一石激起千層浪，接連數(shù)家房企被曝商票逾期后，監(jiān)管收緊或已箭在弦上。
6月30日，市場消息顯示，央行已將“三道紅線”試點房企商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，要求相關(guān)房企將商票數(shù)據(jù)每月上報。知情人士透露，房企商票數(shù)據(jù)目前暫未納入“三道紅線”計算指標，未來或可能被納入。
“房企商票江湖亂象重重，上述消息大概率為真。”一位業(yè)內(nèi)人士認為。也有分析人士稱，影響肯定有，但怎么管還未有定數(shù)，估計是先把數(shù)據(jù)報上去。
所謂商票，是商業(yè)匯票的一種，即由銀行以外的付款人承兌的票據(jù)，付款人為企業(yè)，承兌時間最長一年。在票據(jù)市場，銀行承兌匯票由銀行承兌，信用風(fēng)險較??；而商票以企業(yè)商業(yè)信用為保證，信用風(fēng)險較大。
商票設(shè)立的初衷，是為解決企業(yè)資金難的問題，隨著地產(chǎn)行業(yè)融資收緊，商票在開發(fā)商這里“變了味兒”，很多房企借此延長賬期、緩解流動性壓力，同時不實際增加金融類負債，繞開“三道紅線”進行融資。
近期，多家地產(chǎn)商陷入商票逾期風(fēng)波，其中不乏行業(yè)超級龍頭。如今，監(jiān)管風(fēng)聲吹到這個隱秘角落，房企的資金形勢將更加嚴峻。
房企的隱秘資金池
緊繃在房企頭上的“三道紅線”或?qū)⑦M一步拉緊。消息顯示，房企商票數(shù)據(jù)已被納入監(jiān)控視野，“三道紅線”試點房企需每月上報相關(guān)數(shù)據(jù)。
早在去年8月，住建部、央行便召開重點房企座談會，劃出“三道紅線”，即剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企踩線情況，分檔設(shè)定有息負債增速閾值。
除了對有息負債的監(jiān)管，同年10月，監(jiān)管部門對重點房企下發(fā)了《試點房地產(chǎn)企業(yè)融資情況統(tǒng)計監(jiān)測表》、《試點房地產(chǎn)企業(yè)表外相關(guān)負債監(jiān)測表》等三張表，對房企現(xiàn)金流、投融資狀況、表外負債等進行穿透式監(jiān)管。
監(jiān)管大錘落下后，房企將部分融資目光投向商票，這在業(yè)內(nèi)已是公開的秘密。
據(jù)上海票據(jù)交易所數(shù)據(jù)顯示，2020年中國票據(jù)市場承兌總金額22.09萬億元，同比增長8.41%，其中商票簽發(fā)金額3.62萬億元，同比增長19.77%。不納入有息債務(wù)的商票，已成為房企的融資工具之一。
安信證券研報顯示，2020年下半年，房地產(chǎn)融資政策明顯收緊，多數(shù)房企商票余額明顯增長，保利、新城、綠地等房企商票規(guī)模漲幅均在一倍以上。
截至2020年末，TOP50房企應(yīng)付票據(jù)規(guī)模為4013.5億，同比大增33.8%，恒大年末商票余額為2057億，占TOP50的51.3%，綠地、融創(chuàng)、碧桂園等房企商票余額在200億以上，萬科、華僑城等不足10億，中海、金地等無商票。
“在房企降杠桿大潮中，部分開發(fā)商有息負債有所下降，但無息負債增加了，后者即對上下游供應(yīng)商的欠款，表現(xiàn)在與總包結(jié)算周期的拉長，和以商業(yè)票據(jù)形成的對上下游的負債。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。
他認為，以商票的形式，拖欠供應(yīng)商的貨款，是部分開發(fā)商變相的融資形式。這種融資形式，在過去比較少，但近期明顯的增加。主要原因就是三道紅線壓頂、償債周期到來。
“若將商票計入剛性債務(wù)，TOP50房企商票/剛性債務(wù)中位數(shù)為0.7%，占比較低。其中恒大占比高達22.3%，建發(fā)、中南、榮盛、美的、藍光等房企商票占比也均在5%以上，多數(shù)房企商票占比不足1%。”安信證券稱。
