險資對房地產(chǎn)公司的偏好發(fā)生了較大變化。
原標題：險資成隱形房企！半年耗資541億“買樓”，舉牌上市房企沒那么香了
這應該是潘石屹賣出SOHO中國之后，商辦市場最受關(guān)注的一筆交易了。
平安人壽在6月28日披露，計劃以不超過人民幣330億元的價格，收購凱德6個來福士廣場的部分股權(quán)，包括上海來福士廣場、上海長寧來福士廣場、北京來福士中心、成都來福士廣場、寧波來福士廣場以及杭州來福士中心。
這些項目均位于國內(nèi)重要的一二線城市，并且都是集商業(yè)、辦公于一體的成熟綜合體，總資產(chǎn)價值為467億元。時代財經(jīng)了解到，最早開業(yè)的是上海來福士廣場，開業(yè)時間為2003年；而最晚開業(yè)的項目，也早在2017年就投入運營。
凱德中國6月29日向時代財經(jīng)透露，這些項目出租率均穩(wěn)定在90%以上，部分項目達到95%，即使2020年受到疫情的不利影響，出租率依然能夠達到90%以上的穩(wěn)定水平。
該交易正處于協(xié)議簽署階段，待交易事項完成后，平安人壽對上海來福士的持股比例將達到60%，除此之外，其余項目的股權(quán)份額均高達70%。針對本次投資，平安人壽回應時代財經(jīng)稱，此次投資符合保險資金資產(chǎn)負債匹配原則，可以優(yōu)化險資配置。
盡管今年以來，險資舉牌上市地產(chǎn)企業(yè)的案例較往年驟減，但險資對于地產(chǎn)的熱情絲毫沒有消退。
收購來福士廣場資產(chǎn)包并不是今年以來險資第一次通過股權(quán)方式參與地產(chǎn)項目的投資。在半個月前，和諧健康保險收購了北京CBD核心區(qū)的辦公樓SK大廈。根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，SK大廈的交易金額高達90.57億，不僅刷新了疫情后國內(nèi)大宗交易市場成交記錄，亦有可能成為今年中國單體項目最高金額交易。
然而，這只是險資涉足地產(chǎn)的一隅。時代財經(jīng)了解到，股權(quán)投資之外，險資也在以債權(quán)投資的方式更大規(guī)模地加碼地產(chǎn)。
險資掃貨地產(chǎn)
除了上述交易，近半年來險資通過股權(quán)或物權(quán)方式頻頻收入商辦物業(yè)。根據(jù)時代財經(jīng)統(tǒng)計，在今年的跨年之際，建信人壽、百年人壽和平安旗下的平安信托出現(xiàn)在市場上公開“掃貨”。
其中，中國建設銀行旗下的建信人壽于去年12月30日發(fā)布公告稱其已簽訂相關(guān)協(xié)議，計劃通過物權(quán)方式獲取上海市黃浦區(qū)董家渡的綠地外灘中心，預估總投資金額55.5億元。在綠地外灘中心的交易公開不久后，黃浦區(qū)的商辦項目歌斐中心也以43億元的價格被中國平安旗下的平安信托收入囊中。
險資似乎偏愛上海物業(yè)。實際上，在今年1月底，還有消息稱，百年人壽以近22億的總價收購了上海虹橋區(qū)的星外灘5號樓，成交建筑面積為2.5萬平方米。
粗略統(tǒng)計，近半年險資在商辦市場的股權(quán)或物權(quán)投資金額至少達到了541.07億元；可以參考的是，戴德梁行提供的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度全國大宗交易僅為465億。
險資正在強勢回歸地產(chǎn)投資市場，更準確地說是上海市場。時代財經(jīng)統(tǒng)計得知，近半年險資投資的10個項目全部位于一二線城市的核心地段，其中作為“大宗交易之王”的上海市場獨占了5個。
按照戴德梁行對買家類型的分析，2019-2020年上海大宗交易市場中主力買家為企業(yè)自用、開發(fā)商和基金。這三種主力買家促成的交易金額，在2019年占比高達93%，而保險僅為6%；2020年，三種主力買家和保險的占比分別為85%和8%。
值得一提的是，2019年上海大宗交易金額為832億元，而2020年為722億元；按此計算，2019年險資在上海的交易金額僅約49.92億元，而2020年為57.76億元，而近半年披露的交易金額已遠遠超過這兩個數(shù)字。
戴德梁行曾在今年年初預估，今年包括保險公司在內(nèi)的長線投資者仍將是投資市場的主力，究其原因，保險資金成本低、久期長、要求穩(wěn)定性高，而商辦物業(yè)投資周期與保險資金對投資標的的要求較為匹配。戴德梁行研究院副院長張曉端還認為，與資產(chǎn)價格目前較為優(yōu)惠有關(guān)，“有些交易在疫情和經(jīng)濟下行的背景下，達到了一個好的價錢，不能說抄底，但價格方面的確比之前低了不少。”
