最近，某房企一位老總曾公開表示，地產(chǎn)行業(yè)最大的問題就是太過關(guān)心政策和經(jīng)濟(jì)形勢，對企業(yè)內(nèi)部的產(chǎn)品和管理等卻關(guān)注太少。大家坐在一起，談的都是金融政策，經(jīng)濟(jì)走勢，卻基本不交流新產(chǎn)品、新專利或者生產(chǎn)上的新突破。地產(chǎn)人好像一個(gè)個(gè)都成了經(jīng)濟(jì)學(xué)家。
其實(shí)這也可以理解。中國房企地產(chǎn)過去的二十多年時(shí)間里，吃的是土地紅利和金融紅利，從拿地蓋樓就能賺錢，到敢加杠桿就能上規(guī)模，很多房企因?yàn)椴葘α斯?jié)奏一飛沖天。
而今，兩大紅利褪去，大家才將眼光放回到經(jīng)營管理上，“管理紅利”也成了地產(chǎn)人張口閉口都在談?wù)摰脑~匯。
碰巧的是，最近和一位從制造業(yè)轉(zhuǎn)行過來的地產(chǎn)人交流，其表示，別看很多房企好像高大上，開口閉口不是“對標(biāo)制造業(yè)” 就是“管理紅利”，其實(shí)在內(nèi)部管理依然很粗放。對此，小編也有同感，有些房企，基本功不扎實(shí)，卻喜歡跟風(fēng)扯一些高大上的名詞裝飾自己。下面就來說說房企內(nèi)目前比較突出的一些問題。
離一線太遠(yuǎn)
對客戶需求不了解
某百強(qiáng)房企在內(nèi)部推出了一項(xiàng)服務(wù)審計(jì)機(jī)制。讓工程、設(shè)計(jì)到交付半年以上的小區(qū)看一下，看看設(shè)計(jì)初衷與實(shí)際使用之間的還原度情況，同時(shí)與業(yè)主近距離接觸溝通。
這個(gè)動(dòng)作執(zhí)行下來，令大家感覺非常意外的是，客戶想要的不是想象中那么復(fù)雜，他們更加希望的是，房企把那些基礎(chǔ)功能做設(shè)計(jì)得精細(xì)、更符合使用習(xí)慣。
房企自以為走在時(shí)代前沿，整天標(biāo)榜做了很多前衛(wèi)的功能和設(shè)計(jì)等，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，連客戶最基礎(chǔ)的功能需求都未能完全滿足。如果不走近客戶，根本意識不到這個(gè)問題。比如某項(xiàng)目做客戶回訪，發(fā)現(xiàn)客戶吐槽得最多的竟然是淋浴房的尺寸不合適，使用起來不方便。
很多房企對這些最基本的功能點(diǎn)并不關(guān)注，整天忙著研究更高級的功能，比如怎么做得更智能，至于智能化功能客戶是否為客戶所需要，根本也沒人說得清楚。深圳某豪宅項(xiàng)目的業(yè)主就因?yàn)閾?dān)心隱私隱私泄露，要求開發(fā)商關(guān)閉家門口的智能安防攝像頭；還有某項(xiàng)目的業(yè)主花了幾千萬買了一套房后，又另外花了300多萬將開發(fā)商自己配備智能安防系統(tǒng)，全部換成了Sanvant的定制開發(fā)系統(tǒng)，所有的數(shù)據(jù)不上傳到公域，以保護(hù)隱私和數(shù)據(jù)安全。
出現(xiàn)這類情況，是因?yàn)榉科缶嚯x客戶太遠(yuǎn)，對客戶不了解，對市場不了解，對現(xiàn)場不了解。
某房企首次進(jìn)入一個(gè)三線城市，就在該市的縣區(qū)做了一大批256㎡五室兩廳三衛(wèi)的平層產(chǎn)品。這個(gè)產(chǎn)品此前在一線城市很搶手，結(jié)果在這個(gè)三線城市卻慘遭滑鐵盧，有錢人寧愿買個(gè)小別墅，也不愿買個(gè)高容積率的大平層。項(xiàng)目成了富人看不上，窮人買不起的雞肋。
人很容易依賴既有的成功路徑，導(dǎo)致對于當(dāng)前現(xiàn)實(shí)判斷失誤。這也是為什么，一些房企在進(jìn)入新城市之前，要派一個(gè)團(tuán)隊(duì)過去“駐扎”，在那住上幾個(gè)月，深入體驗(yàn)當(dāng)?shù)氐娘L(fēng)土人情，這樣才能保證做出來的產(chǎn)品接地氣。
盲目樂觀
還在拍腦袋決策或者賭政策
這段時(shí)間全國多個(gè)城市集中供地，一些房企大出風(fēng)頭。結(jié)果也就搶到地那一刻是開心的，隨后很快便整個(gè)公司烏云蓋頂。
