近日，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年5月深圳市二手房價(jià)格指數(shù)環(huán)比下滑0.1個(gè)百分點(diǎn)，這是自2019年7月以來深圳市二手房價(jià)格指數(shù)首次下滑。

很多人對去年深圳房價(jià)的“魔幻上漲”還記憶猶新，“房價(jià)不會跌”成了許多投資客的信仰。0.1%或許并不算一個(gè)大數(shù)字，但這個(gè)“0.1%”對于此前一直處在燥熱狀態(tài)的深圳樓市來說分量卻不輕，背后體現(xiàn)出一系列調(diào)控和監(jiān)管措施的效力開始顯現(xiàn)。

跌，但還不至于普跌

說起對深圳二手房市場影響最大的調(diào)控新政，莫過于2月8日推出的二手房成交參考價(jià)，至今已經(jīng)過去超過4個(gè)月的時(shí)間。對于購房者而言，參考價(jià)的到來給購房者最直接的影響就是大部分二手房的首付比例提高。與此同時(shí)，今年以來深圳不斷升級樓市調(diào)控，特別是在金融端的監(jiān)管，似乎切中了“要害”。

“現(xiàn)在每天的工作就是主動聯(lián)系客戶，最近看房的客戶相對多了一些，但真正愿意出價(jià)的客戶并不算多，多數(shù)客戶都是因?yàn)閰⒖純r(jià)實(shí)施后首付款不夠。”在福田園嶺片區(qū)，從事房產(chǎn)中介工作多年的陳經(jīng)理說，“有業(yè)主為了趕緊賣出房子，甚至主動提出另外給中介付傭金，這要放在去年，幾乎很難遇到這種情況。”

陳經(jīng)理所處的片區(qū)，也是深圳傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)之一，但他告訴記者，學(xué)區(qū)房在近期也出現(xiàn)急售的情況，例如園嶺新村的三房戶型此前報(bào)價(jià)都超過1100萬元，現(xiàn)在偶爾會出現(xiàn)報(bào)價(jià)低于1000萬元的房源。不過，在他看來，二手房成交量驟減的同時(shí)，大部分業(yè)主的報(bào)價(jià)還是依然保持堅(jiān)挺，甚至上調(diào)報(bào)價(jià)。

跌，但還不至于普跌，也還不是趨勢性下跌，這才是深圳二手房市場的“寫照”。

記者在羅湖、福田和龍崗的多個(gè)片區(qū)采訪時(shí)，多位房產(chǎn)中介和購房者都給出同樣的回答：一邊是房子確實(shí)沒去年好賣，一邊是自己也沒那么著急買房。另一方面，今年新房市場打新比去年容易，許多盤不需要看積分也能入圍，也分流了一部分購買二手房的客戶。此外，對于部分二手房業(yè)主降價(jià)的現(xiàn)象，主要都還是此前高位站崗的人，要么套現(xiàn)急用錢，要么連月供都壓力山大，主要原因是現(xiàn)在申請經(jīng)營貸等貸款“救急”也沒那么容易。

二手房市場成交到底有多低迷？深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會公布的數(shù)據(jù)顯示，6月14日至20日深圳二手房網(wǎng)簽量共計(jì)713套(含自助網(wǎng)簽)，仍舊低于800套關(guān)口，持續(xù)處于低迷狀態(tài)。從今年2月到5月，深圳二手房網(wǎng)簽量分別為5272、4869、4369、3781套。另據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，上周新增求購客戶下降幅度明顯，新增房源量環(huán)比下跌超10%。記者梳理發(fā)現(xiàn)，此前深圳二手房月度網(wǎng)簽量低于4000套的情況，僅在去年2月份疫情最為嚴(yán)重期間以及2016年“深八條”出臺之后出現(xiàn)過。如果目前的情況持續(xù)，6月深圳二手房網(wǎng)簽量仍將大概率低于4000套。

關(guān)鍵在于

調(diào)控政策的“堅(jiān)持”

二手房成交參考價(jià)、嚴(yán)查首付來源和經(jīng)營貸違規(guī)入市、深房理事件、房貸利率上調(diào)、嚴(yán)堵假離婚等漏洞……今年以來，深圳二手房市場發(fā)生了許許多多的事，高溫的深圳樓市正在發(fā)生微妙的變化。政策層面不斷出手。深圳又在宅地供應(yīng)上發(fā)力，直擊樓市的供需平衡問題。除了加大住宅用地供應(yīng)，此前多宗地塊的“工改居”，再次釋放了深圳增加土地供應(yīng)的決心。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳房價(jià)近兩年來首次“下跌”具有標(biāo)志性意義。“一方面，這意味著從2020年二季度以來的這一輪上漲開始觸頂回落，未來2至3個(gè)月時(shí)間，深圳房價(jià)將進(jìn)入平臺期或整理期；另一方面，這也意味著去年715新政以來，深圳持續(xù)不斷的調(diào)控終于起到了效果。本輪調(diào)控不管是政策出臺頻率之密集，還是工具之多樣，涉及監(jiān)管部門之多，都是史無前例的，調(diào)控非常不易。”

李宇嘉也表示，盡管深圳房價(jià)開始環(huán)比下跌，但跌勢不明顯，業(yè)主心氣很高，稍有不慎，再次反彈的可能性很大。對于未來深圳房價(jià)的走勢，他認(rèn)為取決于現(xiàn)在的政策是否會堅(jiān)持下去，即市場穩(wěn)定了、房價(jià)下跌了，貨幣政策、打擊經(jīng)營貸等相關(guān)的調(diào)控措施在執(zhí)行上會不會打折扣。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會發(fā)展研究部部長華洪表示，“目前的市場表現(xiàn)是二手房成交參考價(jià)新政對此前深圳燥熱的樓市開始修正，充分表明新政的效應(yīng)開始發(fā)揮。就目前而言，這種下跌不是趨勢性下跌，只是樓市修正，房價(jià)向固有居住價(jià)值回歸的過程，但從現(xiàn)階段低迷的成交量而言，這種價(jià)格回歸過程還沒結(jié)束，恐將還會持續(xù)一段時(shí)間。”

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳的政策頻頻打壓且異常嚴(yán)厲，實(shí)際上效果已經(jīng)非常明顯，房價(jià)漲幅難以繼續(xù)擴(kuò)大，市場面臨各類壓力。此外，類似深房理事件的曝光，也使得中介、擔(dān)保等機(jī)構(gòu)有所“收斂”。而一線城市樓市總體上有進(jìn)一步降溫的可能，就目前情況來看炒作現(xiàn)象少了很多，二手房的價(jià)格指導(dǎo)政策更加全面，自然也使得價(jià)格容易趨穩(wěn)。

一直以來，一線城市一向是全國樓市的風(fēng)向標(biāo)。記者梳理發(fā)現(xiàn)，國家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市房價(jià)在去年年末和今年年初都出現(xiàn)集體上漲的行情。李宇嘉表示，各地的二手房調(diào)控多從今年開始，在慣性作用下，短期內(nèi)二手房價(jià)格可能還會上漲一段時(shí)間，但除少數(shù)熱點(diǎn)城市外，大多數(shù)城市二手房價(jià)格上漲不具有可持續(xù)性，主要原因在于信貸收縮。