旌鑫

2021年5月21日，由中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所、中指研究院主辦，中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組、中指控股（CIH）承辦的“2021中國(guó)房地產(chǎn)上市公司研究成果發(fā)布會(huì)暨第十九屆產(chǎn)城融合投融資大會(huì)”隆重召開。中國(guó)房地產(chǎn)TOP10研究組自2003年開展中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究以來，已連續(xù)進(jìn)行了十九年，研究組緊隨資本市場(chǎng)發(fā)展節(jié)奏，深入研究房地產(chǎn)開發(fā)及服務(wù)上市公司經(jīng)營(yíng)規(guī)律，為促進(jìn)行業(yè)良性運(yùn)行、企業(yè)快速成長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果引起了社會(huì)各界特別是機(jī)構(gòu)投資者的廣泛關(guān)注，并成為投資者評(píng)判上市公司綜合實(shí)力、發(fā)掘證券市場(chǎng)投資機(jī)會(huì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。

2021中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)上市公司TOP10研究報(bào)告：三道紅線調(diào)控初顯成效，價(jià)值經(jīng)營(yíng)促企業(yè)市值增長(zhǎng)

2020年，資本市場(chǎng)跌宕起伏，總體以“提質(zhì)增效、協(xié)同改革”為主旋律。資本市場(chǎng)頂層設(shè)計(jì)全面優(yōu)化和全面深改為房地產(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供良好的外部條件。同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)年初受新冠疫情沖擊后，二季度以來穩(wěn)步恢復(fù)。在此背景下，房地產(chǎn)上市公司分化加劇，優(yōu)秀公司精準(zhǔn)把握資本市場(chǎng)改革機(jī)遇，把握城市復(fù)蘇輪動(dòng)機(jī)遇、推動(dòng)產(chǎn)品服務(wù)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，彰顯出高投資潛力。2021年是“十四五”規(guī)劃開局之年，當(dāng)前和今后一個(gè)時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)將有新的發(fā)展變化，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)增強(qiáng)機(jī)遇意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，趨利避害，推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

行業(yè)總資產(chǎn)增速創(chuàng)新低，陣營(yíng)間表現(xiàn)分化：2020年，滬深上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為1400.0億元，同比增長(zhǎng)率為13.7%，增速較上年回落4.2個(gè)百分點(diǎn)；大陸在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值同比增長(zhǎng)13.8%至2333.0億元，增速較上年回落7.0個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)規(guī)模斷層明顯，陣營(yíng)間與內(nèi)部的分化進(jìn)一步加劇。

高價(jià)地和結(jié)轉(zhuǎn)滯后，盈利水平明顯下行：2020年，由于營(yíng)業(yè)成本上漲，上市房企凈利潤(rùn)均值增速不及營(yíng)業(yè)收入均值增速，增收少增利現(xiàn)象持續(xù)。其中，滬深、大陸在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為312.1億元、507.4億元，同比增長(zhǎng)13.1%和14.8%；凈利潤(rùn)均值分別為33.4億元、63.1億元，同比分別下降3.0%、增長(zhǎng)3.5%。

三道紅線調(diào)控初顯成效，企業(yè)改善現(xiàn)金流：2020年，在“三道紅線”影響下，房地產(chǎn)上市公司的負(fù)債水平有所下降。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司資產(chǎn)負(fù)債率均值分別同比下降0.4個(gè)、0.2個(gè)百分點(diǎn)至68.8%、76.2%。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為63.5%、70.6%，較上年下降0.1、0.7個(gè)百分點(diǎn)。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率分別為75.6%、81.9%，較上年下降9.1個(gè)、26.8個(gè)百分點(diǎn)。銷售增長(zhǎng)和嚴(yán)抓回款使經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流明顯改善，滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為33.3億元、37.8億元，較上年分別增加8.2億元、29.1億元。

企業(yè)間股東回報(bào)顯著分化，龍頭逆勢(shì)提升：2020年，受新冠疫情和房地產(chǎn)調(diào)控影響，房地產(chǎn)上市公司盈利能力略有下滑，股東收益水平回落，但不同規(guī)模企業(yè)間分化顯著。滬深上市房地產(chǎn)公司每股收益均值為0.57元，較上年下降13.4%；大陸在港上市房地產(chǎn)公司均值則為0.95元，同比下降6.9%。不同規(guī)模公司的每股收益水平分化顯著。

行業(yè)整體估值下滑，價(jià)值經(jīng)營(yíng)促進(jìn)企業(yè)市值增長(zhǎng)：2020年，隨著新冠疫情暴發(fā)，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)面臨較大下行壓力，中央堅(jiān)持“房住不炒”，房地產(chǎn)金融政策持續(xù)從嚴(yán)，房地產(chǎn)上市公司市值呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)。滬深及大陸在港上市房地產(chǎn)公司市值均值分別為184.6億、237.0億，同比分別下降12.2%、31.2%。上市房企完善公司的市值管理方式，通過分拆上市、并購(gòu)重組、股票回購(gòu)、股權(quán)激勵(lì)等方式幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)市值增長(zhǎng)。

板塊走勢(shì)韌性變?nèi)?，關(guān)注聚焦都市圈的企業(yè)：2020年，房地產(chǎn)板塊整體下行，表現(xiàn)弱于大盤。由于疫情影響，資本市場(chǎng)整體陷入震蕩。第二季度以后，滬深股票市場(chǎng)整體呈現(xiàn)震蕩上行趨勢(shì)，年末開始回落，然而房地產(chǎn)板塊受調(diào)控不斷加碼影響，震蕩下行。港股市場(chǎng)整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，年末開始拉升，港股房地產(chǎn)板塊整體隨大盤波動(dòng)，表現(xiàn)弱于大盤。但其中龍頭企業(yè)、財(cái)務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健、聚焦都市圈以及擁有第二增長(zhǎng)曲線的企業(yè)值得投資者關(guān)注。

