最近，躁動的學(xué)區(qū)房被中央點(diǎn)名了。
中共中央政治局于4月30日召開會議，重申了“房住不炒”定位，并明確提出“防止以學(xué)區(qū)房等名義炒作房價”。
中央政治局會議直接“點(diǎn)名”學(xué)區(qū)房，實(shí)屬罕見，信號意義不可謂不強(qiáng)。如果將之放入房地產(chǎn)市場特殊形勢之下，則不難理解決策層為何作此表態(tài)。
“筑壩攔水”
為了應(yīng)對新冠疫情沖擊，全球央行“大放水”。寬松貨幣政策下，包括韓國、英國、澳大利亞、美國等主要國家房價均出現(xiàn)快速上漲，部分大都市房價創(chuàng)出歷史新高。
房價過快上漲，脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)，會帶來巨大的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。中國銀保監(jiān)會主席郭樹清指出，上世紀(jì)以來，世界130多次金融危機(jī)中，有100多次與房地產(chǎn)有關(guān)。
深知其中之害，中國從去年下半年就開始“筑壩攔水”。許多地方本已相對嚴(yán)厲的樓市政策一再升級：限購門檻不斷提高，限價從新房擴(kuò)大到二手房，違規(guī)流入樓市的經(jīng)營貸、消費(fèi)貸被嚴(yán)查，房產(chǎn)交易過程中的違規(guī)行為被重點(diǎn)打擊，重點(diǎn)城市土地市場也迎來全新的集中供地規(guī)則。
可以說，在中國重點(diǎn)城市，樓市調(diào)控的嚴(yán)厲程度已經(jīng)達(dá)到了歷史最高點(diǎn)。據(jù)機(jī)構(gòu)測算，截至4月中旬，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控政策次數(shù)已經(jīng)超過160次。
新一輪調(diào)控現(xiàn)三大特點(diǎn)
今年，“房住不炒”進(jìn)入第五年。它的現(xiàn)實(shí)意義并沒有因?yàn)闀r間延長而衰減，反而正以前所未有的程度、范圍和穿透力影響中國。
最新一輪的樓市調(diào)控在落地“房住不炒”方面展現(xiàn)出一系列與以往不同的特點(diǎn)：
第一，學(xué)區(qū)房被重點(diǎn)關(guān)注。
由于教育資源配置不均衡，學(xué)區(qū)房時常成為被炒作的對象。從去年年底到今年年初，一二線城市二手房升溫，大多始于學(xué)區(qū)房價的上漲。
在中央“點(diǎn)名”之前，已有包括上海、北京、寧波、合肥等多地出臺針對學(xué)區(qū)房的調(diào)控政策。例如：寧波制定熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房參考價，上海將重點(diǎn)高中至少一半名額均衡分配給每一所中學(xué)。
第二，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的監(jiān)測、督導(dǎo)成為“調(diào)控指揮棒”。
過往的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)說明，中央、地方在調(diào)控落地問題上存在一定博弈，因城施策不能單靠地方自覺。
今年以來，調(diào)控的一大新特征是住建部的監(jiān)測、督導(dǎo)成為“調(diào)控指揮棒”。今年1月下旬開始，不到3個月時間，住建部已實(shí)地調(diào)研、督導(dǎo)或者約談了13個城市。這種調(diào)研、督導(dǎo)的反應(yīng)十分靈敏。例如：3月25日，南昌發(fā)布有關(guān)政策與“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期)要求不符，住建部即日派出督導(dǎo)組趕赴現(xiàn)場，相關(guān)政策當(dāng)天即被撤回。
第三，房地產(chǎn)金融審慎管理拉開大幕。
從去年8月開始，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)為房地產(chǎn)業(yè)劃出“五道紅線”，強(qiáng)調(diào)了金融管理的透明化和規(guī)則化。其中，三道紅線針對房企融資管理，另外兩道紅線則是銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這“五道紅線”的劃出，組成了中國房地產(chǎn)金融審慎管理的主要工具，這對中國房地產(chǎn)制度建設(shè)具有里程碑意義。從1998年以來，房地產(chǎn)制度經(jīng)歷住房制度改革、土地制度改革(2002年)再到金融管理改革(2020年)的發(fā)展脈絡(luò)。
“房住不炒”不能只從房子下手
不難看出，新一輪樓市調(diào)控在更靈活、更科學(xué)系統(tǒng)方面下了大功夫。政策聯(lián)動性也達(dá)到更高的層次。
不過，還需要看到，很多時候，房子只是一個載體，一些看似發(fā)生在房子上的問題，很多并不只是房地產(chǎn)市場的問題。
比如：學(xué)區(qū)房問題，就是教育資源如何更公平配置的問題。不增加優(yōu)質(zhì)教育資源供給、不抑制金融投機(jī)，不從教育資源均衡配置入手，是很難根除問題的。
在教育資源外，房子還承載了土地、醫(yī)療、戶籍、金融等各種社會資源。
因此，如何從更高站位來配置各種資源，統(tǒng)籌各部門的政策，以最大限度地實(shí)現(xiàn)公平，不僅考驗(yàn)各級政府解決具體問題的能力，更考驗(yàn)其執(zhí)政水平以及政令的通暢性。
中央對此也早有闡釋。此前發(fā)布的“十四五”規(guī)劃建議中明確指出，推動金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，實(shí)現(xiàn)上下游、產(chǎn)供銷有效銜接。
這說明解決房子的問題，不能只從房子下手。真正實(shí)現(xiàn)“房住不炒”，還需要將房子、金融、實(shí)體經(jīng)濟(jì)、教育、醫(yī)療等通盤考慮，統(tǒng)籌謀劃。
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