最近幾天，無(wú)論上海還是深圳，都傳出“打新降溫”的消息。
上海還爆出住宅新盤(pán)“零認(rèn)購(gòu)”的新聞，令人吃驚。
被媒體報(bào)道“零認(rèn)購(gòu)”的新盤(pán)，是奉賢的“光語(yǔ)著”。6月24日，這個(gè)盤(pán)曾發(fā)布了如下的公告，但隨即刪除。
雖然公告刪除了，但仍然被很多媒體關(guān)注到了，并保留了截屏。
據(jù)報(bào)道，這個(gè)項(xiàng)目2018年至今共開(kāi)過(guò)三次盤(pán)，本次推出的是192套90㎡的小三房，均價(jià)3.28萬(wàn)/平?？們r(jià)大約260萬(wàn)到279萬(wàn)左右，從總價(jià)上看是比較好的上車(chē)盤(pán)。
此外，這個(gè)盤(pán)的“車(chē)位比”比較高，帶有近萬(wàn)平方米的會(huì)所，是準(zhǔn)現(xiàn)房（今年9月左右交房）。
項(xiàng)目缺點(diǎn)是，距離上海中心城區(qū)比較遠(yuǎn)，距離最近的地鐵站直線距離超過(guò)2公里（百度地圖測(cè)量）。
上海當(dāng)?shù)孛襟w認(rèn)為，“光語(yǔ)著”出現(xiàn)零認(rèn)購(gòu)，跟開(kāi)發(fā)商前期基本沒(méi)有推廣、蓄客期比較短、樓盤(pán)配套一般有關(guān)系。說(shuō)明開(kāi)發(fā)商過(guò)于自信，對(duì)市場(chǎng)降溫沒(méi)有思想準(zhǔn)備。
其實(shí)大環(huán)境的變化，才是更重要的原因。
上圖是2020年1月以來(lái)，上海新房成交量走勢(shì)圖。去年9月以后到今年1月，市場(chǎng)明顯升溫，成交量一度破了1.2萬(wàn)套。最近幾個(gè)月，開(kāi)始逐步下滑。
不過(guò)上海跟北京、深圳一樣，都是存量市場(chǎng)。也就是說(shuō)，二手房成交量遠(yuǎn)高于新盤(pán)。
上圖是上海去年1月以來(lái)二手房成交套數(shù)，5月為2.54萬(wàn)套，是今年比較低的。剔除春節(jié)放假因素，4月和5月是最低的兩個(gè)月。
上海一直是中國(guó)二手房成交量和金額的頭部城市，即便遇到調(diào)控、成交量下跌，二手房仍然達(dá)到了2.54萬(wàn)套，是深圳的8倍還多（但深圳總的住戶貸款跟上海幾乎沒(méi)有差別，由此可以知道深圳單套房貸款額要高很多）。不過(guò)展望未來(lái)，上海二手房成交量將逐步回落到每月2萬(wàn)套以?xún)?nèi)。
在深圳，打新熱也出現(xiàn)了降溫。
今天上午，就在我寫(xiě)這篇文章的時(shí)候，深圳羅湖區(qū)的縉山府正在搖號(hào)。這個(gè)住宅新盤(pán)此次推出404套房源，只有490位購(gòu)房者登記入圍，這意味著中簽率高達(dá)82%。
縉山府雖然不在深圳樓市“火爆”的西部片區(qū)，但品質(zhì)不錯(cuò)，是一個(gè)擁有8棟樓、有景觀、有小區(qū)、雙地鐵的項(xiàng)目。項(xiàng)目隔壁，就是廣東省高考最牛的中學(xué)——深圳中學(xué)高中部。深圳中學(xué)高中部地塊的東南角，有一個(gè)9年一貫制學(xué)校的規(guī)劃，存在深圳中學(xué)辦學(xué)的可能性（教育部門(mén)尚未公布最后信息）。
這個(gè)項(xiàng)目一期開(kāi)盤(pán)的時(shí)候，當(dāng)天就賣(mài)光了。
此外，在深圳西部——寶安區(qū)尖崗山片區(qū)，萬(wàn)科都會(huì)四季項(xiàng)目日前推出856套房源，1306批客戶入圍并選房。到選房結(jié)束，還剩下300多套房源，這意味著有800多入圍客戶選擇了放棄。
尖崗山是深圳稀缺的豪宅片區(qū)，距離寶安中心區(qū)、前海都不遠(yuǎn)。缺點(diǎn)是，片區(qū)存在“孤島效應(yīng)”，由于密度太低，商業(yè)配套不佳、片區(qū)沒(méi)有地鐵站。但學(xué)位不算差。
