5月20日晚，上海公布了首批集中供地的細則，新的土地出讓規(guī)則考驗房企投拓團隊的戰(zhàn)略眼光，且提高了馬甲公司參與難度。上海拿地細則顯然比此前熱錢暗涌的無錫、杭州拿地細則更復(fù)雜。業(yè)內(nèi)人士認為，在前幾場土拍中沒有用上的資金，最有可能集結(jié)在6月18日開始的這場上海土地供應(yīng)中。

與此同時，南京首次集中供地在5月20日、5月21日兩天全部完成競價，總共出讓52幅土地中，有一幅因故終止出讓，其余51幅出讓土地中有36幅觸頂待搖號。將于5月22日下午搖號確定競得者。截至5月21日，南京集中供地中已確認的買家有華潤、招商、銀城、龍湖等。

同策研究院高級分析師李霄霄認為，目前從2021年已經(jīng)公布的信息看，無錫3月、4月、8月集中供地；南京4月、7月、10月集中供地，杭州4月、6月、12月集中供地。從目前土拍的結(jié)果來看，主要有幾個明顯的特征。第一是城市之間出現(xiàn)明顯分化，比如杭州、無錫這樣的城市，城市基本面好、市場需求旺盛、房企布局較多，首批拍出的地很受開發(fā)商追捧。東北的一些城市受限于各方面的因素，首次土拍相對平淡。第二是城市內(nèi)也出現(xiàn)明顯的分化，這主要跟地塊所在的區(qū)位、周邊配套情況有關(guān)。優(yōu)質(zhì)地塊往往拍出高溢價，部分城市遠郊的地塊也出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。第三則是首批集中供地的拿地企業(yè)以央企、國企、區(qū)域深耕的公司為主，比如建發(fā)、象嶼等地方國企。一方面是因為央企國企在融資方面有優(yōu)勢、資金成本相對更低一些；另一方面區(qū)域深耕的公司為了保持銷售規(guī)模每年都會拿大量的地，今年3-4月份拿地既可以增加土儲、工期趕一趕也能趕上年底營銷節(jié)點貢獻業(yè)績。

相比廣州、重慶、北京，長三角此輪搶地普遍觸及盈利紅線，但熱度不減，透露了哪些信號？

部分頭部房企沒堅守長三角

從無錫、杭州、南京這三場土拍來看，萬科、融創(chuàng)、華潤、保利、招商、龍湖等順利搶到地塊的大房企以央企、國企背景為主，本土房企如濱江、銀城也有所斬獲。

反觀1-4月房企銷售全口徑金額排行榜，TOP10房企中，碧桂園、中海、金地、世茂等沒有參與，其他大多數(shù)都參與了長三角這幾場土拍。中海對北京、廣州土地市場都很感興趣，但沒有拿到一幅土地；金地在北京、青島、溫州均有所斬獲；碧桂園也在北京落子；世茂則不見蹤影。此前在2020年業(yè)績發(fā)布會上，世茂董事局副主席許世壇曾指出，集中供地對大房企而言是好機會，世茂也預(yù)留了一些資金，希望能參與4-5月的集中供地。然而，面對同行瘋狂搶地與監(jiān)管收緊，大房企心中的天平還是變了。旭輝也沒有戀戰(zhàn)長三角，而選擇投資重慶。

杭州57幅土地中有41幅競自持面積，顯示房企預(yù)期高度趨同，未來維持盈利能力的難度極大。其中斬獲5幅土地的濱江集團，其高管團隊近日在一次線上投資者交流中表示，此次所拿地塊凈利潤爭取做到1%-2%；但其拿地聯(lián)合體合作方融信相關(guān)人士卻透露，公司測算的凈利潤高于1%-2%。

億翰智庫認為，投資方面，與2019年相比，房企的投資力度微降，一方面三道紅線控制了房企的可動用資金規(guī)模，另一方面是核心城市中已進行首批集中出讓的城市數(shù)量較少，供應(yīng)規(guī)模有所下降，致使房企投資力度下降。隨著集中出讓的有序展開，房企投資力度有望回升。

中信證券研究部一份研報指出，土地市場熱度不是集中供地造成的，而是銷售高增長推動的。2021年前4月，重點公司實現(xiàn)銷售額同比增長47.6%，實現(xiàn)銷售面積同比增長40.2%。充裕的銷售回款，部分企業(yè)較低的資金成本，都使得企業(yè)更加積極進入土地市場。

