樓市再生新變局。
01、二手房停貸，房貸利率上漲，發(fā)生什么了？
近期，有關(guān)多個(gè)城市二手房“停貸”的消息引發(fā)熱議。
南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象：部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務(wù)。
部分銀行雖然沒有停貸，但都設(shè)定了嚴(yán)格的限制條件。比如只接受中心城區(qū)且樓齡不超過20年的二手房。
這意味著，大多數(shù)老房子都被納入信貸限制之列。
其他城市雖然沒有停貸，但房貸利率普遍上漲。6月貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，相比年初明顯上漲。
其中，廣州房貸利率迎來年內(nèi)“四連漲”，工行廣州分行首二套房貸利率分別調(diào)整為5.55%（LPR+90BP）和5.75%（LPR+110BP），相比年初的5.05%、5.25%，雙雙上升了50個(gè)基點(diǎn)。
要知道，作為基準(zhǔn)利率的5年期LPR利率已經(jīng)連續(xù)14個(gè)月按兵不動(dòng)。
換言之，央行并未在全國層面進(jìn)行加息或降息，但地方銀行卻可以通過加點(diǎn)來調(diào)節(jié)房貸——加點(diǎn)基數(shù)不斷提升，房貸利率自然往上走。
與此同時(shí)，過半城市房貸放款周期都在拉長。
據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年6月，房貸平均放款周期為50天，其中，46個(gè)城市房貸放款周期延長，廣州較上月延長14天至98天，佛山、東莞、中山、惠州等粵港澳大灣區(qū)城市放款周期也基本延至百天以上。
無論什么原因，樓市一旦失去信貸支持，想要重回暴漲之路，顯然不現(xiàn)實(shí)了。
同理，如果貨幣與信貸大幅松綁，意味著什么，也是不言而喻的。
02、樓市信貸為什么突然全面收緊了？
一個(gè)重要原因是，銀行的信貸額度不足了。
這源于央行年初出臺(tái)的房貸“兩道紅線”政策，對銀行房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人房貸占比都做了具體規(guī)定，幾乎所有銀行涉房信貸開始受到了嚴(yán)格約束。
政策出臺(tái)之初，許多人對此還存有疑慮，認(rèn)為幾乎沒有任何影響。然而，現(xiàn)實(shí)一再證明，信貸是樓市的七寸，只要按住信貸，樓市不得不走上緊縮之路。
我們看到，房企三道紅線，已經(jīng)讓部分龍頭房企，感受到了信貸收緊的凜凜寒意。房貸兩道紅線，也讓部分銀行感受到了政策之手的威力。
信貸額度有了“紅線”，供給受限之下，房貸利率上漲，乃至二手房停貸，都是正?，F(xiàn)象。
另一個(gè)原因是，2021年即將過半，各大銀行都要在半年報(bào)里公布相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，是否觸碰“紅線”，將會(huì)一目了然。
這種背景下，一些銀行會(huì)主動(dòng)控制房貸投放力度，以求在年中大考中過關(guān)。尤其是一些在往年就已經(jīng)觸犯紅線的銀行，更要將控房貸作為首要任務(wù)。
這是政治任務(wù)，不是可有可無的指標(biāo)，誰也不敢疏忽。
03、二手房停貸，還透露出一些極其耐人尋味的信號(hào)。
其一，二手房很容易成為調(diào)控犧牲品。
相比二手房房貸，地方政府和銀行更加青睞新房房貸。這并非對二手房有意識(shí)的“關(guān)門打狗”，但足以說明：二手房在調(diào)控體系中處于相對弱勢地位。
畢竟，新房可以貢獻(xiàn)GDP貢獻(xiàn)土地財(cái)政，而二手房只是財(cái)富轉(zhuǎn)移，只能貢獻(xiàn)為數(shù)不多稅賦，所以難免在調(diào)控中受到歧視。
因此，一旦貸款額度整體收緊，二手房必然首當(dāng)其沖。
其二，老房子受到的限制越來越多，老破小未來的空間嚴(yán)重受限。
與半遮半掩的停貸二手房相比，二手房貸款房齡年限縮短，無疑更有致命殺傷力。
眾所周知，我國住宅的土地使用權(quán)是70年（商鋪公寓40年）。雖然房子離70年依舊遙遠(yuǎn)，但許多人早已開始擔(dān)憂到期之后的問題。
然而，我國住宅的設(shè)計(jì)壽命只有50年，而很多房子未必能撐到50年。最近幾年，小區(qū)衰敗的新聞不絕于耳，很多房子疏于維護(hù)，房齡不到20年，但實(shí)際壽命早已超過30歲。
這其中，不乏部分老舊小區(qū)傾斜、坍塌等極端案例，老房子的建筑質(zhì)量成了二手房交易的最大障礙。
正因?yàn)檫@一點(diǎn)，銀行在發(fā)放房貸時(shí)，將房齡列為重要的考量因素之一。而地方在收緊貸款之時(shí)，也會(huì)將此作為二手房限貸的重要籌碼。
畢竟按揭貸款，都以房子作為抵押品，房子也是絕大多數(shù)人能拿得出手的最大抵押物。一旦房子嚴(yán)重老化甚至沒了，那銀行靠什么來約束購房者還房貸？
04、當(dāng)然，這并不是說，二手房不能買。
相反，與新房相比，二手房的性價(jià)比更高。
新房房價(jià)，一般都會(huì)透支未來幾年的利好，且許多利好都只是空頭許諾，無法兌現(xiàn)。而這兩年的新房，在“高周轉(zhuǎn)”模式支配之下，部分還存在質(zhì)量問題。
二手房則是所見即所得，不會(huì)被開發(fā)商鼓搗出來的概念沖昏頭腦。尤其是次新房，與新房差別不大，但價(jià)格卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于新房，性價(jià)比更高。
所以，凱風(fēng)君一直建議，對于剛需群體，在一二線城市盡量配置10年以內(nèi)的二手房。
一二線城市多數(shù)已進(jìn)入存量房時(shí)代，中心城區(qū)已無可開發(fā)土地，新房大多數(shù)位于偏遠(yuǎn)郊區(qū)。
與其去新區(qū)買溢價(jià)更高、前途叵測的新房，不如在二手房市場尋找更具性價(jià)比的選擇。
在三四線城市，情況有所不同。新房供應(yīng)量龐大，二手房市場疲弱，在這類城市是買新房還是二手房？
這方面不能一概而論。在這類城市，尤其是縣城，一個(gè)核心原則是：跟著權(quán)力中心走。
因?yàn)?，小城市的?quán)力中心與教育中心、交通中心、商業(yè)中心往往是一體的。政府機(jī)構(gòu)外遷就跟著去新區(qū)買新房，政府機(jī)構(gòu)不動(dòng)就守著這些中心，二手房反而有了高性價(jià)比。
所以，未來買房，不僅要考慮升值空間，更要考慮流動(dòng)性，尤其要將變現(xiàn)的難易程度放在首位。
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