“萬(wàn)科都會(huì)四季”此次推出了8個(gè)戶型建面約70-115平方米的3-4房住宅產(chǎn)品。產(chǎn)品均為精裝交付，最低單價(jià)7.54萬(wàn)元/平方米，最高單價(jià)約9.73萬(wàn)元/平方米，總價(jià)最低約520萬(wàn)。
最終的銷(xiāo)售結(jié)果，跟之前越秀“和樾府”類(lèi)似。
上圖：深圳二手房成交量顯著降溫
深圳是2月8日出臺(tái)的二手房成交參考價(jià)，這相當(dāng)于提高了二手房的首付比例，再加上去年恢復(fù)了豪宅線，二手房交易成本大幅提升，市場(chǎng)迅速降溫。
在二手房降溫的同時(shí)，新房仍然維持一定差價(jià)，所以“打新”一度出現(xiàn)了升溫、反彈現(xiàn)象，但這種“熱度反彈”只維持了3個(gè)月左右，進(jìn)入6月開(kāi)始有所降溫。
由于深圳面積小、供需矛盾比較尖銳，目前尚未出現(xiàn)上海這種“新盤(pán)零認(rèn)購(gòu)”的極端情況。
那么，該怎樣看待上海、深圳“打新市場(chǎng)”的降溫？樓市會(huì)全面轉(zhuǎn)冷嗎？
北上深是當(dāng)今中國(guó)樓市調(diào)控力度最大的三個(gè)城市。目前上海也追隨深圳，全面實(shí)施了“個(gè)人銷(xiāo)售住房增值稅征免年限從2年提高到5年”，這相當(dāng)于二手房交易全面加稅，而且每套加稅可能達(dá)到數(shù)十萬(wàn)元甚至更高。
深圳和上海的二手房降溫是必然的。深圳已經(jīng)正式進(jìn)入二手房僵持期，上海則正在向僵持期邁進(jìn)。僵持之后，是價(jià)格松動(dòng)。二手房?jī)r(jià)格松動(dòng)、局部出現(xiàn)10%甚至20%下跌之后，新房還會(huì)降溫。
在一線城市、強(qiáng)二線城市買(mǎi)房，房票非常珍貴。隨著市場(chǎng)降溫，“打新”的人會(huì)越來(lái)越珍惜房票。一旦用錯(cuò)，未來(lái)幾年就很難翻身，連糾錯(cuò)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有。
更何況，最近到處都是二手房停貸、房貸利率上升的消息，讓陷入觀望的人越來(lái)越多。
所以，配套不好的盤(pán)，非政府力捧片區(qū)的盤(pán)，大家就會(huì)猶豫。新盤(pán)棄購(gòu)率上升，購(gòu)房者變得更加挑剔，是必然的。
還是那句話：今年1到5月全國(guó)樓市太火爆了，成交量、成交金額增長(zhǎng)都太快了，國(guó)家不希望經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)度繼續(xù)增加（去年創(chuàng)了新高）。
無(wú)論是二手房停貸，還是最近房貸利率上浮，其實(shí)是兩個(gè)目的：第一，讓房地產(chǎn)占用的金融資源被控制在一定幅度內(nèi)；第二，把熱錢(qián)從樓市過(guò)熱城市里擠出來(lái)，趕往股市或者樓市偏冷的城市。
板塊輪動(dòng)、輪流吃飯，給未來(lái)“留口飯”，是調(diào)控的主要目標(biāo)。
對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)說(shuō)，大家愿意買(mǎi)房是非常珍貴的動(dòng)力源之一。對(duì)樓市的購(gòu)買(mǎi)力最好是“細(xì)水長(zhǎng)流”，這樣才健康。如果大家高度一致，一起買(mǎi)、一起拋，那就要出大問(wèn)題！調(diào)控就是要避免這一點(diǎn)。
單兵突進(jìn)太快的城市，比如深圳，房?jī)r(jià)適度回調(diào)也是調(diào)控的重要目標(biāo)。如果不出意外，深圳樓市會(huì)“安靜”2年。
上海、廣州樓市，還有結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，但整體會(huì)有所降溫；至于北京樓市，是四大一線城市里空間稍大的一個(gè)，可能會(huì)有適度補(bǔ)漲。
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