今年以來，房地產(chǎn)政策持續(xù)加碼，穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)金融審慎管理制度、設(shè)立房地產(chǎn)貸款集中度上限、重點(diǎn)城市住宅用地實(shí)現(xiàn)“兩集中”等陸續(xù)出臺(tái)。在堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒”的定位下，各地繼續(xù)以“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”為目標(biāo)，認(rèn)真落實(shí)城市主體責(zé)任，持續(xù)關(guān)注住房市場變化，加強(qiáng)各類市場調(diào)控，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房價(jià)漲幅趨穩(wěn) 成交增速放緩

根據(jù)中國指數(shù)研究院《百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告》，2021年5月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16006元/平方米，環(huán)比上漲0.34%，漲幅較上月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，80個(gè)城市環(huán)比上漲，17個(gè)城市環(huán)比下跌，3個(gè)城市與上月持平。其中，一線城市環(huán)比上漲0.37%，同比上漲3.97%；二線城市環(huán)比上漲0.30%，同比上漲4.39%；三四線代表城市環(huán)比上漲0.34%，同比上漲3.65%。

二手住宅方面，全國100個(gè)城市平均價(jià)格為15810元/平方米，環(huán)比上漲0.50%，漲幅與上月持平。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，71個(gè)城市環(huán)比上漲，26個(gè)城市環(huán)比下跌，3個(gè)城市與上月持平。其中，一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.95%，同比上漲9.68%；二線城市環(huán)比上漲0.40%，同比上漲2.22%；三四線代表城市環(huán)比上漲0.43%，同比上漲2.97%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部高級(jí)分析師馬琛表示，整體來看，后期政策環(huán)境將依舊偏緊，更多熱點(diǎn)城市或圍繞加強(qiáng)住房信貸管控力度、加碼熱點(diǎn)片區(qū)調(diào)控、發(fā)布二手住房成交參考價(jià)格等方面不斷完善樓市調(diào)控政策，預(yù)計(jì)未來熱點(diǎn)城市房價(jià)將更趨平穩(wěn)。

新房市場回歸理性，也體現(xiàn)在市場成交量增速放緩。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年5月66城新房市場同比增速較4月保持收窄趨勢(shì)，同時(shí)各線城市月度成交量走勢(shì)恢復(fù)到2019年的常規(guī)市場特征。據(jù)此推測(cè)，短期內(nèi)一線城市增速將保持下滑，而二三四線城市三季度以后市場的逐漸發(fā)力或?qū)?duì)整體增速起到穩(wěn)定器的作用。

供地“兩集中”穩(wěn)定土地市場

為堅(jiān)決貫徹“房住不炒”定位及“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的決策部署，自然資源部今年要求各地進(jìn)一步將住宅用地出讓信息合理適度集中，重點(diǎn)城市要對(duì)住宅用地集中公告、集中供應(yīng)，讓各類市場主體和消費(fèi)者充分掌握信息，形成合理預(yù)期。

截至5月31日“兩集中”供地要求下，長春、廣州、重慶（主城）、無錫、沈陽、杭州等15城進(jìn)行了土拍，累計(jì)已有535宗土地成交入市，總建筑面積達(dá)6327.3萬平方米，成交總金額超過7127.9億元。其中，杭州、北京土地出讓金均超過1000元。

對(duì)比各城市土拍規(guī)則，一線及杭州、長沙等城市土拍政策嚴(yán)厲程度較高，重慶、天津、長春、青島等城市相對(duì)較寬松。值得注意的是，北京、上海、南京、重慶等城市土拍政策較為靈活。其中，北京在達(dá)到最高限價(jià)及配建后，通過高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案評(píng)選決定最終競標(biāo)者。

專家認(rèn)為，北京本年度首批商品住宅用地出讓以“規(guī)劃引領(lǐng)、以需定供、房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”為核心的調(diào)控機(jī)制初顯成效，在實(shí)現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”調(diào)控目標(biāo)的基礎(chǔ)上，保證了租賃住房的多渠道供應(yīng)；注重提升新增住房建設(shè)品質(zhì)的競爭方式贏得社會(huì)普遍肯定，也對(duì)其他熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場調(diào)控起到了標(biāo)桿引領(lǐng)作用。

“實(shí)施首批兩集中供地的都是一些相對(duì)熱點(diǎn)城市，如果不采取這種方式，可能土地市場的熱度會(huì)更高。一方面，這種供地方式能夠?qū)⒎科蟮馁Y金鎖定在這幾個(gè)城市。另外。不同的競價(jià)規(guī)則，對(duì)于土地的溢價(jià)率能夠有比較好的控制。同時(shí)，對(duì)整體樓面價(jià)格的水平也起到了一定的穩(wěn)定的作用。”合碩地產(chǎn)機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅說。

調(diào)控加碼確保市場平穩(wěn)健康

除了土地政策外，從中央到地方層面都相繼出臺(tái)包括融資管理、市場監(jiān)管等一系列舉措，釋放出未來房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼的信號(hào)。

近期，住建部分別在沈陽、廣州召開發(fā)展保障性租賃住房工作座談會(huì)，表示北上廣深等40城將大力發(fā)展保障性租賃住房，同時(shí)將解決新市民、青年人住房困難問題列入重要議事日程。

地方層面，湖州、寧波、紹興、深圳、上海等出臺(tái)樓市新政。此外，本月廣州再度強(qiáng)化房貸管理，部分銀行個(gè)人房貸最高按揭成數(shù)不超6成；深圳、杭州多家銀行亦上調(diào)房貸利率。市場監(jiān)管方面，成都、寧波、廣州、深圳、海口等城市加強(qiáng)市場監(jiān)管，嚴(yán)查違法違規(guī)行為。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，多地相繼出臺(tái)樓市新政，屬于強(qiáng)化調(diào)控決心、穩(wěn)定市場預(yù)期，是“穩(wěn)房價(jià)”的進(jìn)一步舉措，旨在促進(jìn)房產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

房企層面，供地“兩集中”政策帶動(dòng)貨值增速顯著，合作拿地有所增加。分析人士指出，各個(gè)城市集中推地有利于引導(dǎo)土地市場合理運(yùn)行。同時(shí)，客觀上將分散企業(yè)資金，有利于平抑土地市場熱度，穩(wěn)定土地市場預(yù)期。未來，預(yù)計(jì)多數(shù)房企將審慎理性拿地，保持多元化的拿地方式。

6月1日，銀保監(jiān)會(huì)召開會(huì)議通報(bào)，房地產(chǎn)金融化泡沫化勢(shì)頭得到遏制，房地產(chǎn)融資呈現(xiàn)出“五個(gè)持續(xù)下降”特點(diǎn)，截至4月末，房地產(chǎn)貸款同比增速創(chuàng)8年新低，房地產(chǎn)貸款集中度連續(xù)7個(gè)月下降。下一步，將繼續(xù)保持房地產(chǎn)金融監(jiān)管政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，避免房價(jià)大起大落，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2021年1-5月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約4624億元，較2020年同比下降18%，達(dá)到近三年低點(diǎn)。在監(jiān)管環(huán)境下，房企融資成本整體保持下降趨勢(shì)與企業(yè)之間差異加劇的趨勢(shì)不變。