董添

1618萬平方米

今年前5個月，20個代表城市商品住宅月均供應(yīng)面積約1618萬平方米，同比增幅近兩成，絕對規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高。

今年前5個月，在房企普遍面臨降杠桿、“兩集中”土地出讓政策密集發(fā)布的背景下，房企快速調(diào)整策略，積極營銷搶收回款，熱點城市商品住宅供應(yīng)面積創(chuàng)歷史同期新高。

供應(yīng)量走高

據(jù)中指研究院初步估算，今年前5個月，20個代表城市商品住宅月均供應(yīng)面積約1618萬平方米，同比增幅近兩成，較2019年同期增長超一成，絕對規(guī)模創(chuàng)歷史同期新高。

在重點城市供應(yīng)量持續(xù)走高的影響下，重點城市商品住宅成交保持一定活躍度。1-5月，20個代表城市商品住宅月均成交約3649萬平方米，受去年低基數(shù)影響，同比增長61%，與2019年同期相比，增幅近三成，絕對規(guī)模達(dá)近五年最高水平，在歷史同期中僅次于2016年。其中，5月50城商品住宅成交面積在4100萬平方米左右，同比增長超兩成。

從一線城市表現(xiàn)看，在調(diào)控趨嚴(yán)的背景下，熱點一線城市成交量出現(xiàn)一定下滑。以北京為例，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月北京新建住宅網(wǎng)簽4195套，二手房住宅網(wǎng)簽18838套，成交總量相比3月、4月出現(xiàn)輕微下調(diào)，市場基本保持平穩(wěn)態(tài)勢。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，北京樓市保持穩(wěn)定。但是，新建住宅方面，限競房等中低價房源成交明顯集中，這主要和購房者對北京市場近期成交多宗不限價地塊、購房者對未來入市的房源均價預(yù)期較高有關(guān)。

國內(nèi)融資規(guī)模下降

值得注意的是，在房企面臨普遍降杠桿的背景下，國內(nèi)融資規(guī)模出現(xiàn)明顯下降。

中指研究院統(tǒng)計顯示，5月房地產(chǎn)信用債發(fā)行規(guī)模為284.5億元，相較于4月的660.4億元出現(xiàn)大幅下降。而海外債發(fā)行方面，5月房企海外融資規(guī)模合計約257.1億元，相較于4月的144.7億元，增長77.67%。總體來看，房企融資規(guī)模出現(xiàn)一定下滑。

從融資成本來看，信用債與海外債融資成本保持穩(wěn)定。其中，信用債平均利率為4.15%，環(huán)比下降0.15個百分點；海外債平均利率為6.17%，環(huán)比增加0.27個百分點。

從單個房企融資規(guī)?？?，很少有前期動輒幾十億元、上百億元的規(guī)模。5月28日，上清所披露，建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司于5月26日發(fā)行了建發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司2021年度第四期中期票據(jù)，發(fā)行規(guī)模3億元，票面利率4.5%。

從融資利率看，不少房企境內(nèi)融資成本較高，票面利率超過7%。5月31日上交所披露，景瑞地產(chǎn)（集團）有限公司2021年公開發(fā)行公司債券（第一期）最終確定票面利率為7.2%。募集說明書顯示，本期債券發(fā)行規(guī)模不超過人民幣13.5億元（含），發(fā)行期限為3年期，在第2年末附發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，債券簡稱為“21景瑞01”，債券代碼為“188191”。債券主承銷商、簿記管理人、受托管理人為國泰君安證券。起息日2021年5月31日。本期債券募集資金擬用于置換前期已償還到期的“16景瑞01”公司債券。

依然積極拿地

今年前5個月，房企拿地依然積極，土地市場熱度持續(xù)提升。

張大偉指出，房企積極拿地主要是為了追求市場規(guī)模，特別是很多近年拿地很少的企業(yè)也開始積極拿地。今年4月以來，已有超過14家企業(yè)拿地超過百億元。部分房企判斷市場會快速企穩(wěn)，拿地積極性明顯提高。此外，2021年以來，熱點城市開始實行“兩集中”拿地模式，多地出讓規(guī)模同比大幅增長，房企搶購優(yōu)質(zhì)地塊的積極性普遍較高。

從土地出讓金額看，第一批集中入市地塊起始競拍價已經(jīng)超過7000億元。

通過對“兩集中”供地城市的土拍政策進(jìn)行梳理可發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、深圳、杭州等城市土拍政策基本都實行“限地價+限房價+競自持/配建”的土地出讓規(guī)則，重慶、天津、長春、青島等城市土拍規(guī)則基本只有限地價或競自持/配建或無嚴(yán)格要求。值得注意的是，北京、上海、南京、重慶等城市土拍政策較為靈活。其中，北京在達(dá)到最高限價及配建后，通過高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評選決定最終競標(biāo)者；南京、重慶實行“一地一策”，對不同地塊差異化區(qū)分，設(shè)置了不同的競拍規(guī)則。

從拿地房企性質(zhì)看，本土化房企則更有優(yōu)勢。此次參與杭州集中土拍并拿地的房企里，主要包括深耕杭州及周邊的房企，比如濱江、融創(chuàng)、融信、祥生等?？傮w來看，這輪土拍對國企、央企和資金鏈充足的優(yōu)秀房企利好較大。