李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了今年5月份70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)。5月份，全國70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.5%，其中有62個(gè)城市環(huán)比上漲，上漲幅度和上漲城市數(shù)都與上月持平。同比來看，70城新房?jī)r(jià)格同比上漲4.5%，比上月增長(zhǎng)了0.1個(gè)百分點(diǎn)，一線和二線城市分別上漲5.9%和5.0%，漲幅比上月都提高了0.1個(gè)百分點(diǎn)，三線城市漲幅下跌了0.1個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，新房?jī)r(jià)格同比上漲城市數(shù)自去年8月份以來首次減少，5月份有62個(gè)城市新房?jī)r(jià)格上漲，比上月減少一個(gè)。分城市看，一二三線城市新房?jī)r(jià)格指數(shù)同比漲幅分別為5.9%、5.0%和3.8%，漲幅都在收窄，三線城市漲幅下降。這意味著，盡管70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格同比漲幅仍在擴(kuò)大，但新房?jī)r(jià)格漲幅觸頂?shù)内厔?shì)比較明顯，繼續(xù)上漲的動(dòng)力也開始減弱。

這與政策面、資金面的變化有關(guān)。近期，熱點(diǎn)城市開始對(duì)新房限價(jià)，有的城市限制高價(jià)新盤預(yù)售證發(fā)放。同時(shí)，開發(fā)商償債高峰到來，再加上半年度“三道紅線”的考核來臨，而銀行因貸款集中度考核而減緩貸款投放，這些因素倒逼部分項(xiàng)目?jī)?yōu)惠促銷的力度加大，也促成了新房?jī)r(jià)格漲幅觸頂。

根據(jù)70城數(shù)據(jù)，目前新房?jī)r(jià)格上漲的城市有四類：一是樓市熱度梯度傳導(dǎo)的二線城市，即一線和熱點(diǎn)二線城市（杭州、成都等）上漲后，熱度開始傳遞到重慶、西安等內(nèi)地二線城市。作為一線城市的廣州，之所以持續(xù)上漲和領(lǐng)漲，主要原因在于廣州樓市熱度滯后于滬深，調(diào)控力度較大的政策在4月21日才發(fā)布實(shí)施，而且廣州外圍次中心（如黃埔、南沙、番禺等）供應(yīng)量大，落戶政策和新增落戶購房政策相對(duì)京滬深寬松。

二是都市圈非核心城市，如揚(yáng)州、惠州、金華等，這些城市房?jī)r(jià)上漲主要受核心城市政策緊縮后，需求漸次外溢，熱度梯次傳導(dǎo)。特別是近期深莞惠、長(zhǎng)三角都市圈規(guī)劃紅利不斷，本地?fù)Q房需求、學(xué)位房需求及外地人群購房增加。三是棚改滯后影響城市，包括銀川、濟(jì)寧、徐州等，近年來棚改規(guī)模大。四是三亞、大連等旅游城市，疫情后需求釋放，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。

再看二手住房市場(chǎng)。5月份70個(gè)城市二手住房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月降低0.1個(gè)百分點(diǎn)，而且一二三線城市環(huán)比漲幅都降低了0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住房?jī)r(jià)格上漲城市數(shù)（50個(gè)）比上月減少4個(gè)，連續(xù)兩個(gè)月減少，下跌城市數(shù)連續(xù)兩個(gè)月增加，3-5月下跌城市數(shù)分別為9、14、17個(gè)。這意味著，更代表市場(chǎng)走勢(shì)、具有領(lǐng)先特征的二手住房市場(chǎng)，已開始見頂回落。

二手住房?jī)r(jià)格漲幅回落，受新房上漲動(dòng)力減弱的帶動(dòng)，但更重要的是，信貸政策對(duì)二手住房市場(chǎng)收緊更明顯。近期，很多銀行二手住房貸款發(fā)放周期拉長(zhǎng)到3-4個(gè)月，或降低二手住房貸款評(píng)估價(jià)，變相提高貸款首付，有的銀行暫停二手住房貸款，這對(duì)二手住房市場(chǎng)沖擊很大。另外，隨著新房竣工高峰到來，各地二手房掛牌量增大，加上交易稅費(fèi)成本高，二手房?jī)r(jià)格漲幅減弱或跌價(jià)。

二手房?jī)r(jià)環(huán)比領(lǐng)漲的是北京、徐州、重慶、西安、杭州、廣州、銀川、上海、成都等一二線熱點(diǎn)城市；同比方面，四個(gè)一線城市及徐州、寧波領(lǐng)漲?？梢?，二手房?jī)r(jià)上漲主要集中在核心一二線城市或棚改滯后的城市。主要原因在于，一方面疫情后受寬松政策利好影響，核心城市的樓市率先反彈；另一方面徐州、銀川等城市近年來棚改力度大，被動(dòng)釋放的需求多。

事實(shí)上，自去年下半年開始，核心城市就開啟了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，而且政策接二連三，密集補(bǔ)漏洞，但前期調(diào)控政策主要集中在新房市場(chǎng)，對(duì)二手住房市場(chǎng)的調(diào)控從今年春節(jié)后才真正開始，比如二手住房“參考價(jià)”發(fā)布，銀行依據(jù)“參考價(jià)”制定貸款的評(píng)估價(jià)格，針對(duì)二手房市場(chǎng)的信貸額度限制、比例控制，對(duì)房地產(chǎn)中介和貸款中介的市場(chǎng)秩序整頓等等。

因此，今年以來二手住房?jī)r(jià)格上漲有一定慣性。但在一攬子政策調(diào)控和金融收緊的作用下，二手住房市場(chǎng)開始見頂回落，5月份有17個(gè)城市停漲或下跌。展望未來，開發(fā)商促銷力度會(huì)加大，未來新房?jī)r(jià)格指數(shù)將在高位徘徊。若現(xiàn)有政策保持，特別是金融緊縮持續(xù)，三季度末新房?jī)r(jià)格有望見頂回落。二手房市場(chǎng)方面，信貸政策針對(duì)二手房市場(chǎng)明顯收緊，新房竣工高峰期到來會(huì)導(dǎo)致二手房掛牌量持續(xù)攀升，再加上二手房交易稅費(fèi)成本高，近期調(diào)控開始轉(zhuǎn)向二手住房市場(chǎng)，除少數(shù)熱點(diǎn)城市，二手房?jī)r(jià)格上漲不具有延續(xù)性。