前有“房住不炒”，后有“三道紅線”，當(dāng)房企的“高周轉(zhuǎn)”不再吃香，慢“現(xiàn)金牛”的物業(yè)板塊成了“香餑餑”，不少地產(chǎn)公司選擇拆分物業(yè)板塊進(jìn)行上市IPO。6月9日，越秀地產(chǎn)旗下的越秀服務(wù)已通過港交所聆訊，其中越秀地產(chǎn)的股東每持有419股可認(rèn)購1股越秀服務(wù)預(yù)留股份。其距離上市的時(shí)間越來越近。

不過，《投資快報(bào)》記者觀察到，招股書顯示，越秀服務(wù)營收來源主要包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)。2018年-2020年前三季度，營業(yè)收入分別為7.63億元、8.96億元及7.83億元，屬于典型的中型物業(yè)，商業(yè)運(yùn)營盈利相對偏弱，并且有嚴(yán)重的母公司依賴癥，未來戰(zhàn)略方向尚不清晰。另值得一提的是，2018年及2019年，越秀服務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率都超過90％。

越秀地產(chǎn)去年合同銷售接近千億

升級(jí)“零踩線”房企、1年期債務(wù)倍增

作為一家廣州的國資房企，越秀地產(chǎn)成立于1983年，是越秀集團(tuán)旗下的地產(chǎn)業(yè)務(wù)平臺(tái)，于1992年在香港上市，是全國第一批成立的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一，也是目前中國唯一擁有香港房地產(chǎn)投資信托基金的內(nèi)地房企。5月26日，上清所發(fā)布公告，越秀集團(tuán)成功發(fā)行中期票據(jù)，期限五年，發(fā)行金額10億元，票面利率僅2.95％。2020年，越秀地產(chǎn)合同銷售金額約為957.6億元，同比上升32.8％，進(jìn)軍千億俱樂部野心未達(dá)成，但差距并不大。

依照“三道紅線”融資新規(guī)，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.2％，較上年同期下降約6.8個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為61.6％，較2019年末下降約23.4個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為1.70，較上年同期有所下降，但仍未觸線。由此越秀地產(chǎn)2020年年度指標(biāo)全部達(dá)標(biāo)，升級(jí)為“零踩線”房企。

值得注意的是，越秀地產(chǎn)2020年的核心凈利潤增速?zèng)]有跑贏營收增速，降了6個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，毛利僅為116.26億元，比2019年的131.17億元下降了接近15億元。毛利率也同比下降9.1個(gè)百分點(diǎn)，約為25.1％。此外，2020年越秀地產(chǎn)的1年內(nèi)到期借款增加了一倍有余，從2019年的71.38億元增長至2020年的165.76億元。

越秀服務(wù)業(yè)務(wù)依賴母公司 負(fù)債率也不低

根據(jù)招股書披露，2018年-2020年前三季度，越秀服務(wù)營業(yè)收入分別為7.63億元、8.96億元及7.83億元，實(shí)現(xiàn)凈利潤4731萬元、9321萬元、1.26億元，同比增長97％、127.6％。不過，有分析人士指出，上市前利潤翻倍的情形屢見不鮮，主要是之前利潤率太低。2018年凈利率為6.20％，2019年提高至10.4％，2020年9月再度升至16.19％。即便如此，對比同行已上市的物業(yè)公司，越秀服務(wù)的商業(yè)板塊盈利能力依舊偏弱。

另外，截至2020年9月，越秀服務(wù)非商業(yè)及商業(yè)物業(yè)在管面積中來自母公司關(guān)聯(lián)方的面積比例分別為85.6％、87.3％，所管面積對應(yīng)的收入比例分別為93.2％、69.2％。受此影響，越秀服務(wù)來自大灣區(qū)的營收比例在80％以上，其對越秀地產(chǎn)的依賴可見一斑。行業(yè)分析人士指出，這家有著國企背景的物企也有嚴(yán)重的母公司依賴癥，未來戰(zhàn)略方向尚不清晰。

最后，越秀服務(wù)的負(fù)債率也不低。招股書顯示，2018年及2019年，越秀服務(wù)資產(chǎn)負(fù)債率都超過90％。