蘇州為期3天的集中供地大戲開鑼。蘇州市區(qū)首批集中供地于5月31日-6月2日出讓，共計32宗經(jīng)營性用地，其中28宗為涉宅用地（含3宗安置房用地），總出讓面積247.8萬平方米，總起始價405.84億元。
在蘇州集中拍地首日（5月31日），共有12宗地塊順利出讓，其中9宗涉宅地塊攬金189.05億元。而收獲最多的為華僑城，拿下3宗地，耗資約85億元；萬科、綠城、旭輝等企業(yè)也各有所獲。
華僑城連奪3宗市區(qū)宅地，耗資約85億元
從蘇州集中拍地首日情況來看，掛牌出讓的涉宅地塊中，除了吳中太湖新城22號、24號兩宗綜合地塊，其余住宅及商住地塊均破中止價，進入一次性報價區(qū)間。由于這些地塊所處板塊均不差，吸引了眾多房企參與一次性報價，最終全部成功出讓。華僑城、綠城、旭輝、萬科、美的置地、復地、中建三局等7家房企成功拿地。
其中，競爭最激烈的地塊是蘇地2021-WG-19號地塊，該地塊在開拍前就已加價14輪，報價超過中止價，眾多房企參與一次性報價，最終由旭輝旗下蘇州興資商務(wù)咨詢有限公司以6.82億元競得，溢價率14.16%，成交樓面價為11654.12元/平方米。該地塊位于吳中區(qū)胥口鎮(zhèn)胥進路西側(cè)、吉祥路南側(cè)，用途為城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地、餐飲用地，出讓面積約2.93萬平方米，建筑面積5.85萬平方米。該地塊鄰近胥江，一河之隔便是建發(fā)
春江明月項目，旁邊擁有胥口中心小學、胥江中學等教育資源。
而溢價率最高的地塊為吳中區(qū)蘇地2021-WG-20號地塊，溢價率為14.42%，該地塊經(jīng)過14輪報價后觸及封頂價，轉(zhuǎn)入一次報價階段。最終，萬科以一次報價10.28億元摘地，成交樓面價為17736元/平方米。該地塊位于吳中經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城南街道寶豐路西側(cè)、澄湖東路南側(cè)，用途為城鎮(zhèn)住宅用地，出讓面積26356.3平方米，建筑面積為57983.9平方米。該地塊所處片區(qū)目前新盤較多，包括明月濱河、朗月濱河、中建晴翠璟園、中交春映東吳等。
值得一提的是，華僑城拿地迅猛，一天內(nèi)連奪3宗市區(qū)宅地，總成交價約85億元。率先起拍的蘇地2021-WG-16號地塊，經(jīng)過10輪競價超過中止價報價，進入一次報價環(huán)節(jié)，華僑城旗下南京新僑文化旅游發(fā)展有限公司以5.64億元奪地，溢價率13.38%，成交樓面價為27778.26元/平方米。該地塊位于姑蘇區(qū)虎丘街道西園路以北、碩房莊路以南、冶坊浜以東，出讓面積為18456平方米。
隨后，華僑城以21.63億元拿下姑蘇區(qū)另一宗蘇地2021-WG-17號地塊，溢價率13.41%，成交樓面價為28351.52元/平方米。該地塊靠近桐涇公園，周邊代表樓盤為華發(fā)公園首府。
當天成交總價最高的地塊也被華僑城收入囊中。經(jīng)過24輪競價后，相城區(qū)蘇地2021-WG-31號地塊被華僑城以57.77億元拿下，成交樓面價約為13793元/平方米，溢價率11.1%。該地塊位于相城區(qū)元和街道相城大道西、紀元路兩側(cè)，出讓面積171052平方米，周邊擁有天虹購物中心、蘇州王府井購物中心等商業(yè)體，以及仁恒溪云雅園等小區(qū)。
此外，綠城、復地、中建三局也各有所獲。綠城以20.01億元競得蘇地2021-WG-18號地塊，溢價率11.72%，樓面價12328元/平方米。復地、中建三局分別以37.29億元和23.84億元底價各拿下1宗商住用地。
限地價、一次性報價，打破“價高者得”鐵律
在業(yè)內(nèi)人士看來，此次蘇州集中拍地延續(xù)了慣有的土拍熱度，但嚴格的地價限制，又讓所有地塊的成交價均在理性范圍之內(nèi)。主要原因在于，蘇州此次土拍，采取的規(guī)則是限地價后轉(zhuǎn)一次性報價。
據(jù)土地出讓文件顯示，對設(shè)定市場指導價的28宗地塊，在網(wǎng)上掛牌分自由報價和限時競價階段，土地使用權(quán)網(wǎng)上競價超過網(wǎng)上競價中止價的，網(wǎng)上競價中止，轉(zhuǎn)為網(wǎng)上一次報價，而非價高者得。所有取得相應(yīng)地塊網(wǎng)上競價資格的競買人均可參加該地塊一次報價，以最接近一次性報價區(qū)間里的均價來確定競得者。
