年重慶土地成交量居全國第三，但土地平均溢價率約10.15%，四季度更多為底價或低溢價率成交，全年排名前十的，僅有三宗土地溢價超40%。
“從城市基本面看，重慶市場熱度較高，但長春很多都是底價成交，這背后反映的趨勢很明顯，房企對重慶市場較為樂觀，成渝都市圈建設也存在利好。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。
但激烈的市場競爭，無形中讓很多房企淪為“陪跑”。業(yè)內(nèi)人士透露，有房企投拓人員在重慶土地市場上“心力交瘁”，一方面是地價貴，要不就根本拿不到地。“如果早預料到這么熱，就不應花那么多精力在看地上。”
此外，集中供地的初衷便是提高市場透明度，穩(wěn)定購房者對土地價格的預期，進而熨平房地產(chǎn)市場波動。“但重慶土拍熱度高企，后續(xù)需關注集中供地下的拿地規(guī)則調(diào)整，可適當限制房企拿地的幅數(shù)。”有業(yè)內(nèi)人士坦言。
李宇嘉認為，土地不像其它商品，供地規(guī)模不是開足馬力就能無限制增加，城市的中心熱點區(qū)域，供地相對缺乏彈性，外圍區(qū)域彈性較大，可通過增加規(guī)模平抑地價。“所以供地彈性小的中心區(qū)，應該增加公共、租賃住房等配建規(guī)模，這樣既可控地價，又能夠?qū)崿F(xiàn)土地的公共屬性。”
于小雨則表示，集中供地之后，企業(yè)會更傾向在熱點城市拿地，尤其是國企、央企或前期積攢了大量資金的房企，會在集中供地后火速入手，所以溢價率會有短時上升，根源在于企業(yè)在核心區(qū)域的拿地意愿很強。但其實，同城市的郊區(qū)或長春這類城市，溢價率并不高，因此當前現(xiàn)象符合預期。
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