近期，北京、杭州、南京、無錫等多個城市首批集中供地已經(jīng)收官，未拿到地的房企發(fā)愁“無米下鍋”，而很多拿到地的房企則憂心“賺錢幾何”。
根據(jù)克而瑞對熱點(diǎn)集中供地城市的盤點(diǎn)，從盈利情況來看，結(jié)合周邊3公里范圍內(nèi)在售住宅項目的平均售價測算，結(jié)果發(fā)現(xiàn)：市場熱度較高的無錫、廈門、重慶、杭州等城市，“地房比”（地價占房價的比重）高達(dá)七成，盈利空間相對較小。
面對盈利空間不斷被擠壓的現(xiàn)實(shí)，房企手頭的利潤賬本如何計算？應(yīng)對之策又當(dāng)如何？
房企奪地后的盈利難題
根據(jù)克而瑞對11個首批集中供地已經(jīng)收官城市的盤點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，城市之間的差異化增加，冷熱不均。在熱點(diǎn)城市競爭激烈的土拍中，地價攀升疊加后期銷售限價，令不少地塊都陷入盈利難的困境。
以熱點(diǎn)城市無錫為例，集中供地中的熱門地塊——中儲地塊（XDG-2021-2號地塊）周邊配套成熟，交通便利，尤其是該地塊緊鄰地鐵廣瑞站，距離無錫火車站僅有一站之隔。該地塊起拍樓面價為1.7萬元/平方米，開拍后直接由萬科喊價至最高限價1.8萬元/平方米，進(jìn)入競租賃環(huán)節(jié)，經(jīng)過多輪競拍，最終被融創(chuàng)以總價41.71億 66100平方米競租賃面積奪得。而當(dāng)前該地塊周邊項目售價約為2萬元/平方米，按照這一價格計算，中儲地塊的“地房比”高達(dá)90%。
在廈門，建發(fā)拿下的湖里2021P03地塊，成交價26.3億元，配建面積1.32萬平方米。據(jù)克而瑞測算，剔除配建后，該地塊的樓面價高達(dá)6.78萬元/平方米，而其商品住房銷售均價不得超過7.18萬元/平方米，房地差僅為約4000元/平方米。
北京的多宗地塊也頗考驗房企后續(xù)運(yùn)營能力。比如朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)的兩宗地塊，樓面價均超過5萬元/平方米，由于兩宗地塊均進(jìn)入競政府持有份額階段，故該地塊未來限售價分別為6.6萬元/平方米和6.46萬元/平方米，“地房比”也超過了80%。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴表示：“地房比的影響因素比較多，不同能級城市差別比較大，但是一般來講，地房比高于百分之六七十，盈利空間就會較窄。”
值得關(guān)注的還有剛剛結(jié)束的南京土拍，由于地價抬高加之銷售限價，房企的盈利空間進(jìn)一步壓縮，業(yè)內(nèi)人士稱，部分熱點(diǎn)地塊的銷售利潤率不足2%。
據(jù)好地研究院數(shù)據(jù)顯示，此次南京土拍中，有12宗地塊的預(yù)期銷售利潤率（不考慮去化速度）不足2%。其中，溢價率最高的邁皋橋G42地塊，成交樓面價為26724元/平方米，未來毛坯銷售限價32907元/平方米，預(yù)期銷售利潤率僅為0.5%。而萬科競得的麒麟G47地塊，成交總價14.2億元，成交樓面價約為22702元/平方米，未來毛坯銷售限價28500元/平方米，預(yù)期銷售利潤率僅為0.3%。
不僅如此，據(jù)克而瑞測算，在對11個首批集中拍地城市測算毛利率后發(fā)現(xiàn)，此次土拍僅青島、福州、廣州的毛利率在30%以上，地價上漲明顯的無錫、重慶、廈門等城市的毛利率則處于較低水平。其中，在“封頂 高配建”之下，無錫多宗地塊甚至大概率面臨虧損。
對于房企“舍利求地”的主要原因，朱一鳴認(rèn)為，“其一，維持規(guī)模增長以及保證核心城市市占率是房企可持續(xù)發(fā)展的保障，房企不得不降低盈利預(yù)期。其二，一二線熱點(diǎn)城市需求表現(xiàn)相對堅挺，去化更有保障，相較于利潤實(shí)現(xiàn)，更多承擔(dān)補(bǔ)充現(xiàn)金流的作用，因此房企愿意以更低的利潤甚至少量虧損爭奪目標(biāo)地塊。”
利潤受壓下房企如何“算賬”？
在長三角熱點(diǎn)城市杭州，本土龍頭房企在拿地后直言“賺錢難”的真相。濱江集團(tuán)董事長戚金興在回應(yīng)拍下的杭州地塊能有多少盈利空間時表示：“公司融資成本低，品牌影響力大，在公司團(tuán)隊精干高效管理下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”
