6月25日，武漢首批60宗地塊將迎來競拍，這是“兩集中”（集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動）政策下22城中最后一個進行集中拍地的城市。屆時，22城年內(nèi)首批次集中供地將迎來收官。
復盤上半年的土拍大戲，除了城市、區(qū)域、地塊、房企之間出現(xiàn)的冷熱分化外，值得關(guān)注的還有房企利用“馬甲”圍獵土地以及政策封堵的現(xiàn)象。截至目前，已經(jīng)有包括東莞、蘇州、南昌、無錫等在內(nèi)的多個城市發(fā)文禁止房企利用“馬甲”拿地。
現(xiàn)象：320組“馬甲”爭搶廣州一宗地
在業(yè)內(nèi)看來，房企利用“馬甲”拿地的現(xiàn)象并不鮮見，而在今年上半年的首批集中拍地中，也驚現(xiàn)“馬甲”身影。
多個城市的首批集中拍地中，都頻頻出現(xiàn)房企“馬甲”的身影。
作為首個進行土地集中競拍的一線城市，廣州在4月末舉行的年內(nèi)首批地塊競拍中，出現(xiàn)“魔幻”一幕。在黃埔區(qū)HBPQ-A-6地塊搖號現(xiàn)場，為了增加中簽概率，許多房企采取“馬甲”戰(zhàn)術(shù)，34家房企組成320組“馬甲”參與，保證金高達1300多億元，其中僅中海地產(chǎn)就出動60個馬甲，而中標房企深振業(yè)則用了6個馬甲。
隨后，蘇州市區(qū)年內(nèi)首批地塊于5月31日-6月2日集中網(wǎng)上出讓，共計32宗經(jīng)營性用地。但是在競拍前，不少房企密集設(shè)立子公司，部分房企一天成立6家、10家甚至15家子公司。
在6月初進行的鄭州首批地塊集中競拍中，也有“馬甲”身影出現(xiàn)。最受關(guān)注的兩宗北龍湖地塊，其中鄭政東出[2021]10號地塊有超40家企業(yè)報名，一央企“馬甲”達到10個；鄭政東指出[2021]11號有超50家企業(yè)報名，上述央企“馬甲”達到11個。
何為“馬甲”？其實就是替身。多個熱點城市采取“限地價 搖號（一次性報價）”的方式進行土拍。房企為了增加成功拿地的概率，會注冊多家空殼公司參與同一地塊的競拍。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，出現(xiàn)“馬甲”較多城市的土地市場基本都出現(xiàn)了明顯的限價政策，達到一定溢價率后開始搖號，這就給開發(fā)商更多設(shè)置“馬甲”的積極性，在拿地爭奪中，一家企業(yè)多幾個“馬甲”就獲得了更多機會。
不過，在業(yè)內(nèi)人士看來，利用“馬甲”拿地雖然會增加房企拿地的概率，但是也會加劇競爭，推高地塊溢價率和地價。“馬甲拿地涉嫌違法，增加了圍標、串標的可能性。”張大偉如是說。
多城圍堵“馬甲”，違者禁止拍地
為了降溫土地市場，截至目前，已經(jīng)有包括南昌、東莞、蘇州、無錫等城市出臺相關(guān)政策，封堵房企“馬甲”拿地行為。
截至目前，已有南昌、東莞、蘇州、無錫等地出臺相關(guān)政策，封堵房企“馬甲”拿地行為。
6月10日，東莞七部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范土地招拍掛競買資格的通告（試行）》。根據(jù)通告，土地參拍企業(yè)需滿足公司實繳出資大于0、一年內(nèi)繳納社保人數(shù)大于0、連續(xù)納稅滿一年的條件，據(jù)此，新注冊的空殼公司短期內(nèi)將不能參與東莞土地拍賣。
在東莞發(fā)文前三天的6月8日，南昌市也發(fā)布《南昌市人民政府辦公室關(guān)于進一步加強住宅用地供應(yīng)調(diào)控工作的通知》，在土地競買方面，嚴格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競買。
此外，5月21日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布《關(guān)于嚴格落實競買要求的通告》強調(diào)，同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買，且競買人土地出讓金的資金來源應(yīng)為自有資金。
今年3月份，無錫市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布“關(guān)于無錫土地市場公開出讓掛牌文件中《承諾書一》的有關(guān)解讀”。根據(jù)解讀，無錫將嚴禁馬甲公司參拍。
還有上海，在4月份召開的土地市場信息交流會上，相關(guān)負責人表示，杜絕“馬甲”拍地，凡申請人之間有直接或間接參股控股投資等關(guān)聯(lián)關(guān)系的法人或其他組織，也視為同一名申請人。此外，合肥在首批集中供地中也明確，盡可能避免關(guān)聯(lián)公司參加同一宗地的競買，最大限度防止圍標現(xiàn)象發(fā)生。
當然，上述城市對于使用“馬甲”違反拍地規(guī)則的行為，也給予不同程度的處罰。
東莞新政指出，如果初次違反規(guī)則，參拍公司一年內(nèi)禁止參與東莞土地拍賣活動；若該參拍公司母公司的關(guān)聯(lián)企業(yè)在其他宗地競拍中再次違反規(guī)則，參拍公司母公司及其所有關(guān)聯(lián)企業(yè)一年內(nèi)禁止參與東莞土地拍賣活動。
合肥也將違反者納入“黑名單”，規(guī)定其兩年內(nèi)不得報名參與合肥市范圍內(nèi)土地競拍的處理。在無錫，違反者將一年內(nèi)禁入無錫土地市場。
對于蘇州來說，經(jīng)認定構(gòu)成違規(guī)競買的將被認定為失信行為人，三年內(nèi)不得參與蘇州土地拍賣。另外，構(gòu)成違規(guī)參與競買的競得人，蘇州自然資源和規(guī)劃局有權(quán)取消其競得資格，所支付的全部保證金不予退還，并保留要求其賠償該地塊組織網(wǎng)上掛牌出讓支出的全部費用的權(quán)利。
業(yè)內(nèi)：封堵“馬甲”政策將不斷從嚴
對于多城發(fā)文禁止“馬甲”圍地，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，一般來說，并非每家企業(yè)都能通過大量“馬甲”公司去參加拍賣，以增加競得地塊的概率。參拍企業(yè)都要繳納金額不低的保證金，對企業(yè)資金要求相當高，因而能養(yǎng)得起“馬甲”的企業(yè)，都是規(guī)模不低、實力較強的企業(yè)。通過禁止“馬甲”拿地，可以讓房企間的競爭相對更為公平。
但是，即便封堵政策出臺后，仍有“馬甲”身影出現(xiàn)，蘇州土拍市場就是如此。張波表示，蘇州限制“馬甲”公司參與競買的兩項要求是，競買人直接絕對控股的子公司不得參與同一商住或住宅地塊競買；由同一自然人、法人或其他組織直接絕對控股的公司不得參與同一商住或住宅地塊競買。由此可以看出，“直接絕對控股”是個先決條件，但不排除一些公司可以通過間接控股的方式“打擦邊球”，這也是蘇州拍地依然有所謂“馬甲”存在的主要原因，加之蘇州本身的城市能級以及房地產(chǎn)市場吸引力，房企更是會“絞盡腦汁”來達到有效拿地的目的。
“但從趨勢來看，政府的打擊力度總體會不斷從嚴，未來將會有一些典型案例對市場形成影響。”張波如是說。
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