2021中國(guó)物業(yè)服務(wù)上市公司TOP10研究報(bào)告：高質(zhì)量快速擴(kuò)規(guī)模，板塊價(jià)值創(chuàng)造能力不斷增強(qiáng)

2021年，資本市場(chǎng)物業(yè)板塊規(guī)模不斷壯大，在資本的加持和投資者的關(guān)注下，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)角逐愈演愈烈，分化現(xiàn)象也日益凸顯。在此背景下，優(yōu)秀上市公司把握發(fā)展機(jī)遇，借助資本紅利不斷壯大自身規(guī)模，拓寬服務(wù)邊界，在行業(yè)的黃金賽道中加速奔跑，持續(xù)釋放巨大的投資潛力，成為資本市場(chǎng)中亮眼的星。

資本市場(chǎng)高度認(rèn)可，盈利能力顯著提升，綜合實(shí)力凸顯：截至2021年3月31日收盤，資本市場(chǎng)賦予物業(yè)板塊46.7倍的行業(yè)平均市盈率，超過其他板塊估值，預(yù)計(jì)到2021年末物業(yè)板塊上市公司總數(shù)量有望達(dá)70家，較2019年底的24家增長(zhǎng)超150%。營(yíng)業(yè)收入均值30.6億元，較上年增加8.7億元；毛利潤(rùn)353.9億元，同比增長(zhǎng)53.2%，凈利潤(rùn)184.9億元，同比漲幅達(dá)67.6%。收入構(gòu)成方面，上市公司收入主體仍然是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，且各業(yè)務(wù)盈利能力均有所增強(qiáng)，基礎(chǔ)服務(wù)毛利率均值由2019年的20.67%升至23.32%，增加2.65個(gè)百分點(diǎn)，多種經(jīng)營(yíng)毛利率均值維持高位，超過40%。

在管面積均值增長(zhǎng)46%，多舉措、高質(zhì)量擴(kuò)大規(guī)模：截至2020年底，40家在港物業(yè)服務(wù)上市公司在管面積均值約1.09億平方米，同比增長(zhǎng)近46%，合約面積均值1.80億平方米，同比增長(zhǎng)約28.6%。2020年港股物業(yè)服務(wù)上市公司TOP3企業(yè)在管面積門檻值達(dá)3.75億平方米，較2019年提升了0.99億平方米，增幅約為35.7%；TOP10企業(yè)在管面積門檻值為1.35億平方米，較2019年提升約0.63億平方米，增幅高達(dá)87.5%。2020年，物業(yè)服務(wù)上市公司積極通過收并購(gòu)擴(kuò)大管理規(guī)模已成為常態(tài)，企業(yè)參與城市治理，共建城市新面貌成為當(dāng)前一個(gè)重要的趨勢(shì)。

高儲(chǔ)備、高增長(zhǎng)，業(yè)務(wù)可延展空間廣闊：2020年，在港上市物業(yè)企業(yè)的儲(chǔ)備面積均值為7175.0萬平方米，同比增長(zhǎng)11.8%，占在管面積均值的66.1%，近三年一直處于增長(zhǎng)狀態(tài)；營(yíng)業(yè)收入均值、毛利潤(rùn)均值、凈利潤(rùn)均值分別為30.6億元、8.8億元、4.6億元，同比增速分別為43.1%、53.4%、64.6%。各項(xiàng)指標(biāo)均超百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值，凸顯出上市公司的成長(zhǎng)優(yōu)勢(shì)。增值服務(wù)業(yè)務(wù)領(lǐng)域，物業(yè)服務(wù)上市公司不斷擴(kuò)大增值服務(wù)寬度，拓展方向主要包括房地產(chǎn)中介服務(wù)、咨詢服務(wù)、校園生活增值服務(wù)、商務(wù)類增值服務(wù)、養(yǎng)老及健康服務(wù)等。

資本結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，治理體系日趨完善，價(jià)值創(chuàng)造能力不斷增強(qiáng)：2020年，每股收益方面，EPS超過2的物業(yè)服務(wù)上市公司有一家，12家公司超過0.5，其他公司均小于0.5，說明未來EPS具有相當(dāng)大的上升空間。2020年，上市物業(yè)企業(yè)EVA均值同比增長(zhǎng)66.81%至8.17億元；近兩年上市物業(yè)公司NOPAT均值分別為6.23億元、10.48億元，同比增長(zhǎng)68.20%；權(quán)益乘數(shù)從2019年的3.36驟降至2020年的1.71；相比2019年，銷售凈利率提升了1.98個(gè)百分點(diǎn)，增長(zhǎng)至14.06%；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由0.44升至0.58，同比增長(zhǎng)31.14%。目前物業(yè)服務(wù)上市公司多數(shù)由關(guān)聯(lián)方公司拆分獨(dú)立而來。大股東相對(duì)穩(wěn)定，有助于物業(yè)服務(wù)企業(yè)保持戰(zhàn)略的一致性和連貫性；公司治理方面，物業(yè)服務(wù)上市公司陸續(xù)設(shè)立ESG相關(guān)組織架構(gòu)，推動(dòng)公司可持續(xù)發(fā)展工作；在信息披露方面，上市公司根據(jù)ESG規(guī)則指引積極進(jìn)行環(huán)境、社會(huì)責(zé)任和公司治理方面的信息披露。

（編輯 李波）