【環(huán)宇雜談】
從各地嚴格落實房貸集中度管理、開發(fā)商融資“三道紅線”和壓實中小微貸款任務(wù)看，資金大規(guī)模涌入樓市的時代結(jié)束了。
李宇嘉
近期，樓市正在經(jīng)歷最嚴重的“房貸荒”，多個熱點城市的主要銀行紛紛上調(diào)首套和二套住房貸款利率水平。機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，6月份72個重點城市首套房貸利率為5.52%，二套房貸利率為5.77%，分別在LPR基礎(chǔ)上增加87個和112個基點。今年上半年，粵港澳大灣區(qū)9個城市住房貸款利率平均提高超過55個基點，今年以來廣州已連續(xù)四次上調(diào)房貸利率。
目前，在廣州200萬的房貸月供比年初增加500元左右。即便房貸利率不斷上行，但也不是你想貸就馬上能批下來的。據(jù)悉，像廣州、深圳等熱點區(qū)域和城市，按揭貸款從審批到發(fā)放，大概要4-6個月。有的銀行今年上半年的額度用完了，正在審批的貸款，三季度的額度都不一定夠用，有銀行個貸經(jīng)理干脆告訴客戶，最早也得四季度放款，甚至有可能要跨年了。
其實，“錢荒”在樓市上演絕不是今年才有的，每當樓市調(diào)控收緊，都會出現(xiàn)“房貸荒”，比如2013年底、2017-2018年。筆者所在的廣州，2018年2月四大銀行曾集體上調(diào)房貸利率。錢荒到一定程度，就會出現(xiàn)二手房“停貸潮”，比如2019年8月份合肥地區(qū)12家銀行不做二手房貸款，包括國有大行。近期，深圳、廣州、東莞、鄭州、成都等城市都出現(xiàn)二手房“停貸潮”。
當然，沒有哪個銀行官宣停貸，只是口頭說“暫停”或告訴你貸款申請可能幾個月內(nèi)都批不下來，也沒有批下來的時間表，愿意等就等吧！筆者認為，這一輪“房貸荒”來的比過去洶涌，而其中的原因又是過往不曾有的，那就是各大銀行房貸占比都爆表了。2020年底，央行公布了房貸集中度分類控制“上限表”，當時35家上市銀行中，就有12家踩中紅線。
今年上半年，各地樓市都很火爆。拿總行法人考核的話，現(xiàn)在很多銀行并未踩線，因為樓市冷的地方房貸占比低。若以省分行、市分行來看，很多熱點城市都爆表了，甚至有的城市房貸占到新增貸款的50%左右。有的城市盡管房貸占比沒有爆表，但由于新增房貸規(guī)模增長太快，已成為樓市火爆的第一催化劑，如果不控制新增貸款額度，樓市火熱的局面就無法改觀。
另外，國家還明確，在去年增長40%的基礎(chǔ)上，今年中小微貸款還要增長30%。在貸款額度一定的情況下，房貸過度投放必然會擠占中小微貸款的規(guī)模。于是，今年監(jiān)管層對房貸在規(guī)模、占比、增速上啟動“三重管控”。很多城市房貸存量規(guī)模不能增長，只有收回貸款才能釋放新增規(guī)模；有的城市干脆“擠牙膏”，每月只投放申請規(guī)模的30%，其他的一律往后延。
而且，由于前期出現(xiàn)部分經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入樓市，監(jiān)管層要求嚴格房貸審核流程。這幾個月，各大銀行對房貸申請的審核都非常嚴格。比如，購房首付款必須是購房者自有資金，或直系親屬（只能是父母）的資金。凡是到賬低于6個月的資金，都要查實或證明該資金是自有資金。另外，還要審核收入證明、銀行流水、購房資質(zhì)等，以佐證資金來源和還款能力。
近期，金融監(jiān)管部門對按揭“貸后抽查”的頻率提高了、審計更精細了，一旦已投放的貸款在抽檢時發(fā)現(xiàn)問題，不僅借款人會被抽貸，銀行也會面臨嚴厲的經(jīng)濟處罰，動輒幾十萬上百萬，主管行領(lǐng)導會被問責，得不償失。因此，銀行也有意識地降低投放節(jié)奏，導致額度緊張。
一般來說，“房貸荒”是周期性的，但這一輪房價上漲與過度加杠桿、銀行貸款審核失責關(guān)系極大，已違背了“房住不炒”、銀行服務(wù)實體經(jīng)濟的本源。從各地嚴格落實房貸集中度管理、開發(fā)商融資“三道紅線”和壓實中小微貸款任務(wù)來看，資金往樓市大規(guī)模涌入的時代結(jié)束了。
（作者系房地產(chǎn)資深研究人士）
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