二手房交易中，無(wú)論是買方還是賣方，在與中介溝通對(duì)接的過程中，如果稍一疏忽，中介費(fèi)可能會(huì)發(fā)生巨大變化。即便是中介公司已經(jīng)明確表示賣方按照房屋總價(jià)1%、買方按照2%的比例支付中介費(fèi)，但事情可能也不會(huì)如此簡(jiǎn)單。

中介費(fèi)一萬(wàn)變五萬(wàn)

去年底，謝女士將位于上海市浦東新區(qū)永泰路的一套住宅以353萬(wàn)元的價(jià)格賣出，謝女士指出，中介公司上海菁英房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司原本承諾收取一萬(wàn)元的中介費(fèi)，但是后來(lái)房屋賣出之后，她接到中介公司的催討電話，才發(fā)現(xiàn)中介費(fèi)一下由一萬(wàn)變成了五萬(wàn)多。謝女士并不清楚這中間多出來(lái)的四萬(wàn)塊錢究竟從何而來(lái)，因此拒絕支付。拒絕之下，中介公司將謝女士訴至法庭。

上周，該案開庭，目前該案正處在審理階段，尚未判決，謝女士正在等待法院的宣判。

據(jù)謝女士稱，原本其與菁英公司已約定，作為出賣人，她只需支付1萬(wàn)元的中介費(fèi)，其余部分全部由買方承擔(dān)。一開始，謝女士的房屋的掛牌價(jià)為365萬(wàn)元，后來(lái)菁英公司與其聯(lián)系，告知該價(jià)格過高，無(wú)法賣出，需要適當(dāng)降價(jià)，最后該房屋以353萬(wàn)元的價(jià)格出售，在此過程中，買賣雙方一直未得見面商討。

直到網(wǎng)簽當(dāng)日，謝女士才在買方處得知，買家是以358萬(wàn)元的總價(jià)購(gòu)買了該房屋，其中包含5萬(wàn)元的中介費(fèi)。

實(shí)際上在早些時(shí)候，謝女士與菁英公司簽訂了一份傭金確認(rèn)書，上面顯示謝女士需要向中介公司支付的傭金為5.59萬(wàn)元，“傭金支付時(shí)間”一欄有手寫內(nèi)容寫到：收全額定金付1萬(wàn)元，剩余過戶之前支付（收到余款之后）”。菁英公司以這份傭金確認(rèn)書將謝女士起訴至法院，指出謝女士仍有4.59元的中介費(fèi)尚未支付。

謝女士表示，在合同簽署的時(shí)候，其認(rèn)為此處的“全額定金”指的就是自己實(shí)際需要支付的全額為1萬(wàn)元。并且，菁英公司也未向其準(zhǔn)確說明5.59萬(wàn)元如何計(jì)算得來(lái)。

去年底，謝女士曾與當(dāng)時(shí)接待的中介人員電話聯(lián)系詢問，“我沒有明白你們這個(gè)傭金是怎么算的，怎么突然一下子五萬(wàn)多？”中介表示，“我們是照你三百四十七萬(wàn)到手的價(jià)格去跟你談的。”中介還表示，“三百四十七萬(wàn)到手，這一點(diǎn)是確定的。”“付一萬(wàn)塊錢的前提是三百四十八萬(wàn)。”

6月1日，記者向該案件當(dāng)中的上海菁英房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司中介致電咨詢其公司對(duì)應(yīng)賣家和買家的中介費(fèi)用分別是多少，對(duì)方回答買方是房子房?jī)r(jià)的兩個(gè)點(diǎn)，賣方是房?jī)r(jià)的一個(gè)點(diǎn)。

如果按照1%的比例，謝女士支付的中介費(fèi)用該為353萬(wàn)的1%，即3.53萬(wàn)元，5.59萬(wàn)元的中介費(fèi)從何而來(lái)？對(duì)方表示，“我們跟房東談的是他到手的一個(gè)價(jià)格，跟客戶（買家）談的是打包的價(jià)格。”打包價(jià)包括中介費(fèi)、稅費(fèi)等。

據(jù)謝女士后來(lái)得知，原來(lái)5.59萬(wàn)元的中介費(fèi)，是由353萬(wàn)元的3%減去買家已經(jīng)支付的5萬(wàn)元中介費(fèi)計(jì)算得來(lái)。