克而瑞研究中心認為，商票等應(yīng)付款項增加雖為房企控制了有息債務(wù)規(guī)模，但開具大量商票后，可能會導(dǎo)致償債能力虛高，隱匿企業(yè)債務(wù)風(fēng)險。
融資監(jiān)管力度趨緊
值得注意的是，商票市場分為一級市場和二級市場。一級市場即商票的簽發(fā)和承兌；二級市場上，持票人可在商票到期前將商票轉(zhuǎn)讓或貼現(xiàn)進行融資，其中存在民間貼現(xiàn)及多次流轉(zhuǎn)的情況。
如果房企不愿為流轉(zhuǎn)過程產(chǎn)生的利差買單，或是自身資金鏈緊張，商票違約便有可能發(fā)生。相較于公開市場融資，房企商票的兌付優(yōu)先級也較低。
今年以來，恒大、
陽光城、中梁、實地、榮盛等房企均陷入商票風(fēng)波，盡管多家企業(yè)對此進行澄清，但仍間接放大了市場對其資金壓力的擔憂。
6月29日，三棵樹公司披露稱，2021年第一季度，因個別大型地產(chǎn)商資金周轉(zhuǎn)困難，三棵樹公司應(yīng)收票據(jù)出現(xiàn)逾期情形，截至3月31日逾期金額共計5363.72萬元，其中有95.77%來自恒大。
6月30日，恒大回應(yīng)稱，三棵樹的所有相關(guān)欠款已全額償還。同日，三棵樹在互動平臺上稱，相關(guān)到期應(yīng)收票據(jù)早前已兌付完畢。6月7日，恒大曾稱，個別項目公司存在極少量商票未及時兌付的情況，集團高度重視并安排兌付。
同樣陷入商票風(fēng)波的還有實地。5月31日，實地發(fā)布聲明稱，公司始終積極有序兌付商票中，因小額商票持票人較多，銀行系統(tǒng)完成商票兌付的相關(guān)流程需要時間。建議各持票人提前與其聯(lián)系，以免兌付手續(xù)時間被動延長。
“房企在產(chǎn)業(yè)鏈中處于強勢地位，有較強的議價能力，且現(xiàn)金流壓力較大，通過向供應(yīng)商開具商票延遲付款能夠有效緩解現(xiàn)金流壓力。”安信證券稱，本質(zhì)上類似于短期貸款，向供應(yīng)商進行“變相融資”。
李宇嘉認為，三道紅線對開發(fā)商杠桿的約束、高負債的壓降是全口徑的，開發(fā)商報送的三張報表中，就包含全口徑融資的債務(wù)統(tǒng)計和報送。凡是有變相融資的，都要進行監(jiān)管和壓降。
實際上，針對房企融資的調(diào)控一直在加碼。今年5月24號，央行副行長李波在清華五道口全球金融論壇上指出，要針對房地產(chǎn)金融等特定領(lǐng)域的潛在風(fēng)險，及時采取宏觀審慎措施，防范系統(tǒng)性風(fēng)險。
房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺（CAIC）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，5月房企境內(nèi)外共發(fā)行債券約590億元，同比微升4.8%，環(huán)比大幅下降38.2%。其中，發(fā)行債券的房企數(shù)量有45家，僅為4月發(fā)行數(shù)量的一半。
“對房企的融資會進一步收緊。”旭輝控股行政總裁林峰日前發(fā)文稱，最近監(jiān)管部門又叫停了一批供應(yīng)鏈融資，金融機構(gòu)下半年的投放頭寸原本就比上半年少，各個水龍頭都是擰緊趨勢，建議企業(yè)珍惜現(xiàn)金流。
克而瑞也稱，三道紅線以來，房企的多種融資方式一直在加碼調(diào)控中，供應(yīng)鏈標準產(chǎn)品備案額度下調(diào)，股權(quán)融資、永續(xù)債發(fā)行等均有進一步調(diào)控，預(yù)計短期內(nèi)從嚴調(diào)控的政策趨勢將持續(xù)，倒推房企去杠桿，降低行業(yè)風(fēng)險。
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