“現(xiàn)在哪兒還有什么開發(fā)商？現(xiàn)在我們的角色應該說是代建方，沒有錢賺的。”在廣州、深圳首輪集中供地后，21世紀經(jīng)濟報道記者與一家龍頭房企投資部的人士張麗交流時，他如此解釋他所在的房企顆粒無收的緣故。
房地產(chǎn)行業(yè)回歸普通行業(yè)，這是萬科董事會主席郁亮早就警示過的事實。然而，結(jié)局來得如此之快，許多房企甚至都來不及做好應對。
在杭州首輪集中供地后，本土龍頭濱江集團董事長戚金興對投資者的一則回復將殘酷的現(xiàn)實擺上了臺面。他指出，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，在濱江團隊精干高效管理下，公司融資能力強，融資成本低，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。
大約不到2%的凈利潤，這是過去難以想象的。盡管利潤微薄甚至虧損，但首輪集中供地中，杭州、重慶以及廣州等城市的土地溢價率依然處于較高水平，也有不少中小房企成為拿地的“黑馬”，例如，在北京風光一時的深圳房企卓越，以及在杭州所向披靡的融信。
沒利潤也要搶地，這是一個進退維谷的局面，也與行業(yè)的發(fā)展邏輯相悖。然而，“穩(wěn)地價”“穩(wěn)房價”和“穩(wěn)預期”的基調(diào)沒有改變，開發(fā)商們沒有理由繼續(xù)蒙眼狂奔。在這個逐漸回歸理性的行業(yè)，更沒有哪家企業(yè)可以逆趨勢而行。
生死競速
許多龍頭房企，在集中供地之前并不會知道，資金充裕并不是拿地的充要條件。2021年3月，在集中供地政策出來之后，都信心滿滿。
那時候郁亮說，今年土地集中供應，要求企業(yè)資金有很大的彈性，如果沒有很大的彈性，面對集中土地供應會遇到很大的壓力；中海行政總裁張智超也說，中海地產(chǎn)有資金優(yōu)勢，面臨更多的機會。
“我們想拿一個項目，集團能夠調(diào)配一兩百億的資金，能跟我們這樣的就沒有多少。”在一次與21世紀經(jīng)濟報道記者交流的過程中，一名TOP10房企的人士陳成指出。
但如今集中供地賽程過半，結(jié)局也逐漸明朗。萬科、中海、華潤等，都不算是大贏家。在四座一線城市北京、廣州以及深圳，它們的身影幾乎看不到；熱點的二線城市杭州、重慶，它們也收獲寥寥。
這些志得意滿財大氣粗、在集中供地開始前被視為種子選手的房企，終于不得不面對在首輪集中供地中失落的事實。這樣的情況，不僅它們自身沒有做好準備，也多少出乎行業(yè)的意料。
陳成指出：“很多地一拿基本都是虧的，我是不能夠理解那些搶紅了眼的。我們資金成本這么低，都算不過來，它們怎么賺錢？”
陳成所在的房企，具有資金優(yōu)勢，思考的是如何在保持適當規(guī)模的背景下賺取合理回報，但對于土地儲備告急的中小房企來說，這是生存或者消失的選擇題，他們實在沒有太多選擇權(quán)，只能搶、只能干。
“集中供地加劇了行業(yè)的焦慮。拿錯地可能會死，不拿地一定會死。為了爭取生存的機會，寧愿犧牲部分利潤也會放手一博。”林凡告訴21世紀經(jīng)濟報道記者。他是一家TOP50長三角區(qū)域的投資部人士，他如此解釋中小房企搶地的理由。
他并不否認，這樣的情況存在風險，但是中小房企別無他法。“風險確實是存在的。在一些比較保守的公司，以市場上的土地成交價代入測算得到的很可能就是虧損的結(jié)果，這就迫使了房企只能壓縮成本。但是，激烈競爭和拿地訴求的雙重作用下，房企也只能承擔風險來尋找機會。”林凡續(xù)稱。
理性回歸？
房企對集中供地政策的判斷中，“穩(wěn)地價”是掌舵者們普遍達成的共識。
世茂集團總裁許世壇就曾公開表示，政策有利于穩(wěn)定地價，讓土地市場回歸理性，進而實現(xiàn)穩(wěn)房價；正榮的管理層也表示，相信集中供地政策會使每個城市的土地價格回歸理性、房企也可以有一定利潤空間。
從首次集中供地目前的結(jié)果來看，地價暫時還沒有見頂。從溢價率表現(xiàn)來看，重慶因未設置地價上限，整體溢價率最高，共計成交41宗地，平均溢價率達43%；其次是深圳，6宗地塊成交的平均溢價率31%；廈門5宗地塊平均溢價率29%；杭州平均溢價率則是25%。
在土地價格水漲的同時，利潤空間也被進一步壓縮。據(jù)中信建投測算，近期集中供地的各城市中，重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州各項目平均隱含毛利率12.8%，無錫為17.4%，重慶僅有6.7%。
但是，“沒有利潤也要搶地”這樣與正常發(fā)展邏輯相悖的情形，或許也并不會持續(xù)太久。集中供地是一場馬拉松賽跑，在這場競速之中，這個行業(yè)的黑馬也會越來越更難出頭。
“第一輪中小房企是很恐慌的，他們不搶，那整個公司就轉(zhuǎn)不起來了，因為沒有地那就沒故事可講。到了第二第三輪，它們在第一輪子彈就打光了，我們的優(yōu)勢應該就出來了。”張麗分析稱。
陳成也稱，他們依然會堅持投資紀律：“回報率不達標的一定不會拿，三道紅線后中小房企搞錢很難，而且這第一批地到時候都集中開盤，這個特別考驗操盤能力的。如果回款不好，他們資金壓力會比較大，我們還是有機會的。”
但是，在短期之內(nèi)，集中供地的競爭烈度或許并不會被降低。林凡就說：“從目前來看，首輪集中供地的贏家依然是少數(shù)，各家房企的投資條線業(yè)績壓力都不小，而且顆粒無收的房企肯定不愿意就此罷休，所以我覺得接下去還是會面臨激烈的競爭。”
吳抒穎
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