樓市真的是風(fēng)云變幻，從鼓勵(lì)到打壓，從牛市到熊市，通常在一年之內(nèi)就可以轉(zhuǎn)換。所以，看懂風(fēng)向極端重要。
今天，我想集中說一說那些已經(jīng)大漲過且處在暫時(shí)高位的城市，這些城市現(xiàn)階段都不適合高位接盤！大家一定要提高警惕！
1、深圳
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)：2021年5月，深圳新房成交2677套，環(huán)比下滑23.6%；二手住宅成交3027套，環(huán)比下滑37.9%，這也是近一年來深圳二手住宅成交量的最低點(diǎn)。
深圳調(diào)控后的市場可以說是：斷崖下跌、徹底入冬！
但是政策并沒有就此停手，而是還在窮追猛打。
5月6日，深圳建行上調(diào)房貸利率，首套二套分別上調(diào)15BP和35BP，緊接著其它國有大行和股份制銀行也一并跟進(jìn)。
5月25日，深圳落戶政策收緊，執(zhí)行多年的大專直接落戶取消。
5月27日，規(guī)定新房分批開盤不得漲價(jià)，不得借裝修抬價(jià)。
5月28日，新引進(jìn)人才停止發(fā)放租房和生活補(bǔ)貼。
6月2日，深圳市地方金融監(jiān)管局對轄內(nèi)9家從事贖樓擔(dān)保業(yè)務(wù)的公司進(jìn)行監(jiān)管約談。
深圳剛上任的新領(lǐng)導(dǎo)就是有魄力有能力，嚴(yán)打炒房、收緊落戶，取消人才補(bǔ)貼，接下來極大概率就是推行房地產(chǎn)稅試點(diǎn)，大家拭目以待吧。
深圳二手房指導(dǎo)價(jià)出臺后，不僅打壓了二手房成交，更重要的是直接導(dǎo)致新房和二手房之間的倒掛價(jià)差縮小，所以二手房冷，一手房也冷，而且信貸收緊、房票難拿，又抓了深房理這樣的典型殺雞儆猴，現(xiàn)在的深圳已經(jīng)不僅是房住不炒，而是房不住也不炒。
深圳現(xiàn)階段的操作就是：純投資堅(jiān)決不能入，只要不是露宿街頭的剛需也要觀望為主，因?yàn)榻酉聛砩钲跁幍?，跌到啥時(shí)候沒人能預(yù)測，關(guān)注每月成交量即可。
2、上海
上海這輪小牛市的最高潮出現(xiàn)在2021年1月，二手住宅成交量4.4萬套。隨著1月21日的重磅調(diào)控之后，成交量直線下滑。3月3.9萬套，4月2.4萬套，5月2.5萬套。
上海市場現(xiàn)在觀望氣氛濃厚，買家不肯出手看跌后市，賣家高傲不肯降價(jià)，僵持博弈的結(jié)果就是市場快速冷卻。
接下來的下半年，上海二手房成交量還會繼續(xù)下滑，跌破2萬套，四季度跌至1.5萬套左右。
3月16日上海中考改革之后，上海學(xué)區(qū)房成交量和價(jià)格下跌明顯。上周我咨詢了兩個(gè)熟悉的徐匯學(xué)區(qū)房中介，一個(gè)鏈家一個(gè)太平洋，這兩大品牌絕對是上海市場占有率的top2。鏈家這個(gè)店4月、5月分別只成交了3套學(xué)區(qū)房，而去年下半年行情好的時(shí)候，一個(gè)月至少10套以上。
目前上海的學(xué)區(qū)房價(jià)格，不論單學(xué)區(qū)、雙學(xué)區(qū)還是一貫制，基本都已經(jīng)下跌，平均跌幅10%左右。
上海現(xiàn)在最火的就是新房市場，因?yàn)橄迌r(jià)倒掛明顯，三分之一的新盤會觸發(fā)積分排序搖號，而且搖號制度還在不斷的打補(bǔ)丁。
