“我也沒(méi)意識(shí)到，就是感覺(jué)房?jī)r(jià)突然上漲了”，這是小娜來(lái)到重慶的第七個(gè)年頭，而她和老公買(mǎi)的位于重慶照母山約克郡北郡的房子，三年來(lái)價(jià)格已經(jīng)漲了不止一倍。
“我是2018年買(mǎi)的，買(mǎi)的時(shí)候大概每平方米1.5萬(wàn)吧，最近漲價(jià)到每平方米3.5萬(wàn)-4萬(wàn)，還不一定有人賣(mài)。”小娜告訴新京報(bào)記者，最近身邊越來(lái)越多的人在談?wù)摲孔拥脑掝}。
據(jù)記者了解，重慶樓市在4月已然走熱，在4月末集中供地結(jié)束之后，“五一”假期更是上演了一波小長(zhǎng)假搶房的行情。不過(guò)，隨著供應(yīng)加大、限貸、基準(zhǔn)利率上浮等多種調(diào)控措施發(fā)力，5月“火熱”的重慶樓市在6月逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
隨著多種調(diào)控措施發(fā)力，5月“火熱”的重慶樓市在6月逐漸呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。
量?jī)r(jià)齊增，重慶樓市熱度持續(xù)攀升
前段時(shí)間，重慶樓市和山城溫度一樣越來(lái)越熱。
今年春節(jié)后，重慶房?jī)r(jià)就開(kāi)始明顯上揚(yáng)，3月份，重慶新房?jī)r(jià)格漲幅擴(kuò)大，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月重慶新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.9%，在全國(guó)70城中漲幅排名第四；4月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲1.4%，漲幅位居70城首位。二手房方面，3月重慶二手房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.8%，而4月則環(huán)比上漲1.3%，漲幅位居70城中的第二位。
4月末的集中供地更是給重慶樓市“添柴加火”。在4月28日-29日的重慶首批集中土拍中，主城區(qū)46宗地塊成交總金額超635億元，平均溢價(jià)率超40%，最高溢價(jià)率達(dá)到129.98%。
此次重慶集中供應(yīng)的25宗地塊中有14宗位于渝北，而有9宗都集中位于中央公園板塊，且溢價(jià)率均超過(guò)40%。尤其是保利拿下的中央公園地塊溢價(jià)率高達(dá)83.2%，樓面價(jià)也高達(dá)15711元/平方米，為此次集中供地樓面價(jià)最高。
對(duì)于重慶此次土拍的高溢價(jià)率，除了中央公園板塊等區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)外，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)還指出，“重慶屬于地價(jià)相對(duì)便宜的城市，所以也是此輪‘雙集中’供地中性價(jià)比較高的城市，很多房企都會(huì)去拿地，結(jié)果也導(dǎo)致了高溢價(jià)率的現(xiàn)象。”
土地市場(chǎng)的“火熱”，也傳導(dǎo)到了重慶樓市。重慶本地一名資深中介告訴記者，“重慶現(xiàn)在最火的地區(qū)是渝北，比如照母山、中央公園板塊等，尤其是中央公園板塊熱度持續(xù)攀升，比如89平的戶型春節(jié)后賣(mài)140萬(wàn)，而最新的報(bào)價(jià)為180萬(wàn)。尤其是‘五一’以來(lái)，重慶核心板塊行情持續(xù)看漲，看房者多，但是二手房業(yè)主不著急賣(mài)，想等房?jī)r(jià)漲一漲再出手，觀望情緒較濃。”
據(jù)貝殼APP顯示，中央公園板塊二手房均價(jià)從今年2月快速上揚(yáng)，2月掛牌成交價(jià)約為1.61萬(wàn)元/平方米，5月的成交均價(jià)已經(jīng)達(dá)到1.88萬(wàn)元/平方米。最新一周（5月28日-6月3日）數(shù)據(jù)顯示，中央公園板塊成交均價(jià)同比去年上漲22.3%。
重慶集中土拍過(guò)后的“五一”小長(zhǎng)假期間，重慶樓市成交量激增，多數(shù)新盤(pán)都取消了原有的折扣。克爾瑞重慶監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“五一”假期后，包括華僑城、御湖壹號(hào)等重慶多個(gè)新項(xiàng)目出現(xiàn)了“開(kāi)盤(pán)即售罄”現(xiàn)象，建面均價(jià)連續(xù)兩周上漲，庫(kù)存量持續(xù)下降；截至目前，重慶商品房庫(kù)存量592萬(wàn)平方米，去化周期僅為3個(gè)月。
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月最后一周，重慶主城區(qū)商品房供應(yīng)37.92萬(wàn)平方米，環(huán)比下降35.04%，商品房成交79.20萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲30.84%，持續(xù)供不應(yīng)求。
“尤其是土拍行情火爆的西區(qū)和北區(qū)，集中加推項(xiàng)目均為各區(qū)域板塊高熱度項(xiàng)目，蓄客充足，產(chǎn)品接受度高，總價(jià)可控，升值潛力較大，客戶購(gòu)買(mǎi)欲強(qiáng)烈，集中開(kāi)盤(pán)去化率達(dá)到99%，市場(chǎng)持續(xù)向好。”克而瑞對(duì)重慶樓市作出分析稱。
據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)，重慶新房均價(jià)在5月突破1.4萬(wàn)元/平方米大關(guān)，達(dá)到14572/平方米，相比于4月的13842元/平方米上漲約5.27%。
