征收房地產(chǎn)稅最大的難點(diǎn)依然在于對(duì)市場(chǎng)的沖擊。

近日，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)，引發(fā)社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的熱議。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的多位專家認(rèn)為，此次座談會(huì)釋放出將先于立法開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的信號(hào)，而當(dāng)下中國(guó)已具備房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的需求與條件；未來(lái)，房地產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)將成為改革重心，這既契合了“十四五”規(guī)劃改革方向，又是房地產(chǎn)稅體系中的薄弱環(huán)節(jié)，具備足夠的改革空間；建議新一輪房地產(chǎn)稅改革在深圳、海南先行先試。

試點(diǎn)料先于立法

自“十三五”規(guī)劃明確提出要“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”以來(lái)，有關(guān)部門每年對(duì)房地產(chǎn)稅改革工作的表述主要集中在立法層面。

但此次座談會(huì)主題不同以往，聚焦在此前有關(guān)部門鮮有發(fā)聲的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作上。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向證券時(shí)報(bào)記者指出，2011年國(guó)家發(fā)改委曾在報(bào)告文件中提及“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”內(nèi)容，當(dāng)年恰好上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅。從此類邏輯看，當(dāng)前提及“改革試點(diǎn)工作”具有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義，即此次會(huì)議后房地產(chǎn)稅有望在部分城市開(kāi)展試點(diǎn)。

在房地產(chǎn)稅立法工作還需從長(zhǎng)計(jì)議的當(dāng)下，房地產(chǎn)稅是否有必要先于立法開(kāi)展試點(diǎn)工作？專家普遍認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)稅立法工作難在“十四五”期間落地，但當(dāng)下中國(guó)已進(jìn)入開(kāi)展新一輪房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作的窗口期。

“當(dāng)前時(shí)點(diǎn)推進(jìn)房地產(chǎn)稅既有必要也有基礎(chǔ)。”中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院博士后彭旭輝對(duì)記者表示，從調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸居住屬性、優(yōu)化住房資源配置方面看，開(kāi)征房地產(chǎn)稅十分必要，尤其是房地產(chǎn)稅對(duì)于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性穩(wěn)定發(fā)展具有重要作用。另一方面，我國(guó)有龐大的住房存量資源，且開(kāi)征房地產(chǎn)稅的技術(shù)手段也已具備，這為房地產(chǎn)稅改革提供了基礎(chǔ)條件。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)教授趙秀池也認(rèn)為，在房地產(chǎn)稅立法落地前中國(guó)應(yīng)該會(huì)開(kāi)展試點(diǎn)工作。因?yàn)樵谕七M(jìn)立法時(shí)，為了避免稅法的偏差，往往需要通過(guò)先行試點(diǎn)來(lái)進(jìn)行驗(yàn)證并糾偏。房地產(chǎn)稅立法涉及的稅種多而雜，牽涉面較大，立法所需時(shí)間長(zhǎng)，更應(yīng)開(kāi)展試點(diǎn)。

改革重點(diǎn)在持有環(huán)節(jié)

目前所稱的“房地產(chǎn)稅”實(shí)際上是一個(gè)綜合性概念，包含了處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的土地增值稅，處于交易環(huán)節(jié)的契稅，處于持有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅等諸多稅種。但不論未來(lái)房地產(chǎn)稅收領(lǐng)域是否會(huì)調(diào)整現(xiàn)有稅種或新增稅種，多位專家都認(rèn)為，房地產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)將成為改革重點(diǎn)。

此前，財(cái)政部部長(zhǎng)助理歐文漢在介紹財(cái)政部貫徹落實(shí)“十四五”規(guī)劃綱要、加快建立現(xiàn)代財(cái)稅體制有關(guān)情況時(shí)表示，要持續(xù)優(yōu)化稅制結(jié)構(gòu)，健全地方稅、直接稅體系，適當(dāng)提高直接稅比重。

持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅作為納稅人直接負(fù)擔(dān)的稅收，契合國(guó)家在“十四五”時(shí)期的稅收發(fā)力方向。但當(dāng)前中國(guó)稅收收入中，房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收收入遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)稅收。

財(cái)政部2020年財(cái)政收支情況顯示，2020年中國(guó)土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)大多在開(kāi)發(fā)建設(shè)和交易環(huán)節(jié)。處于開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)的土地增值稅和交易環(huán)節(jié)的契稅分別為6468億元、7061億元。處于持有環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅分別僅有2058億元、2842億元。

“房地產(chǎn)稅的改革重心應(yīng)該放在持有環(huán)節(jié)，這是我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系中目前最為缺乏的部分。”彭旭輝對(duì)記者表示，持有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的缺失，使得目前的稅收體系沒(méi)有起到調(diào)節(jié)優(yōu)化房地產(chǎn)市場(chǎng)的效果，而且目前這種“重交易環(huán)節(jié)，輕持有環(huán)節(jié)”的稅收體系與國(guó)際上的成熟房地產(chǎn)稅收體系也不一致。房地產(chǎn)稅的改革最終應(yīng)該服務(wù)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展，調(diào)節(jié)優(yōu)化住房資源的配置，也能為地方政府提供持續(xù)穩(wěn)定的稅源收入。

蘇寧金融研究院宏觀中心副主任陶金指出，目前在土地相關(guān)、開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售、交易等環(huán)節(jié)上，都有稅種進(jìn)行一定的覆蓋，但對(duì)于持有環(huán)節(jié)尚無(wú)明確的稅收規(guī)定。對(duì)持有房產(chǎn)征收房地產(chǎn)稅可能是改革的重點(diǎn)和難點(diǎn)。