目前上海只適合打新盤，二手房和學(xué)區(qū)房通通不要買，因?yàn)楝F(xiàn)在是這輪牛市的最高點(diǎn)，急需入住和讀書的朋友最早年底入手，明年上半年也可以，到時(shí)候價(jià)格一定比現(xiàn)在便宜。
3、廣州
廣州這輪上漲不是最晚的，但卻是調(diào)控最晚、力度最弱的，而且始終曖昧不清。
去年7月15日深圳調(diào)控之后，廣州南沙黃埔天河開始明顯上漲。但是直到2021年4月，廣州才開始出臺調(diào)控，而且第一次4月2日的調(diào)控實(shí)質(zhì)性內(nèi)容僅僅只有一條：人才購房限售年限從2年延長至3年。根本起不到震懾的威力。直到住建部約談之后才在4月21日重新出臺了力度適中的政策：針對9個(gè)區(qū)增值稅免征年限從2年延長至5年，剩下2個(gè)區(qū)不執(zhí)行?；ǘ肌幕m然是郊區(qū)，不是樓市熱點(diǎn)區(qū)域，但是這種調(diào)控模式，全國罕見，從沒有一個(gè)城市在收緊調(diào)控的時(shí)候是分區(qū)調(diào)控的。
6月8日《廣州住房公積金個(gè)人購房貸款實(shí)施辦法》發(fā)布，其中有3條是在明顯放松：二手房貸款最長期限由20年調(diào)整至30年；樓齡加貸款年限由不超過40年調(diào)整至50年；人才購房申請公積金貸款的，享受本市戶籍職工待遇。
廣州在樓市大漲的當(dāng)下，還在出臺寬松政策，恰恰說明了對樓市的曖昧和憐惜。橫向比較就非常明顯了，上海、深圳、北京的調(diào)控永遠(yuǎn)都是一刀切，不管剛需還是投資，通通壓制下來，先給樓市降溫才是當(dāng)務(wù)之急，而不應(yīng)該是一邊喊打一邊安撫。
2021年5月，廣州二手住宅成交量為10524套，環(huán)比4月下降34.33%。新房成交10220套，環(huán)比下跌5%。
廣州樓市目前已經(jīng)開始逐步降溫，再疊加這波疫情的沖擊，下半年樓市必定下行。廣州的新房限價(jià)沒有明顯優(yōu)勢，所以，新房二手房建議都以觀望為主，現(xiàn)階段沒必要高位接盤。
4、北京
北京去年上漲最晚，漲幅也是一線最小的，所以今年降溫不明顯。北京的優(yōu)勢在于，對房價(jià)管控極為精準(zhǔn)，一有風(fēng)吹草動(dòng)，就會及時(shí)出手干預(yù)。
根據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)，5月北京二手房網(wǎng)簽量為18838套，環(huán)比4月下降5.4%；新房成交4781套，環(huán)比大降35%。
北京今年的小陽春已經(jīng)結(jié)束，接下來的成交量會逐步走低，下半年會比較平靜。
對于北京來說，未來幾年可能都不會有樓市的重大利好，只會收緊不會寬松。北京樓市會越來越趨同于長沙，房住不炒將是北京撕不掉的標(biāo)簽。北京會更適合于剛需和改善，純投資會越來越艱難。
5、合肥
2021年4月5日，合肥重磅調(diào)控，濱湖、政務(wù)、高新和指定學(xué)區(qū)房限購；小學(xué)6年一學(xué)位，初中3年一學(xué)位；暫停公司買新房二手房；法拍房限購；新房認(rèn)籌比大于1.5的必須搖號，產(chǎn)證限售3年；嚴(yán)查貸款資質(zhì)嚴(yán)查首付來源嚴(yán)查經(jīng)營貸抵押貸流入樓市。