據(jù)了解，一些房企在熱點(diǎn)城市拍地拍得熱火朝天，回去后認(rèn)真一盤怎么樣都算不過賬，現(xiàn)在很多在請求退地，有些簽了協(xié)議的也在反悔。
正所謂拿地一時(shí)爽，事后心慌慌。投資前的數(shù)據(jù)測算可以極盡美化之功力，拿地后可是每一分錢都真金白銀。
僅從拍地這件事就可以發(fā)現(xiàn)，時(shí)至今日，仍然有房企在重大事項(xiàng)上沖動(dòng)決策。相反的，這次全國集中供地，很多城市看不到一些top房企或者一些本土龍頭的身影，不是他們不拿地，而是他們立場很堅(jiān)定，算不過賬的堅(jiān)決不拿，招拍掛市場不好玩就另辟蹊徑，跟政府勾地，或者是收并購，尋找新的生存模式。
畢竟，1%~2%的利潤率，不是所有房企都能扛得住的，一不小心就虧本了。有房企掌門人就表示，1%~2%的利潤率成了常態(tài)，而4%利潤率的項(xiàng)目要靠搶，地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)沒有紅利可言了。過去地拿貴了，放一放等著升值，成本就蓋住了。現(xiàn)在幾乎已經(jīng)不可能了。
類似的，還有大著產(chǎn)業(yè)噱頭拿地做項(xiàng)目的。以前很多房企以產(chǎn)業(yè)/商業(yè)的名義低價(jià)拿地，住宅開發(fā)賣完了，剩下的商業(yè)產(chǎn)業(yè)爛尾了。
現(xiàn)在還想著故伎重演，已經(jīng)不可能的。地方在這方面拿捏得死死的，比如規(guī)定，綜合體必須投資額達(dá)到25%，住宅才能開始預(yù)售，最后兩個(gè)批次必須綜合體封頂才給拿預(yù)售證；有的地方還要求商業(yè)和住宅必須同步開工，商業(yè)體出正負(fù)零了，住宅才能開始預(yù)售。
以商業(yè)產(chǎn)業(yè)為噱頭忽悠性拿地的操作已經(jīng)行不通了。房企拿地如果沒有算好賬，還在博弈政策放松，最終必然竹籃打水一場空?，F(xiàn)在環(huán)境下，仍然憑經(jīng)驗(yàn)決策，憑膽大做項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)將非常大！
喜歡走捷徑
做事不肯下苦功夫
有房企老總就指出，房企最大的問題就是太聰明了，凡事喜歡走捷徑，不肯下苦功夫。比如，搞設(shè)計(jì)及工程標(biāo)準(zhǔn)化，就找很多別人的標(biāo)準(zhǔn)文化，然后把那些好實(shí)現(xiàn)的條文匯編成自己的標(biāo)準(zhǔn)文件。定標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候就投機(jī)取巧，落地的時(shí)候再打幾分折扣，產(chǎn)品怎么可能做得好。
再如，做產(chǎn)品的時(shí)候，表面功夫做得溜溜的，真正的質(zhì)量通病卻不抓。
事實(shí)上，不止一位地產(chǎn)老總表示，產(chǎn)品只要肯下功夫，沒有抓不好的。
舉個(gè)簡單的例子，誰最關(guān)心地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量？不是一線工程師，不是項(xiàng)目總，更不是施工單位和監(jiān)理，而是購房者。房企擔(dān)心一線不落實(shí)標(biāo)準(zhǔn)，甚至在數(shù)據(jù)上弄虛作假，那敢不敢讓購房者自己來監(jiān)督項(xiàng)目？比如引入更多環(huán)節(jié)的工地開放，比如在房間內(nèi)安裝攝像頭，將精裝了全流程透明化？
再如，施工所用的材料及部品，很多項(xiàng)目都曾苦惱供應(yīng)商以次充好。事實(shí)上，如果流程抓得夠緊，這個(gè)問題基本上可以避免。比如是否嚴(yán)格樣板先行制度，要求樣品必須嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)計(jì)封樣、招標(biāo)封樣、施工封樣三個(gè)步驟？是否確保三大樣板一致才開始樣板施工，是否嚴(yán)格執(zhí)行，實(shí)體樣板做符合要求才開始大貨施工？