而在利潤率進(jìn)一步攤薄的情況下，濱江集團(tuán)此次拍地選擇了與融信集團(tuán)聯(lián)合拿地，以進(jìn)一步減輕資金壓力和風(fēng)險。
“把競爭對手變成盟友”，融信內(nèi)部人士也向記者表示，在杭州土拍中，已經(jīng)事先采取強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合拿地的策略。
融信集團(tuán)品牌營銷中心總經(jīng)理孫群存在杭州拿地后也對新京報記者表示，融信正在探索聯(lián)合拿地的新模式，“從去年開始推行‘戰(zhàn)略合作企業(yè)投資’，即合作方是深耕當(dāng)?shù)?，在土方、建設(shè)等方面有優(yōu)勢的開發(fā)企業(yè)，有一定知名度但綜合能力和融資能力有所欠缺，融信以一定比例入股、利潤保底的合作原則進(jìn)行，此外，融信會提供超額借款、多投的資金則要向?qū)Ψ筋~外收取利息。融信正在培植8至10家這樣的企業(yè)。”
事實(shí)上，在土地競爭激烈、運(yùn)營風(fēng)險加大的情況下，聯(lián)合拿地早已成為業(yè)內(nèi)共識。在北京，參與首批集中土拍的50多家房企中，有37個以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)，其中“金地 華潤 保利”一共報名了16宗地塊的土拍。在北京已成交的地塊中，有9宗為聯(lián)合體競得；同樣，在重慶，其出讓的46宗土地中，也有8宗為聯(lián)合競拍取得。
除了聯(lián)合拿地外，在計算盈利時，除了拿地、建安成本外，開發(fā)速度及銷售速度也顯得尤為重要。對于杭州拿地后的盈利問題，孫群存表示，“杭州的地，利潤不會太高，但相對穩(wěn)定可期，而且周轉(zhuǎn)快，也就是‘安全穩(wěn)定周轉(zhuǎn)快’。”
除了聯(lián)合拿地和提高周轉(zhuǎn)速度之外，不少房企還選擇了“錯峰拿地”的戰(zhàn)略，或選擇利潤相對有保障的非熱點(diǎn)城市。例如，杭州市場方面，“杭州一哥”綠城在此次杭州首批集中供地中并未現(xiàn)身，但是，在今年春節(jié)前，綠城已經(jīng)斥資約140億元在杭州拿下9宗地塊。而龍頭房企萬科也并未在杭州重倉，反而選擇了南京連拿4幅地塊，另外也在長三角三四線城市例如金華、紹興進(jìn)行加碼。
而重倉三四線城市的碧桂園、恒大等龍頭房企依然堅守布局策略，也鮮有參與熱點(diǎn)一、二線城市的激烈拼殺。
事實(shí)上，房企拿地也傾向于在自己深耕的地區(qū)布局，形成“集中優(yōu)勢”并且降低風(fēng)險。比如，龍湖傾向于深耕重慶大本營，雖然分別在無錫、重慶和杭州斬獲8宗地塊，但其中5宗位于大本營重慶，總金額為96.6億，占龍湖本次集中拍地金額的2/3；越秀地產(chǎn)新增的7宗地塊都位于大本營區(qū)域的廣州。
此外，朱一鳴表示，“在單一的招拍掛拿地方式已經(jīng)難以滿足盈利需求時，房企也通過拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力來平衡利潤率，以減少對公開市場招拍掛的依賴，同時達(dá)到成本控制、提升盈利的目的。”
例如，旭輝在2020年通過一二線聯(lián)動、收并購、商業(yè)勾地等多元化拿地方式獲得的項目貨值占比達(dá)到51%，較2019年的33%有明顯提升。此外，越秀實(shí)行“6 1”的多元土地獲取模式，包括TOD、城市更新、“住宅 配建”、國企合作、收并購、產(chǎn)業(yè)勾地和公開市場競拍，在2020年新增投資中通過非公開市場獲取的地塊占比達(dá)到54.1%。
而在當(dāng)前的“低盈利時代”，運(yùn)營能力的高低也成為房企盈利與否的重要一環(huán)。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認(rèn)為：“目前，多個成交地塊呈現(xiàn)‘高溢價 高自持’，結(jié)合新房限價的大背景，沒有強(qiáng)大運(yùn)營能力的房企，項目達(dá)到預(yù)期收益目標(biāo)的壓力將大大增加。”
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