人口與房地產(chǎn)密不可分。

日前，第七次人口普查數(shù)據(jù)發(fā)布，全國(guó)總?cè)丝跀?shù)量近14.12億人，與第六次人口普查相比增加7206萬(wàn)人，增長(zhǎng)5.38%，十年來(lái)我國(guó)人口繼續(xù)保持低速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

其中居住在城鎮(zhèn)的人口約9.02億人，城鎮(zhèn)化率上升到63.89%，流動(dòng)人口大量增加。在戶(hù)均人口和人口年齡結(jié)構(gòu)方面，戶(hù)均人口下降到2.62人，家庭小型化趨勢(shì)明顯，60歲及以上人口增加至2.64億人，老齡化程度加深。

與第六次人口普查數(shù)據(jù)相比，第七次人口普查在城鄉(xiāng)人口、流動(dòng)人口、戶(hù)別人口和人口年齡構(gòu)成等方面均已發(fā)生變化。有人才有居住需求，城市人口總量和人口流動(dòng)情況將直接影響房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)布局，而戶(hù)別人口和年齡構(gòu)成的改變，將為房地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)、養(yǎng)老地產(chǎn)和舊改等帶來(lái)新變化。

大城市和都市圈的房地產(chǎn)新機(jī)遇

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)人口中，居住在城鎮(zhèn)的人口近9.02億人，占全國(guó)人口數(shù)量的63.89%。與第六次人口普查相比，城鎮(zhèn)人口增加超2.36億人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速。

根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到70%以后，城鎮(zhèn)化建設(shè)速度和房地產(chǎn)發(fā)展速度放緩。我國(guó)城鎮(zhèn)化率要達(dá)到70%還有一段距離，但城市統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，全國(guó)絕大多數(shù)省會(huì)城市城鎮(zhèn)化率已達(dá)70%，北京、上海、廣州、深圳、南京等城市的城鎮(zhèn)化率超80%。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，城鎮(zhèn)化率達(dá)70%甚至超過(guò)80%的大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)以存量房市場(chǎng)為主。

從購(gòu)房端來(lái)看，隨著城鎮(zhèn)化率達(dá)70%的大城市消費(fèi)者進(jìn)入“換房改善”階段，在改善住房驅(qū)動(dòng)下，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量高、配套設(shè)施全、社區(qū)服務(wù)好的高品質(zhì)住宅的需求越來(lái)越大，物業(yè)、家裝、托幼、家政、房屋經(jīng)紀(jì)等住房服務(wù)市場(chǎng)也將迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇期。

從房企端來(lái)看，城市更新在城鎮(zhèn)化率達(dá)70%的大城市中具有較大發(fā)展空間。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到2030年，城市更新和住房改造規(guī)模達(dá)7億平方米，預(yù)計(jì)投資5600億元，按更新后平均凈收益率預(yù)計(jì)10%計(jì)算，合計(jì)約560億元的規(guī)模。

城鄉(xiāng)人口數(shù)據(jù)影響房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)定位，人口流向則關(guān)乎房地產(chǎn)的布局方向。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)人戶(hù)分離人口近4.93億人，與第六次人口普查相比，增加2.31億人，增長(zhǎng)88.52%。

從人口的省際流動(dòng)來(lái)看，廣東、浙江和江蘇人口流入最多，十年間人口分別增加2171萬(wàn)人、1014萬(wàn)人和609萬(wàn)人，人口流入背后是珠三角、長(zhǎng)三角城市群和都市圈的勃興。人口流入帶來(lái)城市置業(yè)需求的上升，都市圈內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)遇。

從人口的省內(nèi)流動(dòng)來(lái)看，市轄區(qū)內(nèi)人戶(hù)分離人口1.17億人，增長(zhǎng)192.66%，遠(yuǎn)高于88.52%的整體人戶(hù)分離增速。而從人口流動(dòng)的具體數(shù)量看，省內(nèi)流動(dòng)人口2.51億人，占總流動(dòng)人口的67%，高于跨省流動(dòng)。天風(fēng)證券(4.750, -0.19, -3.85%)分析認(rèn)為，非一線(xiàn)核心城市，比如省會(huì)及計(jì)劃單列市逐漸成為人口流動(dòng)的重要方向，二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)空間或許更優(yōu)。

許小樂(lè)也告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，從人口流向看，二線(xiàn)核心城市如鄭州、西安、成都、武漢、長(zhǎng)沙、重慶等城市人口凈流入速度大于一線(xiàn)核心城市，都市圈內(nèi)部周邊三四線(xiàn)城市人口流入速度大于中心城市。未來(lái)西安、成都、武漢等重點(diǎn)二線(xiàn)省會(huì)城市及城市群內(nèi)周邊三四線(xiàn)城市，城鎮(zhèn)化率將進(jìn)一步提升，房地產(chǎn)市場(chǎng)具有較大發(fā)展空間。