實際上，除了保險資金，包括黑石、領(lǐng)展和安獅等對中國商辦市場表現(xiàn)出濃厚興趣。6月16日，SOHO中國公告稱，黑石將以現(xiàn)金交易的方式收購其54.93%股權(quán)，交易總對價高達約合30.47億美元,與一年前40億美元的報價相比，打了將近7.6折。
除了股權(quán)、物權(quán)投資，險資投資不動產(chǎn)還采用認購債權(quán)投資計劃的方式。
根據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會對保險公司的信息披露，這種方式的交易不僅數(shù)量更多，而且累計交易金額體量也十分龐大。以平安系為例，單單2020年一年，其在不動產(chǎn)領(lǐng)域的債權(quán)投資交易的數(shù)量至少達到10項之多，投資領(lǐng)域不局限于商辦項目，還包括養(yǎng)老地產(chǎn)、文旅項目、產(chǎn)業(yè)新城和棚戶區(qū)改造等。
險資年內(nèi)舉牌驟減
不過，相比通過股權(quán)、物權(quán)、債權(quán)投資計劃等方式投資地產(chǎn)項目，保險資金更受外界關(guān)注的是對房地產(chǎn)上市公司的舉牌。
根據(jù)時代財經(jīng)的統(tǒng)計，目前，至少14家保險公司持有19家房地產(chǎn)相關(guān)上市公司的股票，這些上市公司的主營業(yè)務包括房地產(chǎn)開發(fā)、產(chǎn)業(yè)新城開發(fā)、酒店運營、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營、產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)、物業(yè)租賃及房地產(chǎn)中介服務。
根據(jù)中國保險行業(yè)協(xié)會的信息披露和公開報道，今年以來，險資入股房地產(chǎn)上市的案例較去年驟減，但實際上并不等于保險資金對于地產(chǎn)的熱情退卻。
對比以往，在2019-2020年兩年間，保險公司更頻繁地舉牌房地產(chǎn)上市公司。其中，2019年一共有4家保險公司進行了5次舉牌，包括平安人壽舉牌華夏幸福和中國金茂、太平洋人壽舉牌上海臨港和錦江資本、長城人壽舉牌金融街。
而在2020年，更是發(fā)生了7次舉牌，其中中國人壽舉牌廣百股份因資本市場變化導致《股權(quán)認購協(xié)議》生效條款無法達成而終止；另外，華泰人壽成功舉牌國創(chuàng)高新、太平洋人壽兩次舉牌錦江資本、太平人壽參與了大悅城非公開發(fā)行股票的申購、泰康則收購了
陽光城股票、另外泰康人壽以股權(quán)投資者的身份參與了金科服務的IPO。
值得一提的是，越秀地產(chǎn)剝離出來的物業(yè)公司越秀服務，在今年6月份登陸港交所前曾對外披露引入了10名基石投資者，其中包括新華資產(chǎn)管理。天眼查的信息顯示，新華資產(chǎn)管理的控股股東為新華人壽。
中國保險行業(yè)協(xié)會的信息顯示，2015-2018年間，每年僅發(fā)生1-2次保險公司舉牌房地產(chǎn)上市公司的情況，并且舉牌的房地產(chǎn)公司主營業(yè)務主要是住宅開發(fā)。
相較之下，險資對房地產(chǎn)公司的偏好發(fā)生了較大變化。綜合2019-2021年所有保險公司入股地產(chǎn)公司的情況來看，險資的口味更加多元化，不再局限于傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商，而跨界至產(chǎn)業(yè)園、酒店、物業(yè)服務、商業(yè)地產(chǎn)等等。
實際上，無論是投資房地產(chǎn)上市公司股票，還是以股權(quán)、物權(quán)、債權(quán)的方式投資項目，近幾年險資投資所涉業(yè)務都更加豐富。
中達證券分析師蔡鴻飛告訴時代財經(jīng)，出現(xiàn)這個現(xiàn)象的原因有二：一是在如今的市場環(huán)境下，純住宅開發(fā)的市場空間已經(jīng)不如從前；另外，保險資金天然比較適合投資物業(yè)的資產(chǎn)，“特別是文旅、養(yǎng)老等，除了國家支持這些產(chǎn)業(yè)，它們本身也非常適合保險資金的屬性。”
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