今年以來(lái)，多個(gè)熱點(diǎn)城市樓市調(diào)控持續(xù)收緊，相比頻頻被聚焦的長(zhǎng)三角、大灣區(qū)城市群，更多普通三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)并未得到廣泛關(guān)注。

貝殼研究院近期研究發(fā)現(xiàn)，在其監(jiān)測(cè)的100城中，三四線城市整體大幅跑輸一二線市場(chǎng)。盡管今年一季度有所回升，但三四線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)僅回到兩年前的水平。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市二手房和新房?jī)r(jià)格指數(shù)，包括4個(gè)一線城市、31個(gè)二線城市和35個(gè)三線城市。統(tǒng)計(jì)顯示，2020年35個(gè)三線城市中，13個(gè)城市二手房?jī)r(jià)格下跌，即使今年一季度有局部小陽(yáng)春行情，部分城市下跌的勢(shì)頭并沒有止住。

貝殼研究院資深研究員唐瑄表示，自棚改退潮以來(lái)，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的樓市需求側(cè)明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的循環(huán)效應(yīng)。要想破局，盤活存量尤其是提升老舊房的流通是關(guān)鍵。

唐瑄認(rèn)為，三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的癥結(jié)在于總量過(guò)剩與結(jié)構(gòu)失衡，解決良策自然是對(duì)癥下藥?？偭糠矫?，應(yīng)控制低質(zhì)低效的土地供給。低質(zhì)低效的土地出讓，即便不流拍，取地的激進(jìn)開發(fā)商也容易出現(xiàn)爛尾或面臨新盤艱難去化的問題，進(jìn)而加劇積壓下跌的惡性循環(huán)。如果脫離產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要，過(guò)度依賴土地出讓和房地產(chǎn)開發(fā)投資，結(jié)果很可能是形成一些空城，反而給地方政府帶來(lái)沉重的財(cái)政負(fù)擔(dān)。

結(jié)構(gòu)方面，房屋積壓的原因不是供給過(guò)剩，而是缺乏有效供給。對(duì)潛在購(gòu)房者而言，與新區(qū)新房相比，城區(qū)老舊房的優(yōu)勢(shì)在于區(qū)位好、價(jià)格低、周邊配套相對(duì)完善，是存在真實(shí)有效需求的。然而，很多老舊小區(qū)建筑物不同程度破損、沒有電梯、水電氣路設(shè)施老化、環(huán)境臟亂差等問題讓購(gòu)房者們望而卻步。對(duì)居住在老舊小區(qū)想置換新房的居民來(lái)說(shuō)，如果老房子賣不掉或者賣的價(jià)格太低，購(gòu)買總價(jià)高企的新房壓力很大，只能暫停置換或是被迫加杠桿。因此，盤活存量、打通新房二手房流通鏈條的關(guān)鍵，是通過(guò)項(xiàng)目改造針對(duì)性地解決老舊小區(qū)的問題，提升老舊小區(qū)的居住體驗(yàn)。同時(shí)，可以在政策上對(duì)“賣一買一”的本地?fù)Q房群體進(jìn)行傾斜，如稅收優(yōu)惠、提高用于置換差額的公積金貸款額度等，既避免了無(wú)序加杠桿，又能更好地滿足人民群眾對(duì)美好生活的向往。