李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）
日前，多家媒體援引外媒報道稱，國家市場監(jiān)管總局對貝殼找房啟動反壟斷調查。最終，該消息被證實是烏龍事件。貝殼找房方面也回應稱，某外媒報道的“貝殼被市場監(jiān)管總局立案調查”的消息為假消息。事實上，作為國內最大的房地產互聯網平臺，貝殼找房自打2018年上線起，市場對其是否涉嫌壟斷的質疑，一直沒有停止。
買賣房屋、出租或承租房屋，絕大多數人都經歷過，首先想到的可能就是鏈家門店和貝殼網站。大家習慣了在貝殼找房App上看房，看好合適的房源后就可以在線聯系或由系統自動鏈接經紀人。然后，線下鏈家門店就會對接相應信息，提供看房、撮合成交、贖樓、按揭、過戶等一攬子的服務，直至最終完成交易的閉環(huán)。所有這些服務都可以由貝殼和鏈家通過線上、線下全鏈條來完成。
甚至，貝殼還向買賣雙方提供金融、裝修、搬家等新服務類型?？梢灾v，線上線下一體化、平臺化發(fā)展的貝殼已完成升維，其他房地產經紀公司或難以與其抗衡。2017-2019年，貝殼新房業(yè)務收入從64.2億元增至202.7億元，年均復合增速77.7%，遠超其他平臺。
鏈家、貝殼線上線下貫通，新房、二手房、租賃三位一體，各環(huán)節(jié)形成標準化的交易服務閉環(huán)，因此被指涉嫌行業(yè)上下游壟斷，也絕不是偶然的。比如，貝殼和鏈家的服務確實到位、專業(yè)，但二手住房買賣中，“買家2個點，業(yè)主1個點”的傭金費率，算是比較高的。據悉，其他中小中介機構都可以商談經紀代理費率，市場平穩(wěn)或下降時，傭金費率可低至1.5個點。
而且，據行業(yè)人士透露，除去二手房存量房市場，貝殼在新房渠道業(yè)務上也開始針對開發(fā)商提價，而財務報表數據顯示，過去這項業(yè)務貝殼收取的傭金率在2.77%左右。早在2019年，市場就曾傳出貝殼壟斷部分區(qū)域新房營銷渠道，提升新房代理分銷費用的消息。近年來，經常聽開發(fā)商講，過去利潤被金融機構盤剝，現在貝殼這個獨角獸也來“割一刀”。但沒辦法，渠道掌握著客戶，現在房子不好賣，很多項目開盤就啟動“全渠道”，利潤也就被攤薄了。
對于是不是涉嫌壟斷，我們還是要追根溯源，判斷貝殼/鏈家是否存在先占領市場份額，然后做“二選一”排他性壟斷行為，以及是否在掌握行業(yè)定價權以后，利用壟斷地位提升服務定價。首先，從大家熟知的二手房交易說起。鏈家3%的傭金費率在行業(yè)內算是比較高的，還首創(chuàng)“業(yè)主1個點”的費率新模式。但筆者認為，這很大程度上是基礎設施投入回報和服務溢價。
眾所周知，十幾年前的二手房交易常常出現低效無序、低滿意度的情況，“假房源”、“吃差價”、隨意跳單、“黑中介”、經紀人惡性競爭等亂象時有發(fā)生，一些房源和客源信息不對稱，經紀人之間也出現同質化競爭現象。這一切緣于市場缺乏一個能聯結交易整個流程的平臺或者交易模式，而貝殼/鏈家構建的新模式，在一定程度上解決了這些問題。比如，2008年開始構建的樓盤字典，不僅部分地解決了“假房源”問題，還通過對線上線下與用戶的交互過程產生的大數據，通過準確分析用戶需求進行房源匹配。
貝殼/鏈家構建的ACN（Agent Cooperate Network）模式，即經紀人合作網絡，在遵守房源信息充分共享規(guī)則前提下，同品牌或跨品牌經紀人之間以不同的角色共同參與到一筆交易中，把過去經紀人單獨作業(yè)模式拆分成一個個小環(huán)節(jié)，每個環(huán)節(jié)都有負責人，錄入、收鑰匙、帶看、成交、按揭、過戶等，并按照各個角色的分傭比例進行傭金分成。此舉不僅有利于攻克過去中介行業(yè)惡行競爭的頑疾，通過分工合作，還在一定程度上提高了服務的精細化水平和經紀人的專業(yè)性。
因此，2.26億套房源的樓盤字典，以及每一套房標準化至門牌號、標準戶型圖、屬性信息、配套設施信息、歷史業(yè)務數據等大數據，這是基礎設施投入；ACN模式下經紀人服務水平的提高，則體現服務溢價。當然，二手房交易傭金費率到底該定多少，并無客觀的標準。隨著存量房時代到來，中介滲透率提高，行業(yè)監(jiān)管部門應該就此制定交易中各個環(huán)節(jié)的指導費率。
對新房來說，貝殼等平臺正在成為引流的主要渠道，在全民經紀人時代，開發(fā)商給渠道付費已成為營銷的主體策略。網傳貝殼找房與房企新房合作模式中分為三級，涉嫌排他性條款植入。貝殼在經營過程中是否存在此類現象，應當是判斷其壟斷與否的關鍵。當前，高房價背景下，包括傭金費在內的交易成本，已成為關系到一二手房交易和循環(huán)能否順暢的重要保障，也是改善民生福利的重要內容，希望成為行業(yè)龍頭的貝殼，在業(yè)績長青的同時，也能將服務美好居住進行到底。
（作者：李宇嘉 ）
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