近日來，部分城市銀行房貸業(yè)務收緊，牽動著購房者的心。
在杭州，多位銀行個貸經理表示房貸額度緊張，放款周期普遍延長至三、四個月。熱點二線城市中，南京、鄭州、重慶等地出現(xiàn)銀行房貸業(yè)務收緊的現(xiàn)象。而在廣州，多家銀行表示，目前仍在正常受理貸款申請、放款，并不存在停貸。
重重迷霧背后，樓市“貸款”普遍變難了嗎？真實情況到底如何？
6月30日，貝殼研究院發(fā)布《2021年上半年市場報告》顯示，此輪市場變動背后，實則因一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時期，部分銀行主動調整信貸投放速度，導致二季度部分城市出現(xiàn)額度緊張的情況。
“二季度以來部分城市信貸額度緊張，原因是房地產貸款集中度管理下，金融信貸額度分配與房地產市場熱度之間出現(xiàn)時間錯配，短期會影響市場交易節(jié)奏，但不會影響交易需求。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為。
報告表示，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態(tài)，市場交易規(guī)模將保持量增價穩(wěn)的增長勢頭。“預計下半年二手房市場交易量增速放緩，全年新房、二手房交易規(guī)模比去年增長超過10%，市場規(guī)模超過25萬億。”
市場高溫帶動信貸擴張
今年以來，我國房地產市場熱度較高，新房二手房交易量均保持快速增長。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年重點50城二手房整體成交量同比增長約六成，較去年下半年增長12%。其中，超過60%的城市期內二手房成交量實現(xiàn)增長，多為重點二線城市及長三角區(qū)域較發(fā)達的三線城市。
新房市場增速同樣可觀。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1-5月全國商品住宅銷售面積、銷售額分別為5.97億㎡、6.46萬億元，同比分別增長39.0%、56.5%，相比2019年同期分別增長22.6%、43.4%，絕對規(guī)模達到2016年以來歷史同期最高。
值得注意的是，樓市向好直接傳導至銀行放貸側。央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，一季度居民部門新增中長期貸款達到1.98萬億，規(guī)模創(chuàng)近10年同期歷史新高。
房貸數(shù)據(jù)高增后，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時期，部分銀行主動調整信貸投放速度，導致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況，市場端出現(xiàn)房貸利率提升、放款周期拉長等情況。
6月份，貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點，平均放款周期延長至50天。分季度看，二季度首套、二套房貸利率分別累計上漲17、15個基點，加息幅度超過一季度。
與此同時，部分銀行出現(xiàn)放款速度減慢情況。熱點二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務收緊的現(xiàn)象：部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務。
再看被傳房貸收緊的廣州，多家當?shù)劂y行表示，目前仍在正常受理貸款申請、放款，并不存在停貸。中國銀行廣東分行對媒體回應稱，目前一、二手房貸業(yè)務并未暫停，網(wǎng)上關于該行暫停房貸業(yè)務的相關報道均為不實消息。
“這一輪房貸利率上漲和貸款緊縮本身不代表房地產市場調控。”中原地產首席分析師張大偉稱，部分地區(qū)小銀行無法放貸的個案被放大了，其實房產信貸本來就不是小銀行的主營業(yè)務，大行的情況更具代表意義。
在張大偉看來，上半年樓市行情甚佳，交易量同比大幅上漲，在此之下貸款額度緊張實屬正常。每年6月、12月是銀行年中、年尾的清算和考核節(jié)點，貸款通常都會收緊，進入會三季度陸續(xù)恢復，以實現(xiàn)對階段性額度緊縮的拉平。
“房貸其實沒有收緊，居民戶中長期貸款增加了34%，漲幅放在歷史都算高的。但部分地區(qū)成交額上漲了50%以上，所以信貸更加不夠用了。過了上半年考核期后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復常態(tài)。”他說。
房地產貸款總量有保障
年初，房地產貸款集中度管理制度正式實施，要求銀行業(yè)金融機構房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會設定的相應上限，超過的銀行限期進行壓降，目的是防止房地產占用過多的社會信貸資源。
在此政策之下，今年銀行對房地產貸款采取了精準額度控制。
盡管此次信貸收緊，系信貸額度分配與樓市熱度出現(xiàn)時間錯配，但在房地產貸款集中管理制度下，全年信貸規(guī)模總量是否會收縮?樓市需求是否會受影響？
實際上，根據(jù)過去經驗，信貸擴張是支持房地產市場需求的最關鍵因素，信貸的可獲得性（首付比）以及信貸的成本（貸款利率）調整對市場走勢具有決定性作用。而判斷未來短期市場的走勢，主要觀察下一階段金融環(huán)境的變化。
6月25日，央行召開2021年第二季度例會，會議強調，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準、合理適度，把握好政策時度效，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應量和社會融資規(guī)模增速同名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，維護經濟大局總體平穩(wěn)，增強經濟發(fā)展韌性。
“貨幣政策整體穩(wěn)健下，房地產貸款總量不會失速下滑。”貝殼研究院認為，房地產貸款集中度管理主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會導致整體房貸額度縮減。只要居民貸款總額擴張，居民新增中長期貸款的總額就可保持增長。
實際上，今年1-5月，居民部門新增信貸規(guī)模達到3.7萬億，比2019年增長24%，其中居民部門新增中長期貸款2.9萬億，較2019年增長29%左右。這表明，目前銀行的信貸投放總量，并未受到少數(shù)銀行壓降比例的影響。
“如果考慮信貸規(guī)模與名義經濟增長速度相匹配，預計今年居民部門新增中長期貸款增長6%-8%，大概有6.4-6.5萬億左右的額度，去掉上半年3萬億左右的已使用額度，下半年還將有超過3萬億左右的信貸額度。”該研究院稱。即使今年居民部門新增中長期貸款額度與去年持平，下半年也有2.8萬億-3萬億的居民新增中長期貸款。細水長流下，信貸規(guī)?？偭坑斜Ｕ?。
合碩機構首席分析師郭毅同樣指出，近期二手房限貸背后是短暫的、時點性的供需失衡，商業(yè)銀行貸款額度不存在消耗殆盡，進入到停貸的狀態(tài)。“現(xiàn)在大家可能過寬松的信貸狀態(tài)的日子過得太久了，覺得正常就應該審批貸款之后一個月左右放貸，其實以前3-6個月才放貸的情況也經常出現(xiàn)。”
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