5月17日，官方公布5月份70城房價數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局解讀稱，70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅基本保持穩(wěn)定態(tài)勢。
其中，4個一線城市新建商品住宅銷售價格漲幅略升，二手住宅漲幅回落；31個二線城市和35個三線城市商品住宅銷售價格環(huán)比漲幅回落或與上月相同，同比漲幅基本穩(wěn)定。
5月的樓市，“升”在哪里，又“落”在哪里？
“漲聲”之中，好的信號？
2021年開年以來，“漲”字一直圍繞著房地產(chǎn)市場。不過在不久前的端午小長假，多地樓市出現(xiàn)了熱度減弱的現(xiàn)象。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心15日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2021年端午假期，中國重點20城市新房成交7868套，與去年端午同期相比下降了57.1%。
這也讓各方更加期待房價轉(zhuǎn)折點的到來。5月樓市會成為這個轉(zhuǎn)折的前哨嗎？
國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月份，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.7%，漲幅比上月微擴0.1個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.6%，漲幅比上月回落0.2個百分點。
同時，31個二線城市和35個三線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.6%和0.4%，漲幅均與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，漲幅比上月均回落0.1個百分點。
“總體上看，5月份房價漲幅擴大的動力有所減弱，這是非常好的信號。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，相比4月的數(shù)據(jù)，5月三類城市的房價漲幅都有所收窄，這是值得肯定的地方。
從16日發(fā)布的5月全國房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)看：2021年1-5月銷售7萬億，多賣同期歷史紀錄1.87萬億。拆分單月數(shù)據(jù)看，5月份單月商品房銷售額高達1.69萬億，這也是歷史上最好的一個5月。
“銷售明顯活躍，房價上漲也就依然是主流。但在各地密集調(diào)控下，房價上漲幅度也出現(xiàn)了收窄，特別是政策力度相對較高的部分城市，上漲放緩明顯出現(xiàn)了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
警惕！一線城市房價仍然堅挺
“整體來看，各等級城市價格表現(xiàn)較為穩(wěn)定，漲幅較上月微漲或者持平。在調(diào)控政策逐漸發(fā)揮效應下，新房價格漲幅趨于平穩(wěn)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄指出，但一線城市漲幅仍然領先，房價水平較為堅挺。
具體來看更能代表市場的、備受關注的北上廣深二手房房價，北京、上海和廣州環(huán)比分別上漲1.1%、0.7%和0.9%，漲幅比上月分別回落0.1、0.2和0.3個百分點；深圳由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.1%。
值得注意的是，北京成為二手房價格漲幅排第一的城市。“這確實是需要警惕的，因為一線城市這兩年房價漲幅相對不會太靠前，此次北京漲幅第一，也要求后續(xù)嚴管二手房市場。”嚴躍進表示。
嚴躍進同時提到，廣州潛在的炒房現(xiàn)象還是很多，后續(xù)依然需要嚴管購房交易秩序，防范各類炒作。
“深圳二手房價格本輪首次出現(xiàn)下調(diào)。”張大偉則指出，繼年初1月環(huán)比上漲1.7%成為全國第一、4月出現(xiàn)房價持平的現(xiàn)象后，這是自2019年7月以來連續(xù)23個月，深圳作為本輪房價上漲龍頭的二手房價格第一次下調(diào)。
深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會認為，近期隨著主管部門以及監(jiān)管層加強對樓市調(diào)控執(zhí)行的監(jiān)督，新政效力持續(xù)發(fā)酵，在進入5月后，市場觀望氛圍濃厚，成交持續(xù)承壓，周度二手房網(wǎng)簽量甚至一度持續(xù)失守900套關口。
不久前，“深圳一學區(qū)房狂降662萬”的消息引發(fā)不少關注。從“最堅挺”的深圳學區(qū)房價格松動到“深房理”被查，2月8日深圳二手房成交參考價重磅推出以來，自年初開始加碼的深圳二手房價格管控出現(xiàn)效果。
二手房監(jiān)管成亮點
除了深圳這一突出代表，統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月二手房價格上漲城市數(shù)量繼續(xù)減少，且價格漲幅較上月收窄，漲幅達年內(nèi)最低水平。
說起今年來各地發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策，“井噴”是常常用到的形容詞。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2021年前5月發(fā)布的調(diào)控政策達234次，最主要的核心特點是：住建部約談、整頓中介、經(jīng)營貸和土地供應。
“隨著多城出臺調(diào)控政策重點轉(zhuǎn)向二手房市場，二手房價格漲幅呈現(xiàn)收窄態(tài)勢，各等級城市二手住宅銷售價格漲幅均有所回落。”陳霄認為，相較于新房，二手房市場降溫更加明顯。
“二手房的監(jiān)管成為今年的亮點，類似管控下也有助于促進二手房市場的穩(wěn)定。”嚴躍進也認為，從各大城市實際情況看，一些高價項目掛牌和交易受到監(jiān)管，部分地方嚴打?qū)W區(qū)房，都有助于促進二手房價格的穩(wěn)定。
新房市場熱度有所提升
但同樣在政策調(diào)控下，超5成城市新房價格卻出現(xiàn)了環(huán)比漲幅較上月擴大。新房價位向上、二手房高位回調(diào)，調(diào)控效果為何會在兩個市場呈現(xiàn)不同的作用？貝殼研究院首席市場分析師許小樂解釋道，這主要是因為兩個市場的供應主體差異。
“二手房的供應主體是獨立分散的業(yè)主個人，供應和定價更靈活、反應更及時；新房的供應主體是政府與房企，前端的土地供應不足短期難以有效改善。而以‘穩(wěn)房價’為目標預售限價制度下存在地方政府與房企的博弈，也影響新房項目的供應量，因此新房供應缺乏彈性導致供不應求較難快速解決。”許小樂說。
同時，新房市場的熱度主要是重點城市土地供應不足疊加新房預售限價下，新房項目供不應求，而限價導致的一二手倒掛更促使更多購房需求選擇新房市場，進一步加劇供需矛盾，此外重點城市集中供地成交部分高溢價地塊，也對市場預期有帶動作用。
以連續(xù)兩月新房價格漲幅領跑的重慶為例，在首次集中土拍的熱度引領下，新房市場熱度隨之飆升，領漲全國樓市的重慶也或?qū)⒂瓉硇碌恼{(diào)控。
“從預期來看，二手房業(yè)主預期整體穩(wěn)中有降，預計后期二手房價整體趨穩(wěn)。新房市場的局部熱度存在調(diào)控收緊的可能。”許小樂說。
“從全國市場看，2021年全年刷新樓市紀錄已經(jīng)成為定局。”張大偉認為，因為信貸寬松導致的房價上漲還會持續(xù)一段時間，但越來越收緊加碼的調(diào)控政策有望平穩(wěn)市場，漲幅會繼續(xù)放緩，但上漲很可能依然是主流。
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