這是否意味著在菁英房產(chǎn)的中介服務(wù)中，買方支付了5萬(wàn)元的中介費(fèi)，賣家就要承擔(dān)3%的剩余部分？中介一再表示，當(dāng)時(shí)跟房東談的是到手347萬(wàn)元。

中介同時(shí)表示，“傭金單上簽的就是5萬(wàn)多元的中介費(fèi)”，“她自己也承認(rèn)的，但她從頭到尾只支付了1萬(wàn)塊錢，整個(gè)交易流程結(jié)束了，她不愿意去支付最開始我們談好的傭金。”

謝女士指出，在協(xié)商過程中，中介一直未曾告知菁英公司的正常收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

啟信寶信息顯示，上海菁英房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司的法人、大股東張靜同時(shí)是太平洋房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、上海太平洋置業(yè)有限公司的實(shí)控人。

在社交媒體上，有買家詳述了在菁英房產(chǎn)的被“坑”經(jīng)歷。據(jù)其介紹，一開始菁英工作人員表示菁英地產(chǎn)中介費(fèi)是買家1%，賣家1%，在這個(gè)基礎(chǔ)上還可以適當(dāng)優(yōu)惠。

在此期間，買方同樣是一直未與賣方見面，即便是談判過程，也是被安排在兩個(gè)房間。而后，中介表示賣方不愿意出中介費(fèi)，也即是買家需要出總共2%的中介費(fèi)。買家最終同意了，但在后來(lái)，買家發(fā)現(xiàn)原來(lái)賣家實(shí)際上也支付了1%的中介費(fèi)。而后，買方與菁英方面對(duì)峙，菁英方面不予承認(rèn)之前承諾過的總共2%的中介費(fèi)，而是表示國(guó)家規(guī)定可以收取1%-3%之間。

何以能避“坑”

對(duì)于打包價(jià)、到手價(jià)這些概念以及上述案件，記者咨詢了北京觀韜中茂（上海）律師事務(wù)所合伙人律師張冀慶，其表示，到手價(jià)、打包價(jià)是一些中介公司慣用的“吃差價(jià)”的手法，這與相關(guān)的法律規(guī)定相違背。根據(jù)民法典962條的規(guī)定，中介人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。中介人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得請(qǐng)求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

張冀慶表示，正常的流程，應(yīng)當(dāng)是由買賣雙方先確定一個(gè)真實(shí)的房?jī)r(jià)，據(jù)此再確定雙方應(yīng)當(dāng)支付的中介傭金，而不是由中介公司利用買家和賣家在買賣過程中信息的不對(duì)稱，來(lái)賺取所謂的差價(jià)部分。張冀慶指出，該案中，中介公司利用打包價(jià)、到手價(jià)這樣的概念，使得無(wú)論是賣方還是買方均不知情真實(shí)的成交價(jià)。

那么在與中介對(duì)接的過程中，消費(fèi)者如何能避免“被套路”的情況？張冀慶表示，一是，在二手房買賣的過程中，賣家和買家都應(yīng)當(dāng)要求賣家、買家、中介三方在場(chǎng)進(jìn)行面談，并且對(duì)房屋的價(jià)格、中介費(fèi)以及相關(guān)的稅費(fèi)進(jìn)行明確，做到透明交易；二是在簽署中介公司提供的文件時(shí)，一定要提高警惕，仔細(xì)審查中介方提供的合同文本，明確自己的權(quán)利、義務(wù)；三是最好進(jìn)行全程錄音，以保留證據(jù)。

中介費(fèi)亂象不止上述，關(guān)于中介費(fèi)的紛爭(zhēng)常有發(fā)生，而可以預(yù)見的是，監(jiān)管正在愈來(lái)愈嚴(yán)。

近段時(shí)間，多地發(fā)布通知加大對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的檢查。5月20日，上海市房屋管理局發(fā)布本市加強(qiáng)住房租賃機(jī)構(gòu)監(jiān)管，暫停違規(guī)中介機(jī)構(gòu)住房租賃網(wǎng)簽權(quán)限公告。5月17日，南京市住房保障和房產(chǎn)局官微披露，南京市房產(chǎn)局同相關(guān)部門對(duì)全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)檢查。據(jù)廣州市住建局消息，自 4 月 19 日起廣州市住建局聯(lián)合多個(gè)相關(guān)部門，開展為期三個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)聯(lián)合整治行動(dòng)。此外，包括合肥、杭州在內(nèi)的多個(gè)城市均表示要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)中介的管理。監(jiān)管正在逐步加強(qiáng)。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng) 記者 葉心冉