更可怕的是，房企內(nèi)部一旦形成存急功近利的風(fēng)氣，員工也會(huì)跟著浮躁，不走正道而是喜歡抄捷徑。比如有些房企人際關(guān)系太復(fù)雜，管理層官僚化，下屬跟領(lǐng)導(dǎo)出門要幫著著拎包、端水杯，下車的時(shí)候要幫開車門，一起搭電梯的時(shí)候要時(shí)刻緊張的盯著的電梯按鈕等等……這種阿諛拍馬的風(fēng)氣盛行，真正踏實(shí)做事的員工也留不住。
形式主義盛行
內(nèi)部運(yùn)作效率低下
某房企一次旁聽會(huì)議上，老板向現(xiàn)場參會(huì)的一位博士問題，博士一張口，蹦出一大堆的專業(yè)名詞，令在場的人云里霧里，不明覺厲。老板聽了，直接說，“不要掉書袋，要講了大家都能聽懂”。
這就是把簡單的事情復(fù)雜化的一個(gè)縮影。典型的現(xiàn)象還有，有時(shí)候明明幾句話能說明的事情，非要召集所有人開個(gè)會(huì)。
一位地產(chǎn)運(yùn)營人就表示，地產(chǎn)996真的不是蓋的，最近已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月沒有早于晚上九點(diǎn)下班，天天一到公司就開會(huì)，長的會(huì)議要開半天，短的也要一小兩時(shí)。連周六日都有會(huì)要開。
早上9點(diǎn)開會(huì)，晚上7點(diǎn)散會(huì)。散會(huì)后才開始正式上班，就算不太忙，也要凌晨12點(diǎn)才下班。所以，如果能在六點(diǎn)下班前準(zhǔn)時(shí)散會(huì)，他會(huì)非常高興。因?yàn)樯习鄷r(shí)間凈用來開會(huì)，下班了才有時(shí)間干活——當(dāng)然，加班的一部分工作就是準(zhǔn)備明天開會(huì)的事。
這可能是比較極端的案例。不過，會(huì)議多這種情況，地產(chǎn)人幾乎都感同身受。有地產(chǎn)人就反映，會(huì)議是一回事，最怕的時(shí)候開了半天會(huì)什么成果都沒，還是回去各自討論，隔天再開一次。
開會(huì)漫無目的，關(guān)鍵事情沒人拍板，有結(jié)果卻沒人執(zhí)行，這是當(dāng)前很多房企內(nèi)部都存在的現(xiàn)象了。拉了一堆人坐在一起，花費(fèi)半天時(shí)間來開會(huì)討論，結(jié)果，開了個(gè)寂寞。
缺乏一致目標(biāo)
團(tuán)隊(duì)內(nèi)耗嚴(yán)重
有地產(chǎn)人跟明源君交流時(shí)提到一個(gè)現(xiàn)象：公司內(nèi)部各職能線的績效考核都達(dá)標(biāo)，但是項(xiàng)目最終效益并不好，項(xiàng)目不賺錢不說，客戶投訴率還很高。
問題就出在，大家都是在為自己的績效而干活，而不是為項(xiàng)目盈利目標(biāo)而努力。也正是因?yàn)槿狈σ恢履繕?biāo)，各部門才會(huì)各自為戰(zhàn)，各人自掃門前雪。
不少地產(chǎn)人都跟明源君吐槽過，公司內(nèi)部一些部門“特別難溝通”，只要是跟對方?jīng)]太大關(guān)系的事，就是想要對方回一句話都難。
設(shè)計(jì)只顧著出圖；成本只顧著省錢，招采只盯著便宜的單位；工程只管現(xiàn)場，不管前期的圖紙溝通……甚至就連總部職能，有些中心總連自己管轄的職能都還不甚清楚。這種情況下，內(nèi)部管理的效率怎么可能提得上來？
一個(gè)項(xiàng)目如此，整個(gè)集團(tuán)也是如此。
這次集中供地便可見一斑。很多區(qū)域明明知道地塊算不過賬，還是想方設(shè)法先把地拿到手。為啥？因?yàn)閰^(qū)域土儲(chǔ)嚴(yán)重不足，再不拿地團(tuán)隊(duì)可能面臨解散，或者區(qū)域公司要被降級。為了保住自己的飯碗，先把地拿了再說。
這對房企來說是非常危險(xiǎn)的，過去拿過一塊地可能就是少賺點(diǎn)錢，現(xiàn)在拿錯(cuò)一塊地，可能拖死一家公司！老板與管理層，部門與部門之間不能形成共識，達(dá)成統(tǒng)一戰(zhàn)線，可能成為埋在房企內(nèi)部的一顆定時(shí)炸彈。
小 結(jié)
很多房企口頭上喊著變革，事實(shí)上無論思維還是行動(dòng)上都還停留在以前階段。干打雷不下雨，是解決不了問題的。畢竟，穿新鞋走老路，走不到新的目的地。
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