重慶本地的房地產(chǎn)研究資深人士李亞（化名）向記者分析稱：“其實(shí)，相比于熱點(diǎn)一、二線城市，重慶房?jī)r(jià)上漲相對(duì)滯后，從今年4月份開(kāi)始有較為明顯的上漲，加上4月底的土拍，優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)，溢價(jià)率普遍較高，這對(duì)成交地塊周邊的房?jī)r(jià)形成帶動(dòng)效應(yīng)，加上開(kāi)發(fā)商等的宣傳，形成了房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。”
由熱到穩(wěn)，限貸等舉措助力樓市回歸理性
“開(kāi)發(fā)商取消折扣、成交量上漲、成交均價(jià)上浮，這是重慶樓市走熱的表現(xiàn)，但是，重慶樓市遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到火爆的程度，沒(méi)有外界所稱的一房難求。”李亞稱。
在李亞看來(lái)，作為我國(guó)中西部地區(qū)唯一直轄市的重慶，其房?jī)r(jià)相比于其他熱點(diǎn)一、二線城市表現(xiàn)得相對(duì)平穩(wěn)，并沒(méi)有出現(xiàn)大漲大跌的現(xiàn)象，且長(zhǎng)期以來(lái)“供應(yīng)量相對(duì)充足，供需達(dá)到相對(duì)平衡的狀態(tài)”，且重慶新房均價(jià)水平也低于熱點(diǎn)的一、二線城市。
目前，重慶并未執(zhí)行限購(gòu)的政策，但是實(shí)施了差別化的信貸政策，即對(duì)本市已經(jīng)擁有2套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款均未結(jié)清的居民家庭，暫停發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)不能提供1年以上重慶市納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。此外，重慶對(duì)主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)的新房和二手房實(shí)施為期兩年的限售。
“雖然沒(méi)有限購(gòu)，但是重慶對(duì)于外地購(gòu)房者，無(wú)戶籍、無(wú)工作、無(wú)企業(yè)的人員，購(gòu)房是需要全款的，納稅滿一年及以上的外地人可以貸款買(mǎi)房，但是5月以來(lái)，隨著市場(chǎng)升溫，銀行目前對(duì)貸款審批相比之前更為嚴(yán)格，能不能貸到款取決于個(gè)人的條件和資質(zhì)等因素。”重慶本地中介向記者表示。
另一個(gè)有效的調(diào)節(jié)措施為首套房房貸利率上浮。進(jìn)入5月份，重慶多家銀行首套房房貸利率為L(zhǎng)PR 80個(gè)基點(diǎn)，二套房房貸利率為L(zhǎng)PR上浮100個(gè)基點(diǎn)-115個(gè)基點(diǎn)。與四月相比，首套房普遍上調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，二套房上調(diào)20-35個(gè)基點(diǎn)。
“雖然重慶不限購(gòu)，但是，對(duì)于外地人來(lái)說(shuō)限貸可以有效抑制投資需求，而首套房房貸利率上浮，對(duì)于剛需等購(gòu)房者來(lái)說(shuō)也增加了購(gòu)房成本，有助于市場(chǎng)降溫。另外，長(zhǎng)期以來(lái)重慶征收房產(chǎn)稅，對(duì)高端住宅成交也有抑制作用，這樣多層次措施形成疊加效應(yīng)也會(huì)使得樓市盡快回歸‘房住不炒’的軌道上來(lái)。”李亞分析稱。
作為房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市之一，重慶以高端豪宅為重點(diǎn)征收對(duì)象，形成階梯征稅，符合重慶市“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”的房地產(chǎn)調(diào)控理念，對(duì)高檔住宅成交形成有效制約。
進(jìn)入6月，隨著供應(yīng)加大和調(diào)控措施落地，重慶的房?jī)r(jià)正在逐步調(diào)整中。最新一周（5月31日-6月5日）的數(shù)據(jù)顯示，重慶主城區(qū)商品供應(yīng)為45.05萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲19.73%，商品房成交54.51萬(wàn)平方米，同比下降31.17%，商品房建面均價(jià)13245元/平方米，環(huán)比下降0.18%。
在首批集中供地后，重慶今年還將有兩次集中供地。對(duì)于7-8月份的第二次集中供地，李亞建議稱：“重慶其實(shí)可以仿照其他熱點(diǎn)城市的做法，比如設(shè)置熔斷、限價(jià)、增加競(jìng)自持等措施，有效控制溢價(jià)率，另外，在集中供地時(shí)，也應(yīng)注意避免位置優(yōu)越的地塊集中推出，建議相對(duì)分散或者分批次推出。”
嚴(yán)躍進(jìn)也持有類(lèi)似看法，其表示：“對(duì)于布局重慶的房企來(lái)說(shuō)，也需要注意風(fēng)險(xiǎn)的防范，畢竟高地價(jià)現(xiàn)象會(huì)影響到未來(lái)的盈利。后續(xù)重慶地價(jià)或會(huì)有所降溫，尤其是第一次拍地后地價(jià)過(guò)熱，預(yù)計(jì)會(huì)有各類(lèi)政策調(diào)整的可能。”
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