深圳對(duì)于樓市的精細(xì)化管控還在升級(jí)。
5月27日，網(wǎng)傳一份《深圳市住建局關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范新建商品住房和商務(wù)公寓銷售價(jià)格指導(dǎo)工作的通知》（下稱“《通知》”）。
第一財(cái)經(jīng)記者從接近深圳市住建局處及深圳一位地產(chǎn)開發(fā)商處證實(shí)了這一《通知》的真實(shí)性。
《通知》涉及到新房、現(xiàn)房、尾盤、精裝修四個(gè)層面的價(jià)格指導(dǎo)。
具體來看，首先是對(duì)新房進(jìn)行價(jià)格指導(dǎo)：預(yù)、現(xiàn)售商品住房和商務(wù)公寓的批準(zhǔn)銷售價(jià)格原則上不得超過上一年度至今同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價(jià)格；對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，兩次申請(qǐng)價(jià)格備案時(shí)間間隔未超過一年的，原則上按照前期備案價(jià)格進(jìn)行批復(fù)。
針對(duì)現(xiàn)房備案價(jià)格，《通知》提出，對(duì)于預(yù)售商品住房和商務(wù)公寓項(xiàng)目轉(zhuǎn)現(xiàn)售的，原則上備案價(jià)格不得向上調(diào)整。
針對(duì)尾盤，原則上由各區(qū)（新區(qū)）住房和建設(shè)局、前海管理局自行審定，并在市房地產(chǎn)信息系統(tǒng)中進(jìn)行備案。
針對(duì)精裝修問題，《通知》稱，為防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過提高裝修價(jià)格變相抬高房?jī)r(jià)，實(shí)行精裝修價(jià)格梯度。市局對(duì)區(qū)局初審意見及研究中心的價(jià)格建議報(bào)告進(jìn)行審核，確定項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)格，項(xiàng)目指導(dǎo)價(jià)格包括“毛坯價(jià)”和“最高裝修價(jià)”兩部分。
毛坯交樓的項(xiàng)目，區(qū)局按照毛坯價(jià)審批；精裝交樓的項(xiàng)目，由區(qū)局根據(jù)裝修清單核定裝修價(jià)格，不得超過最高裝修價(jià)。對(duì)于社會(huì)關(guān)注度高的項(xiàng)目，指導(dǎo)價(jià)格由局房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審定。該條引起較多市場(chǎng)人士矚目。
第一財(cái)經(jīng)記者在這份《通知》中看到，項(xiàng)目毛坯價(jià)均對(duì)應(yīng)有最高的精裝修價(jià)格。例如，每平方米單價(jià)不超過六萬元毛坯項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)的最高裝修價(jià)格錄得3000元;每平方米單價(jià)超過十萬元的毛坯項(xiàng)目，對(duì)應(yīng)的最高裝修價(jià)格錄得6000元。
以深圳2020年度網(wǎng)紅盤華潤(rùn)置地（01109.HK）旗下華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期項(xiàng)目為例，開盤均價(jià)錄得13.1萬/㎡。對(duì)照《通知》要求，裝修價(jià)格上限錄得6000元/㎡。
再以整個(gè)深圳樓市為例，近兩年，深圳南山區(qū)、福田區(qū)分布的大多數(shù)新盤，單價(jià)均在10萬/㎡此之上。這意味著，這些區(qū)域每平方米超過10萬元的新盤，接下來將直接受到來自精裝修價(jià)格方面的管控。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹分析稱，新規(guī)規(guī)定了新建住宅及公寓的價(jià)格制定，需要參考近一年同地段、同類型新房的網(wǎng)簽價(jià)格，可以預(yù)見未來幾年，深圳各區(qū)的新房?jī)r(jià)格將保持相對(duì)的穩(wěn)定。
“另外，本次也針對(duì)裝修價(jià)制定了標(biāo)準(zhǔn)，原本開發(fā)商通過搭配裝修來提高整體房?jī)r(jià)的方法被堵截，此舉有利于保證實(shí)際的交易價(jià)格不會(huì)大幅被提高，整體房?jī)r(jià)將更為穩(wěn)定。”何倩茹說。
國家鼓勵(lì)精裝交樓，2017 年 5 月住建部發(fā)布的《建筑業(yè)發(fā)展十三五規(guī)劃》提出到 2020 年，新開工全裝修成品住宅面積達(dá)到 30%。根據(jù)奧維云網(wǎng)對(duì)300 個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)，從 2014~2018 年，精裝修住宅全國總體滲透率已經(jīng)超過 20%。分地區(qū)看，目前一、二線城市精裝交房覆蓋率較高，以深圳為代表的一線城市基本實(shí)現(xiàn)全比例精裝交房。
但是，房企前幾年追求高周轉(zhuǎn)，快速回款。每年涉及到房屋品質(zhì)、工程安全、物業(yè)服務(wù)、虛假宣傳等糾紛事件都呈走高之勢(shì)，導(dǎo)致購房者對(duì)商品房和物業(yè)服務(wù)的不滿與日俱增，購房維權(quán)事件層出不窮。即便是龍頭房企近年也踩雷精裝修質(zhì)量管控。
接近深圳住建局的一位人士向第一財(cái)經(jīng)記者表示，《通知》的出臺(tái)也有利于倒逼房企加強(qiáng)后端裝修端的精細(xì)化管控。
對(duì)于這一通知的出臺(tái)，開發(fā)商人士心情顯得有些復(fù)雜。一位房企高層表示，戴著鐐銬跳舞的房企如今受到越來越多的管控。“公司會(huì)加強(qiáng)裝修端管控，比如在價(jià)格上限內(nèi)盡量保證裝修質(zhì)量，這需要一個(gè)調(diào)整適應(yīng)摸索期。”
另外有房企人士則表示，未來會(huì)傾向于轉(zhuǎn)向車位銷售、社區(qū)O2O等其他領(lǐng)域?qū)ふ铱臻g。
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