深圳、海南可先行試點(diǎn)

若要進(jìn)一步開(kāi)展房地產(chǎn)稅試點(diǎn)工作，試點(diǎn)城市的選擇就需慎重考慮。專家預(yù)計(jì)，新一輪房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)應(yīng)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，可考慮在一些具備實(shí)操經(jīng)驗(yàn)或先行試點(diǎn)優(yōu)勢(shì)的大城市試點(diǎn)。

作為“老牌”試點(diǎn)城市，上海、重慶擁有足夠的房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，理應(yīng)作為新一輪房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)城市。但從當(dāng)前上海、重慶經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況看，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效果并不顯著。兩地的房?jī)r(jià)與交易量與其他一線、二線城市數(shù)據(jù)無(wú)明顯差異。記者據(jù)上海市2020年稅收收入統(tǒng)計(jì)情況測(cè)算，2020年上海房產(chǎn)稅的收入僅占稅收收入的1.2%。

彭旭輝對(duì)記者表示，上海、重慶此前房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果不佳是由于其稅率太低、覆蓋面小等原因，兩地應(yīng)利用原有的經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)繼續(xù)強(qiáng)化相關(guān)試點(diǎn)工作，提高房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的開(kāi)征稅率標(biāo)準(zhǔn)。

他還指出，作為先行示范區(qū)的深圳以及自由貿(mào)易港建設(shè)基地的海南這兩個(gè)地方均是改革開(kāi)放的最前沿，理應(yīng)進(jìn)入房地產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍之內(nèi)。尤其是深圳，無(wú)論是房?jī)r(jià)水平還是房?jī)r(jià)漲幅均居全國(guó)前列，且投機(jī)風(fēng)氣嚴(yán)重，應(yīng)該盡快推出并完善房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)同房地產(chǎn)稅在深圳和海南先行先試。他認(rèn)為，深圳作為中國(guó)特色社會(huì)主義先行示范區(qū)，自然需要在一些重點(diǎn)政策上先行試點(diǎn)。進(jìn)入改革開(kāi)放新階段，深圳再一次進(jìn)行改革，且聚焦房地產(chǎn)稅的概率較大。海南作為自由貿(mào)易港，相關(guān)改革勢(shì)必加速。且相對(duì)一些大城市，海南島住房問(wèn)題反而更為簡(jiǎn)單，推行房地產(chǎn)稅相對(duì)阻力小。此外，北京作為首都，若是試點(diǎn)房地產(chǎn)稅，則有很強(qiáng)的信號(hào)意義，且北京具有天然的政策制定和先行試點(diǎn)優(yōu)勢(shì)。

在彭旭輝看來(lái)，未來(lái)隨著改革試點(diǎn)的不斷推進(jìn)，可按照房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)逐步納入一批試點(diǎn)城市，先從均價(jià)過(guò)三萬(wàn)的城市開(kāi)始推廣，其次鋪開(kāi)到均價(jià)過(guò)兩萬(wàn)的城市，最后覆蓋到均價(jià)過(guò)萬(wàn)的城市等等，依次推進(jìn)到覆蓋全國(guó)主要城市。

市場(chǎng)影響

仍是改革最大難點(diǎn)

盡管此次房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)釋放出積極信號(hào)，但當(dāng)下房地產(chǎn)稅持有環(huán)節(jié)的薄弱、推進(jìn)試點(diǎn)后對(duì)市場(chǎng)的沖擊，以及未來(lái)房地產(chǎn)稅的立法工作，都表明中國(guó)在推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革上難點(diǎn)重重。

“征收房地產(chǎn)稅最大的難點(diǎn)依然在于對(duì)市場(chǎng)的沖擊。”陶金對(duì)證券時(shí)報(bào)記者表示，若針對(duì)持有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅全面開(kāi)征，必將對(duì)持有房產(chǎn)群體的買賣和投資都產(chǎn)生系統(tǒng)性影響，最終會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響。因此在制定相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，原則和實(shí)踐都要考慮。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，隨著房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的推進(jìn)，勢(shì)必將影響到一手房和二手房?jī)r(jià)格。對(duì)于一手房?jī)r(jià)格，若大城市推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，將增加住房持有成本，也會(huì)使得一手房認(rèn)購(gòu)意愿淡化，進(jìn)而導(dǎo)致房?jī)r(jià)下降或漲幅收窄。對(duì)于二手房?jī)r(jià)格，類似改革下房產(chǎn)持有成本將增大，潛在收益會(huì)減少，會(huì)倒逼一部分房東拋售房產(chǎn)，市場(chǎng)上將有更多流通的二手房，容易壓低房?jī)r(jià)。

嚴(yán)躍進(jìn)還指出，土地價(jià)格和租賃價(jià)格也將受沖擊。若大城市先行試點(diǎn)，客觀上會(huì)引發(fā)房企拿地轉(zhuǎn)移到其他地級(jí)市或弱省會(huì)城市，疊加大城市購(gòu)房市場(chǎng)可能同時(shí)降溫，導(dǎo)致地價(jià)下跌。在租賃價(jià)格上，隨著市場(chǎng)上購(gòu)房市場(chǎng)熱度的減少和存量房源的增加，租賃市場(chǎng)的壓力將減少，將使得租金下降。

趙秀池提醒，在推動(dòng)房地產(chǎn)稅立法與改革工作上，應(yīng)以人民利益為中心，去研究房地產(chǎn)稅收體系的安排、稅種的構(gòu)成、包括土地出讓金在內(nèi)的稅負(fù)水平和合理負(fù)擔(dān)，以及租購(gòu)并舉下房地產(chǎn)稅收體系的一系列安排。