合肥的調(diào)控立竿見影，4月當(dāng)月就量價(jià)齊跌。貝克研究院數(shù)據(jù)，4月份，合肥市區(qū)成交二手房11273套，較3月份下降27.1%，二手住宅成交均價(jià)17834元/㎡，較3月份下降5.3%。5月份二手房成交量繼續(xù)下跌，價(jià)格比較穩(wěn)定。
合肥現(xiàn)在的市場行情是二手房開始冷卻，但打新熱潮依舊。從去年開始的這輪牛市，合肥漲幅很大，尤其是濱湖、政務(wù)、高新區(qū)和學(xué)區(qū)房，目前這些板塊已經(jīng)大漲過的二手房不要接盤，而之前沒有漲過的其它板塊，剛需可以入場。另外，限價(jià)新房可以參與。
合肥這次調(diào)控效果還是顯著的，接下來不可能再有明顯上漲了，否則還會有政策隨時(shí)出臺。
6、成都
3月22日，成都調(diào)控時(shí)提出要建立二手房成交參考價(jià)格。5月14日，全網(wǎng)下架了單價(jià)3.93萬元/平以上的房源。5月28日，二手房成交參考價(jià)格正式發(fā)布，首批公布了201個(gè)小區(qū)的參考價(jià)，相對于市場價(jià)來說平均打了7-8折。這個(gè)參考價(jià)格后續(xù)還會調(diào)整增加，并半年更新一次。最為重要的是各商業(yè)銀行會按照這個(gè)參考價(jià)格發(fā)放按揭貸款。
成都這個(gè)參考價(jià)力度有多大，我們看兩個(gè)例子：
錦江區(qū)攀成鋼豪宅標(biāo)桿樓盤仁恒濱河灣，4月份一套建面約179.4㎡的房源掛牌總價(jià)930萬，均價(jià)5.18萬元/平，而本次二手房參考價(jià)為：3.79萬元/平，直接打7折。
還有高新南金融城的譽(yù)峰二期，4月貝殼掛牌價(jià)為5.1-6.6萬元/平，而本次二手房參考價(jià)為3.75萬元/平，相當(dāng)于打了5.6-7.3折。
下階段，參考價(jià)格顯著低于市場價(jià)的樓盤，千萬不要高位接盤，尤其是一些漲幅明顯的豪宅和學(xué)區(qū)房。參考價(jià)格與市場價(jià)接近的樓盤，純剛需可以入。
成都新房限價(jià)倒掛嚴(yán)重，接下來有錢有資格的朋友，還是重點(diǎn)放在打新上。二手房純投資不建議入場，因?yàn)椴粫贊q了。
7、寧波
2020年，寧波調(diào)控了3次，房價(jià)依然上漲。2021年4月被住建部約談后，才于4月16日出臺比較有力度的調(diào)控政策：限購圈從240平方公里擴(kuò)大至990平方公里：非戶籍限購圈內(nèi)買房只認(rèn)社保不認(rèn)個(gè)稅；暫停企業(yè)限購圈內(nèi)購房；嚴(yán)查首付貸、經(jīng)營貸、消費(fèi)貸。
緊接著，5月10日正式兌現(xiàn)承諾發(fā)布了9個(gè)熱點(diǎn)學(xué)區(qū)112個(gè)小區(qū)二手住房交易參考價(jià)格，相比于市場價(jià)打7-8折。
兩次調(diào)控之后，寧波二手房降溫明顯，市六區(qū)2021年3月、4月、5月二手房成交量分別為7643套、7077套、4182套，5月環(huán)比4月大降41%。二手房價(jià)和學(xué)區(qū)房價(jià)也有了明顯松動(dòng)。
現(xiàn)階段，寧波二手房不是入手時(shí)機(jī)，建議觀望，新房也只適合入手倒掛新盤。
8、環(huán)滬、環(huán)深
環(huán)滬和環(huán)深的城市上漲，歷來都是必定跟隨上海和深圳腳步的。