上海此次拍地規(guī)則有變，對于房價上漲預(yù)期控制明顯。前述沒有在長三角拿地的大房企會否出現(xiàn)在上海市場？這是有懸念的。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，上海此次集中供地56幅，比之前業(yè)內(nèi)傳聞的多了4幅。出讓細則反映了幾個問題：比較標(biāo)桿性的地塊，像大寧地塊，測算下來成交價在47000多元/平方米，還不到5萬元/平方米，主要還是為了控市場預(yù)期；新規(guī)則設(shè)定了溢價率達到10%的熔斷機制，并且選取報價中的中位價作為競得者，也是控房價上漲預(yù)期的舉措。有房企測算這些地塊的利潤空間還是比杭州、南京的高。并且因為上海集中供地比其他幾個熱點城市晚，不排除一些企業(yè)把此前沒用完的資金往上海調(diào)，所以上海集中供地成交還是會比較活躍。

盧文曦預(yù)測，上海市場，龍頭房企、國企、央企至少可以拿到土拍的70%以上市場份額，剩下的就看中小房企有無機會了。

機構(gòu)提示大規(guī)模減值風(fēng)險

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進分析認為，拿與無錫杭州類似城市的拍地來看，其實都有各類約束，目的是為了控制地價，包括要配建租賃型住房項目等。就土地的分布看，一般都不會在太市中心的位置，因為從住宅用地的角度出發(fā)，主要還是近郊區(qū)等用地，屬于區(qū)位優(yōu)勢還可以的土地。房企采取深耕策略較多，比如融信。

大房企有的持續(xù)深耕長三角，有的沒有報名，這從側(cè)面反映了長三角地塊投資利潤在下滑。李霄霄指出，從資金類型來看，目前房企各方面融資限制比較多，但也有各種類型的資金通過包裝進入土拍市場。具體來看，險資、民間資本以及不追求規(guī)模的房企都有可能為品牌房企提供短期資金來交土拍保證金。

一個事實是，從杭州的競自持到南京的觸頂搖號，房企投拓成本的增加，或?qū)硇袠I(yè)毛利率持續(xù)下行。有券商提醒關(guān)注房企大規(guī)模減值風(fēng)險，并認為三季度土拍市場將會降溫。

2021年開年以來，行業(yè)金融監(jiān)管力度超預(yù)期，也導(dǎo)致房企資金分流，長三角不再是房企眼中的安全牌。深耕長三角的中梁控股，此輪在各地也顆粒無收。該公司相關(guān)人士表示，熱點二線城市的集中土拍將間接導(dǎo)致其他關(guān)聯(lián)城市和都市圈城市的樓面價上漲。但是行業(yè)內(nèi)有拿地恐慌情緒，最簡單的邏輯就是：不拿地就沒有貨，沒有貨就沒有銷售額。

中梁控股屬于流動性負債較高的典型房企，這樣的房企不再選擇熱點城市，而是選擇下沉至限價壓力較低，盈利空間更大的城市，比如，今年3月，中梁相繼在柳州、溫州拿地。

中信證券指出，三道紅線下，房企信用利差擴大，土地供給增加，銷售速度下行，并購機會增加，都可能推動下半年土地市場降溫。集中供地不是刺激土地市場的因素，三季度的熱點城市土地集中出讓值得關(guān)注。

預(yù)計行業(yè)盈利能力下降仍將持續(xù)，但資產(chǎn)運營和下沉深耕可能使部分低資金成本公司找到盈利能力拐點。嚴(yán)格限價背景之下開發(fā)企業(yè)盈利能力恢復(fù)遙遙無期。從結(jié)構(gòu)來看，部分企業(yè)資金成本有明顯優(yōu)勢，在競自持，競綜合體開發(fā)的大背景下，如果其資產(chǎn)運營能力較強，確實可能透過經(jīng)營性業(yè)務(wù)破局。此外，碧桂園以下沉非限價區(qū)域，小盤深耕的辦法，可能取得提高市占率，穩(wěn)住利潤率的結(jié)果。

由于集中供地政策，22城2021Q1整體供地宗數(shù)較2019年下降15.8%，50強房企3月全國拿地建面較2019年降35%，短期房企存在補貨動力。前4月銷售端較高增速亦為房企拿地提供資金支持；同時首批拿地若周轉(zhuǎn)較快年內(nèi)或能入市，為全年貢獻銷售業(yè)績，以上因素導(dǎo)致首批多數(shù)城市土拍仍呈現(xiàn)較高熱度。

中信證券判斷第二、三批次集中供地或有所降溫，首先隨著融資端收緊逐步顯現(xiàn)，政策加碼下樓市降溫，資金端影響或逐步傳遞到投資端；其次第二、三批次地塊大概率無法實現(xiàn)年內(nèi)銷售；同時考慮首批供地部分城市土拍熱度較高，不排除后續(xù)各地持續(xù)完善土拍政策為地市降溫。