許小樂(lè)指出，流動(dòng)人口中，有一定比例的年輕群體，這部分人群隨著平均年齡不斷上升，并逐步進(jìn)入婚育階段，未來(lái)將在逐步安排子女和父母隨遷，在遷入地上學(xué)、就業(yè)、生活和養(yǎng)老，這將產(chǎn)生首次置業(yè)需求，且以低總價(jià)、交通便利、有學(xué)區(qū)的需求為主。另外，發(fā)展租賃住房業(yè)務(wù)，健全城鎮(zhèn)住房保障體系也是解決大量流動(dòng)人口居住問(wèn)題的題中之義。

小戶(hù)型熱銷(xiāo)與老齡化改善需求

城鄉(xiāng)人口和人口流動(dòng)數(shù)據(jù)影響房地產(chǎn)的宏觀業(yè)務(wù)布局，戶(hù)別人口和人口年齡構(gòu)成則更多影響房企的具體項(xiàng)目產(chǎn)品。

第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)共有家庭戶(hù)4.94億戶(hù)，較2010年增長(zhǎng)近23%，家庭戶(hù)人口合計(jì)近12.93億人。平均每個(gè)家庭戶(hù)的人口為2.62人，比2010年第六次全國(guó)人口普查的3.10人減少0.48人，家庭小型化趨勢(shì)加速。

一方面，家庭裂變和家庭小型化催生新的購(gòu)房需求。天風(fēng)證券分析稱(chēng)，以目前家庭戶(hù)數(shù)測(cè)算，戶(hù)均人口每下降0.1人，有望平均新增2000萬(wàn)套住房租購(gòu)需求。

另一方面，家庭日益小型化將增加小戶(hù)型的市場(chǎng)關(guān)注度。一位品牌房企資深從業(yè)人士告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道，戶(hù)均人口減少是一個(gè)持續(xù)發(fā)生的過(guò)程，對(duì)一二線(xiàn)城市的影響會(huì)高于三四線(xiàn)城市。由于一二線(xiàn)城市房?jī)r(jià)高，戶(hù)均人口變少會(huì)讓小戶(hù)型更加暢銷(xiāo)，“三四線(xiàn)城市因?yàn)榉績(jī)r(jià)低，還是120平方米以上的大戶(hù)型占主流。”

如北京金茂國(guó)際社區(qū)，以青年為主要客群、主打小戶(hù)型、低總價(jià)產(chǎn)品，50平方米一居室總價(jià)150萬(wàn)元左右，70平方米兩居室總價(jià)220萬(wàn)元左右。2020年3月35日首次開(kāi)盤(pán)，首日售出814套，在新冠肺炎疫情背景下實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)，成為綜合考慮人口、房?jī)r(jià)和家庭購(gòu)買(mǎi)力等因素的成功典型。

但一位深耕北京新房市場(chǎng)多年的從業(yè)者對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示，就北京新房市場(chǎng)而言，現(xiàn)階段小戶(hù)型供應(yīng)減少，改善類(lèi)產(chǎn)品越來(lái)越多、越賣(mài)越好。限競(jìng)房入市讓89平方米的緊湊三居成為主力戶(hù)型，純商品房供應(yīng)增加后市場(chǎng)整體房屋面積繼續(xù)擴(kuò)大。在二孩政策、改善換房需求和疫情等因素影響下，購(gòu)房者對(duì)大戶(hù)型的渴望程度增加。

人口老齡化也增加了市場(chǎng)對(duì)改善大戶(hù)型的需求。第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)60歲及以上人口2.64億人，占比18.7%，成為各年齡段中占比上升最快的群體，較2010年上升5.44%。其中65歲及以上人口1.91億人，占比13.5%，我國(guó)人口老齡化程度進(jìn)一步加深。

上述北京房地產(chǎn)從業(yè)人士告訴記者，人口老齡化會(huì)增加改善項(xiàng)目的關(guān)注度。他表示，隨著前期財(cái)富積累，老年人置業(yè)會(huì)對(duì)小區(qū)環(huán)境、房屋面積和居住舒適度提出更高要求。另一方面，人口老齡化也會(huì)催生更多養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，要進(jìn)一步優(yōu)化社區(qū)醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)，更好地滿(mǎn)足老年人需求。

我國(guó)現(xiàn)階段仍以居家養(yǎng)老為主，今年4月，國(guó)家衛(wèi)健委老齡健康司司長(zhǎng)王海東介紹，中國(guó)90%左右的老年人居家養(yǎng)老，7%左右的老年人依托社區(qū)支持養(yǎng)老，3%的老年人入住機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，現(xiàn)在和即將退休的老人多數(shù)住在老房子里，老齡化加速后，對(duì)樓市的影響更多是老舊小區(qū)改造的需求。

一位在TOP10房企從事投資工作的人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，房企在業(yè)務(wù)布局時(shí)更關(guān)注城市的常住人口數(shù)據(jù)和人口流動(dòng)情況，以制定城市整體業(yè)務(wù)布局規(guī)劃，但在做具體項(xiàng)目分析時(shí)，更關(guān)注項(xiàng)目周邊人口年齡結(jié)構(gòu)等信息。他指出，城市當(dāng)年的人口數(shù)據(jù)對(duì)房企決策的參考意義更大。