截至4月底，滬深兩市及港股223家上市房企（包括物業(yè)股）已全部發(fā)布了2020年年報。整體來看，2020年房企業(yè)績規(guī)模持續(xù)增長，但增速放緩，“增收不增利”也成為行業(yè)常態(tài)。而在行業(yè)增速放緩的背景之下，回歸理性的房企們也開始重新審視投資與經(jīng)營策略，強調(diào)走穩(wěn)健、提質(zhì)增效之路。

“增收不增利”房企積極降杠桿

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2020年全國商品房銷售面積176086萬平方米（同比增長2.6%），銷售額17.36萬億元（同比增長8.7%），雙雙創(chuàng)下歷史新高。而過去一年，盡管新冠疫情影響了年初銷售節(jié)奏，但受益于整體流動性寬松、疫后積累需求釋放等利好，房企們?nèi)匀〉幂^佳業(yè)績。

平安證券于5月6日發(fā)布的研報顯示，主流房企依靠品牌影響力、強大的運營能力及靈活的戰(zhàn)略布局，過去一年持續(xù)擴大了市場份額，TOP10、TOP50、TOP100房企的銷售額市占率分別為26.5%、55%、66.2%，較2019年提升0.2 個、2.1 個、2.7個百分點。

不少房企不僅完成了既定銷售目標(biāo)，增長率亦較2019年明顯提升，部分龍頭房企更是進入7000億元的“超級陣營”：中國恒大2020年合約銷售金額為7232億元，同比增長20%；萬科實現(xiàn)合同銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。

不過，2020年，房企營收和利潤率等指標(biāo)還是出現(xiàn)了明顯下滑。不少業(yè)內(nèi)人士認為，疫情“黑天鵝”、地價成本上升及限價等調(diào)控政策擠壓了利潤空間，是導(dǎo)致多家上市房企去年“增收不增利”的主因。

“房企整體營收保持雙位數(shù)增長，但增速放緩，而利潤端未能實現(xiàn)正增長。”在近期發(fā)布的研報中，天風(fēng)證券選取了109家地產(chǎn)開發(fā)類上市公司作為2020年年報總結(jié)的研究對象。報告顯示，109家公司共實現(xiàn)營收57041.81億元，較上年營收同比增長13%，較上年同期增速下降9.8個百分點；2020年共實現(xiàn)凈利潤5618.81億元，較2019年整體凈利潤同比下降1.86%，較上年同期增速下降16.8個百分點；2020年共實現(xiàn)歸母凈利潤4987.87億元，較2019年整體歸母凈利潤同比下降3.15%，較上年同期增速下降18.57個百分點。

值得注意的是，2020年，多家房企采取多種方式優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，“三道紅線”達標(biāo)情況突出。據(jù)克而瑞統(tǒng)計，如金輝控股、中國金茂、遠洋集團、龍光地產(chǎn)、建發(fā)國際、明發(fā)集團、弘陽地產(chǎn)、佳源國際、世茂集團等則躋身“零踩線”房企。

受“三道紅線”影響，2020年上市房企拿地普遍偏于謹慎。不過，據(jù)平安證券報告，行業(yè)龍頭及區(qū)域龍頭投資延續(xù)擴張趨勢，2020年購地及建安支出同比增長9.4%、6.3%。同期，中小房企、商業(yè)及園區(qū)開發(fā)企業(yè)的購地及建安支出則同比下降10.8%、9.7%。

同時，記者看到，從拿地區(qū)域來看，長三角、粵港澳等核心城市群仍是房企最為青睞的區(qū)域。例如，寶龍地產(chǎn)在策略上深耕長三角和粵港澳大灣區(qū)，2020年70%的土地儲備位于長三角區(qū)域；越秀地產(chǎn)在粵港澳大灣區(qū)的土地儲備占到總土儲面積的55.1%。另一方面，房企拿地方式也更趨多元。例如，旭輝控股2020年新增可售貨值中多元化拿地占比為51%，且2020年多元化拿地項目平均銷投比超過3倍，為后續(xù)的利潤實現(xiàn)提供了保障。

謹慎投資仍是主旋律

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱在近期舉辦的克而瑞研究中心地產(chǎn)金融會議上指出，融資“三道紅線”、房貸管理“兩道紅線”及22城“雙集中”供地新規(guī)，令整個房地產(chǎn)行業(yè)圍繞著“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”“去杠桿”走下去，而且將是長期趨勢。

在行業(yè)利潤整體下行的大背景下，相比業(yè)績規(guī)模，眼下房企們更為注重經(jīng)營質(zhì)量和效益。綜合財報及業(yè)績會上的高管發(fā)言來看，不少房企強調(diào)要實施審慎的財務(wù)政策、進行更加優(yōu)化的融資管理，走穩(wěn)健、提質(zhì)增效之路。

例如，弘陽地產(chǎn)集團首席財務(wù)官申廣平在業(yè)績會上就向記者指出，“房地產(chǎn)行業(yè)逐漸回歸理性、回歸經(jīng)營本質(zhì)，盈利能力是企業(yè)生存的根本”。綠地集團董事長張玉良也表示，雖然不在乎單一的排名，但還是希望今年要比去年增長，而且是質(zhì)量增長。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，自2018年以來，房企銷售目標(biāo)總體謹慎，行業(yè)平均目標(biāo)增長率由2018年的41%逐年回落至2020年的12%。不過，招商蛇口、世茂、華潤置地、龍湖集團和綠城中國5家企業(yè)提出了3000億元以上的銷售目標(biāo)，3000億陣營有望進一步擴大。

達標(biāo)“三道紅線”也是房企們積極努力的方向。例如，綠城稱“爭取未來2至3年，公司三道紅線進入綠檔”，新力控股則表示“有信心在未來一年到一年半時間內(nèi)達到綠檔70%的要求”。

“在銷售增速放緩、政策調(diào)控持續(xù)、土地成本上升的行業(yè)背景下，企業(yè)利潤空間和盈利指標(biāo)的下行壓力或?qū)㈤L期存在。”丁祖昱日前指出，長期來看，在“三道紅線”等監(jiān)管政策下，未來不同房企之間將繼續(xù)保持分化。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波也向《華夏時報》記者指出，在“兩集中”影響下，城市區(qū)域競爭壓力增強，房企回款周期將拉長，中小房企融資更難，服務(wù)和產(chǎn)品也將遭受降維打擊。“隨著調(diào)控手段不斷精細化，行業(yè)將加快去偽存真，有些企業(yè)會‘受不了’，所以這兩年行業(yè)會持續(xù)出現(xiàn)大宗收并購。”

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2020年共有149家房企參與收并購，其中百強TOP30房企收并購金額占比為23.1%，收并購宗數(shù)占比20.6%。2021年，行業(yè)收并購熱度仍高居不下，遠洋資本與紅星地產(chǎn)的戰(zhàn)略合作、融創(chuàng)與彰泰地產(chǎn)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議等，均受到行業(yè)熱議。