深圳從2019年雙11取消豪宅稅之后大漲，東莞就開始跟風(fēng)上漲，深圳2020年715調(diào)控后，東莞又向上沖了一波。幾次調(diào)控之后，東莞這輪牛市已經(jīng)結(jié)束，接下來就是橫盤，沒必要再入手了。
佛山在廣州的外溢輻射之下，于2021年初開始明顯上漲，主要是東部臨廣的千燈湖、北滘、陳村等板塊跳漲嚴(yán)重，而西部的三水、高明基本沒漲。目前來看，臨廣這些已經(jīng)大漲的板塊，不適合再接盤。
環(huán)滬的花橋年后開始跳漲，尤其是地鐵11號線和s1線沿線的樓盤漲幅最大，比如緊靠上海安亭的凱德都會新峰和凱德都會晶彩，去年底價(jià)格才2萬出頭，現(xiàn)在成交價(jià)已經(jīng)漲至3萬?；蜻@波釋放完，也就接近尾聲了，現(xiàn)在想要入手花橋，已為時(shí)晚矣。
年初以來，嘉興樓市持續(xù)火熱。3月15日、4月29日兩次調(diào)控之后，樓市開始降溫。5月份二手房成交量相比4月已經(jīng)腰斬，量下來了，價(jià)格也不會再漲。整個(gè)嘉興也不是都有價(jià)值，上海投資客可以考慮嘉善，杭州投資客可以選擇海寧，平湖和海鹽價(jià)值不大，不要考慮。
9、西安、南通、蘇北
連漲5年的西安，調(diào)控次數(shù)不少，但是效果不明顯。2021年3月30日發(fā)布的調(diào)控政策承諾將出臺二手房指導(dǎo)價(jià)，而且之前已經(jīng)有深圳、成都、寧波作為榜樣了，因此西安出臺二手房指導(dǎo)價(jià)不可能爽約，只是時(shí)間問題。所以，目前入手西安二手房要謹(jǐn)慎，漲幅明顯的暫緩買進(jìn)。
借助滬蘇通鐵路和上海第三機(jī)場的利好，南通房價(jià)已經(jīng)連漲3年。4月8日，住建部約談了廣州、合肥、寧波、東莞、南通。前四個(gè)城市都出臺了強(qiáng)有力的調(diào)控政策，而且房價(jià)漲幅明顯降溫，只有南通誠意欠缺。4月22日南通頒布的調(diào)控政策，沒有一條有殺傷力的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。不過南通目前房價(jià)已經(jīng)明顯透支，并且主要以本地人炒作為主，接下來入市要千萬謹(jǐn)慎。
這幾年，徐州、淮安、宿遷、連云港、鹽城蘇北五市的房價(jià)漲幅已經(jīng)蓋過蘇南的蘇錫常。目前蘇錫常已經(jīng)熄火，蘇北還在向上沖刺。蘇北的上漲主要是四大因素：棚改量大、地王頻出、沒有調(diào)控、學(xué)區(qū)房炒作。今年下半年蘇北還是會繼續(xù)上漲，明年大概率會逐漸平穩(wěn)。
10、操作
今年開始，全國所有調(diào)控城市的標(biāo)配都是嚴(yán)查首付貸、經(jīng)營貸、消費(fèi)貸。所以，在這些城市買房，一定要至少提前半年開始規(guī)劃流水和準(zhǔn)備首付。比如上海各銀行就要求買房前6個(gè)月就必須已經(jīng)持有80%的首付款，外債和非直系親屬借款一律不行。
其次，買房前千萬不要申請其它的消費(fèi)貸、信用貸以及信用卡大額分期，否則按揭申請會被拒絕。
最后，今年一線和強(qiáng)二線基本都會熄火，明年會有一些三四線城市輪動(dòng)上漲。牛市的尾聲，最重要的就是多多搞錢，并認(rèn)真梳理政策創(chuàng)造房票貸票，耐心等待下一個(gè)輪回！
我知道有人會說沒有下一個(gè)輪回了，請相信我，會有的！
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