對此，貝殼研究院高級分析師潘浩指出，從蘇州集中拍地首日情況看，9宗涉宅地塊中，2宗地塊底價成交，4宗地塊成交金額超過一次性報價區(qū)間范圍平均值0.1%-0.5%，3宗地塊成交金額低于一次性報價區(qū)間范圍平均值0.1%-1.4%。總體上來講，這些土地的成交金額得到有效控制。此外，9宗涉宅地塊平均溢價率為7.9%，較2020年全年平均溢價率降低1.2個百分點，主要通過對中止價的設(shè)定，使溢價率得到有效控制。
克而瑞蘇常區(qū)域總經(jīng)理戈文問指出，蘇州的集中拍地區(qū)別于無錫、杭州這兩個長三角城市，因為蘇州沒有要求到了最高限價后要求自持，而無錫、杭州有競自持政策，如果把自持成本考慮進去，其實無錫和杭州很多地價刷新了此前紀錄，但蘇州的競拍規(guī)則是達到最高價格后，進入一次性報價環(huán)節(jié)，然后根據(jù)哪家企業(yè)接近一次性報價區(qū)間里的均價，然后來確定競得者，也就是說土地價格實際上還比較平穩(wěn)，所以溢價率比較低。
“昨天成交的這些地塊，價格都沒有刷新此前區(qū)域或板塊最高價格，整體上看是基本持平。從這次蘇州集中拍地來看，蘇州是比較典型的通過競拍的規(guī)則，實現(xiàn)了穩(wěn)地價的目標。”戈文問稱。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，蘇州是業(yè)內(nèi)較關(guān)注的城市之一，通過設(shè)定規(guī)則，使其溢價率總體不高。不過，各地塊之間出現(xiàn)了分化的情況，有的地塊沒有溢價，也有一些地塊溢價率在10%以上。預(yù)計未來各城市在拍地時，也會出現(xiàn)地塊之間分化的情況。因此，不排除以后拍地時，會出現(xiàn)有針對性的舉措，就像“一城一策”一樣，有可能會出現(xiàn)“一地一策”的相關(guān)政策。
新京報記者了解到，限地價后轉(zhuǎn)一次性報價并非首次出現(xiàn)。實際上，早在2016年8月，蘇州就開始實施一次性報價政策。在潘浩看來，此舉對于蘇州穩(wěn)地價實現(xiàn)了預(yù)期效果，成交溢價率在新規(guī)則下控制良好。
值得關(guān)注的是，此次集中拍地前的5月27日，蘇州市召開房地產(chǎn)調(diào)控和租賃住房建設(shè)專題會議，會議強調(diào)要全力做好“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”工作，確保蘇州全市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
而針對競拍前房企瘋狂設(shè)“馬甲”公司的情況，蘇州也出臺了嚴格的競買要求。5月21日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布關(guān)于嚴格落實競買要求的通告。通告指出，參與競買蘇州市商住、住宅用地的競買人、競買人直接絕對控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競買；由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買。在此背景下，此前狂開“馬甲”公司備戰(zhàn)蘇州土拍的房企，多被這一競買要求攔下。
對此，無錫房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長張斌指出，蘇州政府嚴控土地溢價率，選用“一次性報價”模式，需要考量開發(fā)商的實力、精算和運氣；房屋定價機制則選用“同地段競品最低價”模式，從而保護了入駐開發(fā)企業(yè)合理的開發(fā)利潤。多策并舉，體現(xiàn)了地方政府堅持“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”不動搖的決心。
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